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投资客亏惨!成交价大跌3000元/㎡,成都二手房“砸盘潮”来了

2022-09-11 12:31:15 3811

摘要:成都二手房降温了?!没错,的确如此。最近我们就监控到:成都绝大部分地区的二手房价已经“阴跌”了一个月。图源:好好选房小程序不仅仅是带看量、成交量有大幅下滑的情况,甚至连挂牌价和成交价也开始跳水。自从531新政之后,二手房成交一路高涨,才过去...

成都二手房降温了?!


没错,的确如此。


最近我们就监控到:成都绝大部分地区的二手房价已经“阴跌”了一个月。


图源:好好选房小程序


不仅仅是带看量、成交量有大幅下滑的情况,甚至连挂牌价和成交价也开始跳水。


自从531新政之后,二手房成交一路高涨,才过去两个月却瞬间变换面孔,让人猝不及防。


所以,最近一个月成都的二手房市场,究竟怎么了?


带看量跌25%,成交量跌12%

成交价最高降了3000元/㎡


7月初时,成都二手房市场还是一片火热的景象,那段时间我也经常陪朋友去看二手房。


还记得当时朋友看上了一套精装小套二,位置虽然有点偏,但户型和装修还算对胃口。


本想着试探性问问,但房东咬着价格不松口,还表明非诚勿扰。


那时候正好也是新政后的爆发期,市场的确如此,很多好房源并不愁卖,甚至刚挂牌几天就成交了。


没想到一个多月过去了,那套房子还是没卖脱,中介突然说房东降价10万,如今要诚心。


但现在,朋友已经对这套房丧失了兴趣,甚至还告诉我,之前看过的好几套房,都有了降价的迹象.......


果然,这也跟我们观察到的现象不谋而合,这不单单是个例,最近二手房市场的确出现了反转。


先看带看量,8月跌幅近25%,是近4个月来的最低值。


今年6月份,也就是新政后的第一个月,带看量高达39万次,每周近10万次,也是近一年多来的高峰。


7月份数据有所下降,但也有32万次,平均每周有8万次带看。


转折出现在8月,带看量减少到29万次,相比顶峰时的6月,带看量跌了近25%


再看成交量,同比下跌12%,出现了明显的回落迹象。


成都二手房成交量走势有目共睹,从年后开始走出全国独立行情,最高值出现在7月份。


1.72万套的月成交量不仅碾压新房,更创了近7年来的月成交最高记录。


然而,站得高也容易摔得疼。


这个月突然就开始走下坡路了,8月成交跌至1.51万套,环比下滑了约12%


带看量和成交量可以映照市场局部情况,但价格才是市场更真实的反馈。


于是,我专门统计了近一个月的价格情况,数据的确不出所料:也跌了!


可以看出,近一个月来成都12个主要区域挂牌价全面下跌,其中10个区域的成交价也在走低。


主城5+2区近1个月二手房价格变动情况(统计来源:贝壳)


近郊5区近1个月二手房价格变动情况(统计来源:贝壳)


    挂牌价方面,降幅最高达1000元/㎡(天府新区),降幅最低的也有300元/㎡。


    成交价方面,除了成华和温江小涨几百块,其他区域一片绿,最高跌了3100元/㎡(天府新区)


挂牌价降了还算正常,毕竟这属于心理预期,对实际成交情况影响不大。


关键是,成交价也有明显的跌幅,几乎是全面飘绿,天府新区的降幅最大!


奉劝之前买了二手或者正打算卖二手的别去看小区最近的成交,一看房价又跌了几千块,可能真要气到吐血


新盘大出货,挂牌量不降反增

成都二手房“越卖越多”


其实从7月底开始,成都就陷入了困境,先是疫情,然后是高温限电,现在直接全员居家了。


不仅导致了整个成都市的经济、社会民生的巨量损失,对楼市的负面影响也是难以估量的。


8月份带看量和成交量下滑,最直接的原因就是疫情和高温


要么是因为疫情被封控在家,要么是因为限电导致无法出门,即使再想看房买房也要被迫停止。


不能到线下实地去看,这对房产交易来说是致命的。


全员居家的这一周,中介无法上班,二手带看全部停止,每日成交量仅有2位数,数据惨淡得比过年还像过年


这座城市静默了,房产市场也真正按下了暂停键。


↑戳图片进入详情页,可查看详细数据↑


带看和成交量的下滑可以由客观因素来解释,然而价格下跌却是纯粹的市场因素导致。


3个月前,借着531新政后的热潮,二手房迎来疯狂出货期,却没想到2个月后就遭遇了危机。


曾经傲娇的二手房东们,风暴期过后,这下的确有点憋不住了.....


最明显的就是这次降幅最大的天府新区,锦江生态带片区则是其中的代表板块。


近期不少二手房挂牌及成交纷纷掉价,从起初的3万+跌到了2万多,如今平均成交价为2.47万/㎡。


图源:好好选房小程序


区域内最近的法拍市场也引人瞩目,网红神盘川发天府上城上周成功拍卖两套房,价格迎来大跳水。


一套1.85万/㎡成交,一套1.98万/㎡成交,而前两年的买入价在1.4万/㎡左右。



据我们统计,今上半年川发拍出了5套房,成交价都在2.1-2.2万/㎡之间。


几个月过去,法拍房焉了,足足跌了2千多块,算上买入价和这2年的持有成本,基本是没赚钱。


锦江生态带的二手及法拍价格下跌,主要还是受新房市场影响,这也是新房多的板块都会面临的问题。


幸福里、天府和鸣、西派融城等开卖,接下来还有绿城及合信的地,锦江生态带今年新房市场的确热闹。


精装2.4万/㎡,顺销不摇号,没有税费中介费,还都是品牌开发商及物业,这对周边的次新二手房造成不小冲击。


换做是你,你选3万的二手还还是2万多的新房嘛


答案显而易见了。


其他片区二手房普降,则更多是受同类房源的挤压,新政后投资客纷纷出逃甩货。


于是,神奇的事情发生了:成都市场的二手房越卖越多!


5月的挂牌量是15.3万套,成交量每个月1万多套,5-8月一共消耗了6万多套二手房,


按理说,卖了这么多,不增加的情况下挂牌量会掉到10万套以下。


然而,挂牌量不降反增,最高达到18万套,如今稳定在了17.2万套


这是非常恐怖的事情,在卖掉了6万套的大背景下,又足足多出来7万套二手房。


市场上的二手房实在太多了,选择面太广了,随便一个成交量高的小区,挂牌量都是几百套。


如果房子稍微差了点,只要沾上不满二、楼层低、朝向差、临马路等缺陷,你怎么拼得过同板块或同小区其他房源?


从各区域二手房表现来看,特别是房龄大和板块内新盘多的二手小区属实难受。


不仅需要面临其余二手房的内卷,还需要对抗新房的冲击,现在更是艰难时期。


要想赶紧把房子卖掉,降价成了唯一的办法。


按照这个趋势来看,只要成都二手房挂牌量持续不断增加,二手房降价趋势也会越来越明显。


二手房价格普降

“话语权”交给买方市场


前段时间成都二手房成交量创下高记录,也让很多人产生了一种错觉:价格是不是也涨了?


事实完全相反,“量涨价稳”是今年上半年市场的特征。


并且两极分化非常明显,核心板块优质房产始终领涨,偏远板块,劣质房尤其是老破小频繁降价也无人问津。


对于现在的二手房来说,价格上坚挺的,要么占据好的区域,要么是产品具有碾压优势,或是有好学区的小区。


这也是现在二手房的核心价值点。



如今因为多方因素叠加,二手房“砸盘期”下,买家反而是占上风的。


一方面是房源选择面不小,17万套二手房里,满二和满五的房子超过10万套。


加上二手房限售解禁,新挂的大多是拿证2年多的房子,品质都比较高。


再遇上房东急着出手的、投资客准备抛售跑路的,话语权直接给到买方。


图源:贝壳


另一方面,现在的信贷政策可太宽松了。


前几年买的房子,利率在5.8%左右,现在就像个怨种一样还着高额月供,苦不堪言。


很多人看着新办的房贷利率才4.3%,每个月少还上千块,肯定不爽的!


这也导致很多有房人群要么选择提前还贷,要么直接把房子卖了换套新房。


趁着利率低,二手房东想赶快卖、还没买的想赶紧上车,这一招的确起了作用。


不仅如此,近期各地调控信号不断,可能还会带来两个好消息:


8月24日国务院常务会议表示:允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。


8月31日国常务会再提房地产:支持刚性和改善性住房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。


一周内连续两次提及房地产,也正说明高层对房地产之于稳经济大盘,寄予了厚望。


第一,房贷利率还没来到最低点,目前5年期LPR为4.3%,预测称后续仍然具备降息空间。


第二,虽然放松了二三套房的限购,但仍然有贷款的限制,非首套房的首付也有可能再次下调。


所以,今年准备上车的房友还可以观望一段时间,不用过于着急。


成都三批次土拍即将开启,可以再看看房企们的拿地热情以及最终流拍情况。


再蹲一蹲这两个月成都会不会出政策,以及9月最新的LPR报价,缓一缓再上车也不迟

#今日话题#

你近期看二手房了吗,你看的房子降价了没?

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