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银滩一号新方案会遮挡后面多少?影响后面楼盘身价吗?

2022-09-14 05:24:42 929

摘要:2022年1月13日,北海市自然资源局在其官网公示“银滩一号”项目规划及建筑设计调整方案。这只是“公示”方案,不一定是最终实施版本。它属于“调整”方案。由于原方案在2010年就获得批准,它并没有违反“从海岸线至内陆300米范围内禁止新建永久...

2022年1月13日,北海市自然资源局在其官网公示“银滩一号”项目规划及建筑设计调整方案。

这只是“公示”方案,不一定是最终实施版本。

它属于“调整”方案。由于原方案在2010年就获得批准,它并没有违反“从海岸线至内陆300米范围内禁止新建永久性非公共建筑”的规定(官方回应详见2021年4月20日北海第4版)。

这个新方案亮相之后吐槽不断,“难看”是最多的评价。但本文不讨论好不好看的问题,只研究这样的建筑布局会影响后面楼盘多少。

银滩一号占地约321亩,从①到②约1200米,完整地挡在东投银滩海玥台、壹海江山、海上邱园三个楼盘的前面。

图中间是银滩一号会展中心,高46.1米,2011年建成,是当年第24届世界客属恳亲大会的主会场,现在主要经营酒店和茶楼。

这是银滩一号的现状叠加效果图。如果只从这图来说,它对后面楼盘的看海视线并没有多大影响。

但真是这样吗?

看数字。

高度

这是银滩一号新方案的楼栋高度,以及后面楼盘不被遮挡的最低层数。

比如1#楼,它的建筑高度是57.3米,后面楼盘20层及以上就可以直面大海。

怎么算出来的?

57.3米÷3米/层=19.1层,再加1层=20层。

为什么要加多1层。因为第1层的地板高度是0米,不是3米;第2层的地板高度是3米,不是6米......第19层的地板高度是54米,不是57米。

再算:

3#楼4#楼:72.9米÷3米/层=24.3层,再加1层=25.3层。为什么上图写的是“26层”——因为你不知道它的楼顶会堆着什么,26层及以上更加保险一些。如果坚持认为25层也能直面大海,当然也可以,买房是你。

对照上图:如果你入手的房子在这些层数以上且现在可以直面大海,那就基本上可以放心了。除非开发商又推倒重来,否则未来没有什么可以阻挡你欣赏大海的路径。

如果是低于这些层数的呢?

继续研究。

空间

上图蓝字(例如39.52、42.18、94.78等等),是楼间距宽度。数字看起来比较舒畅,比如94.78、92.26米的楼间距——不妨想象一下100米跑道到底有多长。

上图红字是楼栋建筑宽度,3-9#楼都是33.3米,很有趣。从这个角度,它好像是尽量把看海的视线留给了后面的楼盘。

不过,后面楼盘就此认为可以从容看海——那又想当然了。

这个新方案的每一栋楼都很长:比如1#2#4#8#楼,长113.6米;5#7#楼,长123.6米;6#楼,长128.6米——有没有巷子深深的感觉?

这是银滩一号后面的海上邱园和壹海江山实景图,中间夹着的是云南路。它在这一段只有30米宽(卫星地图测量结果)。

这是站在银滩一号大门看云南路。路宽30米、两栋楼之间是50米。因为透视的缘故,视野向远方不断收缩。由此可知,如果距离比较远,透过楼栋之间的空处看大海,视野也会明显收窄的。比如上图,才260米的长度,前方已经有一线天的感觉了。

再看这张图:

上图里面的楼栋,多数长度超过了100米。而且,楼栋前后还有空地,实际上是进一步拉长了视线。

因此,后面楼盘里面的楼栋,如果能够正对着银滩一号的楼栋空间,看海没问题——但由于透视的原因,视野说不定会收窄成线。

如果不能正对银滩一号的楼栋空间呢?

够呛。

上图的红色线条表示看海的视线。显然,想透过银滩一号的楼栋空间看大海是一件不容易的事情。如果入手的是后面楼盘的低楼层(低于前面的银滩一号建筑高度的),是要反复琢磨能不能穿透银滩一号。

绿道

现在的银滩一号,建的是封闭式砖墙,把后面绿道的看海视线堵得严严实实。

新方案的总平图显示:沿银滩西边绿道那一侧将建设“通透性围墙”;海堤这边,将建设“开放性步道”。

注意用词:是“通透性围墙”而不是“开放性围墙”,那就可能只是栅栏式围墙。想随意穿过银滩一号进入大海,估计不容易。

停工工地

银滩一号(东投银滩海玥台前面)有一个已经建出地面但已经停工了两年以上的工地。以前的工程牌称是“B2楼服务性公寓”,地上18层、地下2层,工程招标书显示它的设计高度是92.1米(估计是复式楼)。

新的方案,那儿设计如下:

新方案对东投银滩海玥台有欢喜有郁闷。它一期15#楼有25层,其中20-25层变得可以直面大海了。一期其它楼栋因为层数不高只能从银滩一号楼栋之间穿过去看海,视野效果被打了折扣。

民宿竞争

还得重复一遍:这只是公示方案。因为被吐槽太难看,假如开发商又推倒重来,也不意外。

前面说的,都是后面楼盘会不会被遮挡的问题。但实际上这个新方案,银滩一号自己的房子被自己遮挡得更厉害。这么好的位置,大部分房间居然不能直接正面朝向大海,纳闷。

新方案总平图显示:银滩一号容积率只有2.05,规划客房数量4069间,停车位2035个。

这样的数字对后面的楼盘小区会构成巨大的民宿经营压力。假如它建成之后是低价开张,后面楼盘小区的民宿经营者真要头疼,在这儿投资购房的业主也要掂量。

而只想清静自住过日子的,好事。民宿多了,小区外人杂人进进出出,麻烦。

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