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新政一年半,深圳6成二手房按参考价卖了!有中介俩月开一单

时间:2022-08-20 23:12:00 | 浏览:5306

近日,国家统计局公布全国70个大中城市商品房价格变动情况。深圳成为一线城市中二手房唯一下降的城市。距离深圳出台二手房参考价新政已有一年半时间,期间二手楼市发生巨大变化:二手房价曾连续11个月下降,而后在2022年4、5月又小幅回升,但坚持未

近日,国家统计局公布全国70个大中城市商品房价格变动情况。深圳成为一线城市中二手房唯一下降的城市。

距离深圳出台二手房参考价新政已有一年半时间,期间二手楼市发生巨大变化:二手房价曾连续11个月下降,而后在2022年4、5月又小幅回升,但坚持未久再度连降2个月。据乐有家研究中心数据显示,7月,深圳约6成房源以接近参考价成交,挂牌价与参考价差距在10%以内的房源同比上涨一倍。

当前深圳二手房市场的真实情况如何?近日,南都·湾财社记者走访了深圳多个二手房片区。

成交量价齐跌

有地产中介两个月才开一单

春江水暖鸭先知,身处一线的地产中介们对二手房变化感知最为清晰。

“我们门店有同事在前几年市场最好的时候,年收入能有7位数。”说这话的时候,老谢的脸上闪过几分骄傲但很快消失不见。8月15日,当南都·湾财社记者以购房者身份在南山看房时,已在深圳有7年地产中介从业经历的老谢接待了记者。

翻篇过往,当记者问及本月业绩时,老谢却显得有些无奈。原来他们门店这个月仅店长成交一单,而老谢本人平均需要两月才能成交一单。“以往深圳一个月能成交5000多套,现在却连一半都不到”,老谢苦笑。

门店成交量的下滑背后,是深圳二手成交量的整体下降。南都·湾财社记者查阅了一份来自乐有家研究中心的最新报告,数据显示深圳二手房成交量已连续两月下滑,7月全市仅成交2036套房。

在成交量连月下滑的同时,二手房价也“扛”不住了。几天前,国家统计局公布了7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。四大一线城市中,只有深圳7月的二手房价全线下跌,环比、同比分别下降0.5%及3.5%。

具体来看,据中原研究中心数据显示,7月深圳二手住宅套均总价为807万元,环比下降0.1%。这即是说,7月买一套住宅的平均总价比6月减少了近8万元。

“参考价政策后,二手房成交难度明显增加”,老谢摊手。他说,很多人不是不想买,但实在是因为首付要补高额差价而感到“压力山大”。

据了解,2021年2月8日,深圳建立二手住房成交参考价格发布机制,并公布了全市3595个小区的参考价。该机制成效显著,据乐有家数据显示,今年7月,深圳约6成二手房以接近参考价成交。

老谢表示,虽然参考价机制出台让二手房成交变得困难,但实际上卖房的人和买房的人都挺多的,只不过各自的心理预期价格达不到一致。

“深圳现在的参考价较低,很多客户都在等待调价。”尽管行情萧条,但老谢凭借在深圳多年的买卖二手房经验告诉记者,现在处于调整期,正是买房而非卖房的好时机。

挂牌价普遍下调

成交TOP10小区挂牌价同比都降了

并不是所有片区的二手房都面临着尴尬。

从乐有家研究中心的数据中可以看到,尽管深圳二手房挂牌价普遍下调,但不同行政区的降价幅度仍有较大差异。比如作为上一轮深圳上涨周期中房价上涨较多的区域,深圳参考价出台前期,福田、南山、宝安约80%左右的房源挂牌价高于参考价3成以上。一年半后,福田、南山、宝安仅有60%左右的房源挂牌价高于参考价3成以上,挂牌价出现了普遍的下调。

“目前南山的挂牌价没有降太多。”南山德祐某门店的经理向记者表示,“南山、宝安这边很多业主在三年前高位接盘,现在不愿意亏本卖,所以价格还是偏高。”

该经理向记者列举了一个楼盘的案例,“比如诺德假日,当时我们都觉得配套环境并不算太好,结果2019年-2020年间,诺德假日花园小户型的单价从8万多涨到了最高成交价15万元/㎡,现在业主最低挂牌13万元/㎡卖不出去,指导价只有10万元/㎡,接盘的成本太高,挂低了业主亏得又太多,实在是很尴尬。”

而以老谢的经验来看,一般南山的报价基本是参考价的1.3至1.4倍(即溢价30%-40%);实际成交的话,1.2的系数已经是比较理想化了;如果是1.1,那就是业主很急卖;而像一些条件不那么好的房源,比如楼层比较高、又是楼梯房,就可能与参考价基本持平,且在此情况下几乎没有再砍价的余地。

“不过这个要分地区”,老谢道。比如像龙岗或者坪山等远一点的地方,二手房的报价有可能会低于指导价。

从乐有家统计的“深圳二手住宅热销楼盘TOP10挂牌价变化”中可以看到,TOP10楼盘近1年的调整幅度都在下行,其中龙岗横岗的振业峦山谷花园以9%的下降幅度排名第一。

记者了解到,振业峦山谷花园目前87㎡的3室2厅业主挂牌总价最低去到330万,折合单价3.76万元/㎡,而该小区目前的参考价为3.75万元/㎡,业主还能谈价的情况下,该房源的实际成交价可能会低于参考价。

参考价会不会调整?

专家:实际操作中可能已变化

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示,深圳房价略微下跌是正常的,况且仅一个月的数据很难说明问题。对于未来二手房价的趋势,他认为房价还是会继续坚挺,尤其是对于深圳这类重点城市。

在实际成交中,二手房受参考价影响显著,近期不少城市在实际执行层面均出现了参考价取消的情况。来自克而瑞研究中心的最新数据显示,截至目前,除了上海和深圳以外,已有13个城市二手房指导价制度实质性取消,这13个城市包括:西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

值得一提的是,7月份开始,上海“三价就低”政策中的地涉税评估价,已经比之前有一定提升,贷款额度有了明显增加。这一消息也被部分业内人士解读为上海二手房政策出现“松动”的标志。上海二手房市场因此实现了回暖,在刚刚过去的7月份,上海二手房成交量接近2万套,创下近一年来新高。

而在深圳,在记者走访中从一线中介了解到,目前深圳二手房在具体贷款的审批方面较为宽松,“流水这方面差不多就可以,不一定非要两倍。”前述南山的中介向记者表示,“贷款审批的话可能没有之前严格了。”

针对深圳二手房政策,尤其是涉及参考价的部分是否会调整的问题,严跃进向记者说道,深圳没有公开发文,但在实际操作中可能已经有所调整。关于参考价、限价政策、二手房评估价,以及贷款跟二手房评估价的关系,总体来讲趋于宽松,对于贷款份额的增加等都具有积极作用,这些都是值得肯定的地方,有助于促进整个房地产市场,包括二手房市场交易的活跃。

南都·湾财社记者 孙阳 见习记者 陈镜安

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