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今年整体咱柳州房地产行情受全国宏观大环境影响不容乐观，笔者之前的文章已经谈了柳北（部分）、柳东、鱼峰、阳和，感兴趣的朋友可关注我看看往期的文章，今天我们谈谈柳南区。整体房地产形势大家都懂，我就不赘述了，从柳南区自身特点谈起。

先看下柳南区概况，根据最新数据：柳南区辖区面积541.37平方公里，辖3镇8个街道，55个城市社区，42个村（居）委会，市区建成区面积51.21平方公里。常住人口61.87万人，其中城镇常住人口 58.61万人。有规模以上工业企业168家，工业总产值约占柳州三分之一。2021年全社会消费品零售总额位居全市县区第一。现代农业特色产业优势明显，蛋鸡养殖和肉鸭育雏规模持续保持广西县区第一，建成了产业链最长、链条最完整、效益链最强的螺蛳粉产业带。

从以上可看出柳南区区域人口密集、工农业发达，同时柳南区区域内公配设施完善，交通便利，这一切条件是支撑柳南区房地产市场的根基，柳南区房地产市场现面临几个不利形势：①最近因经济形势走低，城区内部分工业企业开工不足，部分产业工人收入水平下降，这种事大家自己去了解，查不到官方消息的。根据官方数据，2021年城镇居民人均可支配收入47493元，农村居民人均可支配收入27202万元，诸位柳南区的看官，你们拖后腿了没有？②柳南区老旧城区面积较大、工业企业较多，整体自然环境条件欠佳。

柳南区房地产市场价格跟鱼峰区房地产市场呈现出的北高南低（不含柳东）的明显梯次不同，柳南区主要区域房价较为接近。老旧小区普遍位于5000-6000元/平区间，少数接近7000，新建商品房住宅的头部价格也就是9000左右（例如中铁国际城），主要还是集中于7000-8000元/平的区间，该区域最显著的特点是没有成片的新开发商住片区（鱼峰、柳北、城中、阳和、柳东均存在成片的新区），新楼盘零星点缀于广大的旧城区中，反而有利促销于附近居民的改善型需求。

从整体上看，柳南区适合刚需和改善型人群购房（更适合刚需人群），但建议投资客还是绕开的好，毕竟旧城改造困难、政府政策向东、商住行情低迷。

现在的市场行情条件下，笔者认为该区域住宅房地产市场基本触底了，心里还没底的朋友可以再持币待购观望半年左右，目前唯一救市的强力措施就是大降利率，买、卖、管理方（政府）都在斟酌，到底是先下手抄底为强还是等等党最终取得胜利，目前还是一团雾，但是只要牢记一点，买房就是买区位，区位好的房屋价格绝对不会出现腰斩大降的情况，大家在网上看的南宁哪里的房子降到白菜价了之类的，这确实是真，但是诸位打开手机地图仔细比对，就会发现这些一夜之间价格跌落神坛的房屋所在的地段皆是公配不完善、离市区较远的劣质地段，疫情前这类房屋价格泡沫被吹到了顶点，大家也曾经常看到有人在柳州街头人流密集区举牌子写着南宁地铁口接送看房之类的吧？说白了就是中介公司帮售楼部招免费的托去了，南宁楼市当初的狂热可见一斑。至于柳州嘛，价格腰斩说的就是柳东咯，当初泡沫吹得多大，现在就跌得有多惨。柳南则不同，人口密集这一点，十个柳东都是比不上的。

总之，柳南区的房屋非常适合刚需，至于改善型的需求，如果你习惯了柳南这一片，那就没啥说的，如果经济条件允许，建议还是目光向东。