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从霍英东到李嘉诚看香港房地产变迁

时间:2023-05-14 23:56:33 | 浏览:393

从上世纪50年开始,香港逐步形成了公租房、经济适用房、和商品房住房体系。目前大概30%的香港人住在政府提供的租屋(廉租房)和居屋(经济适用房)。70%的人住在开发商提供的私人住宅。以前聊过香港公租房和经济适用房香港公屋和居屋的故事。今天聊一

从上世纪50年开始,香港逐步形成了公租房、经济适用房、和商品房住房体系。目前大概30%的香港人住在政府提供的租屋(廉租房)和居屋(经济适用房)。70%的人住在开发商提供的私人住宅。

以前聊过香港公租房和经济适用房香港公屋和居屋的故事。今天聊一聊香的商品房发展历史。

从二战后房地产真正成为一个大产业算起,香港房地产到现在70多年。内地从1998年住房商品化到今年25年。

我们知道大陆房地产开发套路是从学香港学来的。这几年大陆房地产遇到的问题,香港都曾经出现过。

70年香港房地产历史告诉我们最直观的感受就是房地产周期。大概每5到15年房地产就会经历一个涨跌周期。

开发商和炒房客最重要的事情是看好周期。周期内投资成功,赚了;投资失败,破产。李嘉诚之所以成为李超人,就是把握对了周期。在几次周期中,长江实业逐渐壮大。一些公司投资失误,消失在香港房地产的长河中。

大陆房地产从1998年算起,期间只有2008年金融危机时,有过短暂的波动,之后一直涨价。有句话是京沪一直涨。到了2022年,随着国内人口和经济变化。中国房地产迎来一个周期。

房价影响因素很多:土地供应、货币政策、地理位置、经济增长,但最重要的还是长期人口变化。

在过去一百年中国和世界动乱中,香港相对安静,成为移民和逃难目的地。

清朝末期动荡中,大批内地富人和沿海贫民移居香港。1937,日本占领上海后,大批商人撤离,也跑到香港。二战后,朝鲜战争和其它国内动荡,大陆人口持续移民香港。

作家倪匡,1957年从内蒙古跑到香港。上世纪八九十年代,改革开放初期,有门路的人都往香港跑,比如1987年王菲跟着爸爸从北京移居香港。

历史上这样的事情很多,清朝江浙一带经济发展很好,产生了徽商这样的大型商业帮会。后来太平天国打到江浙一带。太平天国打家劫舍,大批富人跑上海,上海逐步发展成经济中心。

香港的优势是懂大陆也懂西方,两头做贸易,香港就是贸易转口港。尤其是改革开放后,大批物资从香港进入内地。

香港经济越好,吸引的人越多。香港过去房地产发展的最大动力是香港人口一直增加,但房子供应一直不足。虽有短期波动,但长期看,支撑香港房价上涨的因素还在。

一 分层出售和分期付款

要说香港房地产的历史,远处说要从1841年《中英南京条约》说起,但最初香港经济一般,人不多,房地产只是建筑业的附属行业,在香港经济中占比小。

香港地理位置优越,成为殖民地后,怡和洋行代表的国外资本投资香港。沿着现在的中环,形成很多商会和商业楼。

香港经济慢慢发展起来了。经济好了就吸引人来打工,最初来香港打工的往往是内地混不下去的男人来香港谋生。

有人了,就要有住房需求。

二战前,香港房地产的主要经营方式是出租,不是买卖房子。

一些香港有钱华人从政府手里买土地,盖房子出租。这就有了二房东,也就是包租婆。周星驰电影《功夫》那个住了很多人的3-4层楼,就是那个时代的写照。

这段时间房地产为后来定下了基调:收租。

一些华人在香港或其它地方发家后,最后都会投入地产中。这也许是传统思想的延续:有土斯有财。有了土地,后辈儿孙就可以过稳定的收租生活,就是做地主。过去地主租地给农民,现在地主租房给打工人。

1920年代的香港

1920年代的香港

转折出现在二战后和朝鲜战争期间。

二战打烂了世界,和大多数国家一样,香港人开始重建家园,经济复苏,人口增加,住房问题严重,房地产发展快。

朝鲜战争开打后,大陆遭到西方禁运,香港也跟着英国对大陆禁运。禁运影响香港的贸易,社会资本找不到出路。

找不到出路的社会资本进入房地产,一些东南亚游资也进入香港地产,一起带动战后香港房地产繁荣。

当时的楼房不是按照我们现在熟悉的按一套房子买卖,而是整栋楼一起出售。

到这里会觉得奇怪,一栋楼出售,这栋楼有多大呢。其实1955年前,香港楼房多数是3-4层。1955年以后5-6层,甚至10层的房子才逐渐多起来。1955年霍英东建了一栋17层的房子,是当时香港最高的楼房。

因为房子普遍不高,所以有钱人还是能买得起。这类房子类似我们熟悉的郊区农民出租的自建房,一般也就3-4层。

当时一栋普通楼要十多万,但打工人收入每月二三百。能买得起一栋楼的是内地富人和海外华侨。

这种销售方式的结果是大部分人买不起房子,因为起步资金太高了。想想你买房的时候,对方要求你一栋楼,你是什么感觉。你心里除了绝望还是绝望,一套房子的首付还是凑起来的啊,一栋楼,让我安心躺平吧。

但底层也有买房需求啊。有需求就有市场,就有解决方法。香港房地产迎来两个天才发明家,吴多泰和霍英东。他们分别提出了分层出售和分期付款。

1911年,吴多泰出生在柬埔寨华侨家庭,10多岁回广东读书,长大后在广东省立专门学校学习土木工程,1938年到香港发展,做房屋代理。

1947年看到香港地产火热,吴多泰也想搞房子,捞一把,可是他资金不足,自己盖房子,要把整栋楼卖出去才能回款。

吴多泰找到律师咨询能不能分层出售,律师说可以。比如5层楼,5个人买下来,其中A买的这一层,产权属于A。

分层出售好处是减轻购房者资金压力,鼓励更多人买房,带动房地产繁荣。

1948年得到批准后,吴多泰打广告宣传这种销售方式,吸引了大批看房人,房子很快就出手。之后这种创新的销售方式在香港推广开了。

分层出售毕竟还是买一层楼,对大部分人来说,一层楼2万多,但普通打工人每月收入200-300块,依旧负担不起。

霍英东想到了分期付款买房

1923年出生的霍英东,7岁丧父,18岁开始打工,接受社会毒打,越来越能干。

朝鲜战争后做转口贸易,冲破障碍给大陆运送物资,短短几年积累了大量资本。霍英东冒着风险帮助大陆,赢得国家信任和支持,是红顶商人。

买一层楼分为6期,先交50%的首付,之后逐步交款,最后拿到入伙纸(房产证)全部交清。

顺着这个思路,分期付款买楼从最开始的6期,变成了10到20年,首付从50%降到10-30%,买一层楼到买一套房。

按揭买的是没有盖好的房子,这时候的房子就像待开花的花蕾,所以卖按揭期房叫售楼花

2022年7月开始,恒大引发的不能按时交房问题,很多人骂预付款买房,呼吁取缔。其实这种买楼方式,目的是帮助低收入群体买房,只是我们这里制度出了漏洞,才会出事。

分层出售和分期付款是房地产革命,从此普通人也能有自己物业

吴多泰和霍英东就是那种革命性人物,就像科学上的牛顿和爱因斯坦。在他们的基础上,后来者完善他们的开创性工作。

分层出售和分期付款推广后,香港沸腾了。普通人找到翻身的机会。公务员、打工仔、自梳女(终身未嫁的女孩)都买房了。

看到自梳女抢着买房,现在我们何尝不是这样。城市有钱女孩自己买房,自己住。典型生活是一套房、一口锅、一只猫、一个人。时代发展给了每个人独立生活的可能。

动用一两万就能买房,刺激了房地产飞速发展。当时其它行业惨淡,房地产一枝独秀。

买楼的人多了,地价和楼价飞涨。很多地段的地价一年涨50%,从每平方尺120元涨到200元。

开发商为了赚钱,在有限的土地上盖更多的房子,高层建筑多了。前面提到1955年前,大部分住宅楼都是3-4层,后来才有了高层。

我们也经历了高层楼崛起。1998年住房商品化之前,福利分房时期很多房子都是6层的砖混结构板楼。2000年后,除县城和一些乡镇外,城市很少看到新建低层住宅楼。

房地产公司数量增加,尤其是冒出大量小公司。1957年有600多家房地产公司,资本在1000万以上的10多家。一些小公司在接下来的危机中基本都倒闭了。

这时期,房地产老大是怡和洋行下的置地。这家公司手里有大量土地,而且占据了中环的有利位置。

置地看到香港外国移民增加,经贸繁荣,置地积极发展酒店业务,在太古大厦的皇后旧街开发了著名的文华酒店。

另外一家是霍英东。20世纪60年代,霍英东投资了九龙星光行项目,当时香港发生暴动,亲中的霍英东出租房子时遇到困难。霍英东最后低价把这个项目卖给置地。失利后,霍英东淡出房地产。

火热的房地产很快迎来一个下跌周期。这次危机是港英政府为了私利引发的。

开发商要盖房子,就要有土地,当时开发商土地有两个来源:

1)拆了旧房子,盖新房;

2)从港英政府买地。

但是拆旧房成本比买土地便宜。

当时香港有很多前面提到的3-4层老房。这些老房住的人少,开发商买下这类旧房,拆了盖新房。

香港政府批租土地是很可观的收入。如果开发商都去开发老房,政府买地收入就少了。1962年港英政府卖地2.34亿,1964年降到了1.43亿。

看到这个势头,政府找了一个借口限制翻新旧房。可是很多开发商已经在老房上投入资金,而且这些资金是从银行借的。

结果开发商还不上钱,引发银行危机,尤其是小银行。银行进一步收紧信贷,靠信贷生存的房地产扛不住倒下了。

房价开始下跌。中环商业地价从2000-2500平方尺降到800,下降70%左右。

危机,危机,有危险,也有机会。李超人看到了机会。

二 李嘉诚来了

1968年危机过后,香港经济复苏,逃离香港的人回来了,房地产市场好转。

变革从香港股市开始。有股市就能募资,有钱就能发展产业。

1947年两家小证券公司合并为香港证券交易所有限公司,俗称香港会。香港会主要负责人是外国人和会英语的华人,长期垄断香港股票发行。

上世纪60年代很多华人公司规模挺大,想上市融资,但香港会规定多,拒绝华人公司上市请求。

看到香港会赚钱,自然有人进场。

1969年12月17日,股市神童李兆福联合几位财经界名人,成立远东证券交易所有限公司,也就是远东会。

远东会打破了香港会垄断香港股票的历史。开业一年成交额29亿。后来超过香港会,远东会成为香港最大的股票交易公司。

1971年,胡汉辉成立金银证券交易有限公司;1972,陈普芬成立九龙证券交易有限公司。至此香港证券行业,形成了香港四会并存的局面。

房地产公司在股票市场大量融资,激活了沉闷的香港房地产。

上面提到,上一轮危机中很多小开发商倒闭。一些地产大公司抓住机会,低价收购这些小公司烂尾楼或整个公司,快速壮大。

最厉害的是地产五虎将:李嘉诚的长江实业;郭得胜,李兆基,冯景禧联合创立的新鸿基;胡应湘的合和实业;陈增熙的恒隆集团;陈德泰的大昌地产。

长江实业和新鸿基实力最强,名气最响。

1967年香港动乱,大量外资离开,华人资本接手一部分外资留下的资产。此后在香港房地产上,华资逐渐成为主导。

李嘉诚把握时机进入房地产,逐步成为香港房地产大王。

1972年11月1日长江地产上市,利用股价上升的机会,大量发行股票,募集资金后收购小型地产公司。

通过一连串的发行股票和收购,长江实业的市值一路飙升,从上市时的1.2亿涨到1981年底的78.77亿,成为香港第二大地产公司。

此时香港房地产第一是英国资本下的置地。在李超人追赶下,置地第一快保不住。

随着大批地产公司上市,香港房地产和股市的关系紧密,形成了香港特有的“股地拉扯”。

房地产和股票市场互相影响,房地产繁荣,股市上涨;房地产衰退,股市下跌。股地拉扯是认识香港经济和地产周期的一种视角。

地产公司利用股市资本大量囤积地皮,几个回合下来,小公司就会迅速发展成大公司。但也有大公司把握不好机会,在地产周期中破产了。

这段时间房地产最大特点是私人房邨大发展,也就是商品房住宅小区。

开启这一创举的是美孚新邨。美孚就是美国纽约标准石油公司。1893年纽约标准石油进入中国卖石油和煤油。

1906年美孚进入香港市场。60年代,美孚看到香港房地产发展,地价昂贵,美孚和美国地产商成立合资公司,开发了香港当时最大住宅小区:美孚新邨。

美孚新邨1966年开工,1970年完工,占地40多亩,投资7亿,分8期,有99栋20层的高楼,1.3万套房子,住了7万人,里面包括商业区,娱乐场所,是一个独立的城中城。

美孚新邨

这种巨型社区,过去20多年,我国有很多,比如北京天通苑。

看到美孚新邨火了,英国资本下的太古集团开发太古城。太古城1975年动工,1985年完工,有50栋28-32层的高楼,1万套房子,住了5万人。

太古城包括住宅、商业、花园等设施,是美孚新邨后另外一个标志性大型住宅小区。

太古城

在这两个小区的示范下,私人小区建设进入高潮。华人资本不甘落后,后来就看到我们熟悉的华人小区名字,小区名字喜欢带“花园”二字,绿杨花园,德福花园,愉景湾等。

这个时期炒楼成为很多人致富的武林秘籍。后来这本秘籍流传到大陆,很多人靠炒房实现财富自由。

分层出售和分期付款前,就有人开始炒楼。当时炒楼成本高,少数人才能炒的起。分层出售和分期付款后,减轻了炒楼人资金负担,炒楼逐渐火起来。

美孚新邨上市后,遇到香港暴乱,房价下跌。美孚新邨低价出售,动乱过后,房价大涨。这波涨价赚得最多的是低价买房的家庭主妇。赚钱后,这批家庭主妇专职炒房。

炒房有很多派别。

入门手法是在楼盘开售前,找人排队,出售排队位置,一个位置五千到一万不等。

还有一些小房地产公司,没有资金盖房,但在房地产圈子有关系。这伙人提前低价买下一栋楼或多套房,再高价卖出去。‘

还有一些人在其它行业赚了钱,看到房地赚钱更快,就把赚的钱投资到房产,转手几次,赚钱翻几倍。这个套路我们熟悉,最有名是煤老板炒房团,据说出手就是一栋楼。

另外就是房产中介。他们一方面帮别人买房,同时自己也炒房,因为他们了解行情。

最后一批是业余炒家,有工作,在自己买卖房子当中,发现商机,开始炒房。

炒家们赚钱到手软时,危机再次到来。

炒家推高房价和地价,房价高到脱离打工人收入,房子从住人变成理财产品。打工人望楼兴叹,躺平了。

同时利率上升,开发商和买房人成本增加。银行收缩信贷,银行放贷更小心。政府制定了更严格的金融管制,银行和信贷公司资金周转困难,有的倒闭。

另外一个原因是中国政府和英国谈判香港问题,多达22轮的谈判。一些人担心未来香港发展。

一系列因素影响下,楼房交易量下降,空置房子增加,1982年房价下跌。北角住宅楼从1981年的每平方尺1067跌到1982年的664元。

三 泡沫到负资产

1985年5月27日,中英签署《联合声明》生效。1997年7月1日中国政府将会收回香港岛、九龙、和新界,一国两制,设立特别行政区,港人治港。

《联合声明》有利于香港经济发展,香港地产界对未来很有信心。香港房地产迎来新一轮上涨,时间跨度从1985年到1997亚洲金融危机。

这一轮13年的上涨,香港住宅价格上涨了3倍。住宅上涨带动下,写字楼和商铺都有较大涨幅。房价逐渐脱离市场真实水平,形成泡沫。最后金融危机刺破了泡沫,这一轮涨跌结束。

这一轮涨跌原因还是大小环境和政策造成的。

首先主要还是供求失衡,其中最大原因是土地供应减少。《联合声明》规定在过渡期内,每年供应土地不超过50公顷。这个规定对香港的土地和房价影响深远。在实际执行中,虽有弹性,但很小,1986年供应了58公顷。

土地供应少,新房相应减少,但是香港人口急剧增加。1996年下,香港人口631万。政府预计2006年才会有这么多人,结果提前10年到来。

房少人多造成了剧烈的供求矛盾,这是人祸不是天灾。主要原因是政府垄断了土地供应,人为制造问题。

其次是房地产集中度高。虽然香港政府没有限制任何人进入房地产,但随着房地产开发成本和难度提升,没有实力的个人很难进入这个领域。

香港房地产经过多年竞争,最后只留下长江实业、新鸿基、恒基、恒隆、太古、新世界等几家房产公司。

集中度高,有利于房企操控市场。房地产公司囤积房子,等到高价出售。1994年1月到1996年5月,政府核准销售4万套房,但到了1996年5月,只有40%的房进入市场,其余60%的房没有公开出售。

最后是美国降低利息,香港受到影响,通货膨胀,银行形成负利率,资金大量进入楼市。

地产泡沫伤害香港经济。高房价削弱了香港经济,写字楼租金高,商家成本高,全球竞争力下降。

其中香港的制造业从上世纪八九十年代就向大陆迁移。香港逐步留下的是金融服务、贸易及物流、旅游和工商支援、专业服务业,这四大支柱。目前香港制造业占比不到2%,服务业占比90%以上。

1997年中英政府交接,特区政府开始执政,董特首上来后,着手解决住房问题,提出八万五计划,1999年起,每年新建的房屋不少于85 000个。

政府开始纠正过渡时期错误的房产政策,首要是解脱土地供应束缚,大量供应。

可是天公不作美。

1997年7月,亚洲金融危机从泰国开始蔓延延到整个东南亚。10月中下旬,国际炒家开始瞄准香港,香港股市和楼市开始动荡,经济衰退。

1997年,第一和第二季度楼市非常繁荣,但到了三四季度,价格开始下降。

一方面是金融危机,另一方面是政府增加供地,未来房屋供应增加,投资者降低未来房价预期。结果到1998年1月,房价已经回落到了1996年的水平,降了30%。

房价降了,新鸿基停工或放缓建设当时的10个楼盘,等价格涨起来后,再开工。

面对楼市大幅度下降,特区政府软化八万五计划。董建华特首后来说,在1998年已经搁置了这个计划。

到1998年5月,房价依旧下降,当年6月23日政府计划停止卖地9个月,稳定楼市。1998年特区政府卖地收入122亿,比1997年少了70%。

在特区政府的调控下,房价小部分反弹,但随着前期八万五计划房屋逐步落成,房价继续下跌,2003年8月24日跌到低谷,从亚洲金融危机开始到2003年,香港房价降了70%。

一些人的房子成了负资产。资产缩水,有人不满意,社会不稳定因素增加。几十万香港人有房阶层,走上街头,要求维持房价。

面对房地产颓势,政府开始救市,重振房地产,调整房产政策,目标是公平稳定的环境下,让私营房产市场可以持续健康发展,也就是维持房价。

为了达成目标,政府出台一系列政策,包括停止建设和停止出售居屋,减少市场上可以出售的房子,托底房价。

2005年董建华辞去特首职务,曾荫权接替。2005到2007年,曾特首主要发展经济,施政纲领没提房地产。随着经济复苏,香港房产租金和地价上涨。

可是好了没多久,2008年从美国开始的金融危机来了。为了维护经济和房地产稳定发展,特区政府继续兜底房地产。

曾特首强调:房地产是香港的重要基础,与民生息息相关....是他们的重要资产。回归初期,金融风暴对房地产造成的打击,历历在目....政府在危急时刻不会任意供应商用土地,更不会贱卖地。

四 持续上涨

在政府兜底和国际国内经济好转下,香港房地产度过低谷,从2009年起,再次腾飞。这次房价上涨给香港带来很大影响。这些影响逐步以各种问题展示出来,举国震惊。

2009-2018年,私人住宅涨了2.1倍,2018年香港岛39.3平米的小户型达到每平米19万;大于160平米的房子,每平米46万。

面对高房价,开发商推出了小户型房子—纳米房。更有嘲讽意义的房型是龙床盘,意思是即使皇帝晚上睡觉也占有一个床铺而已。

这次大涨的原因和以前差不多,因为房子是产品,商品就是供求。主要还是供求失衡,原因是土地供给不足。

但为什么供给不足?这后面有太多利益关系。

土地供给多了,房价下跌,有人就不愿意,因为这些人的资产基本都在房子上,房价下跌,成了负资产,就会重复1997年泡沫破裂后的社会问题。

金融危机后美国印钱,大量资金流入香港房地产。内地经济发展,有些富人在香港购买房产。钱多人多,房价飞涨。

李嘉诚家族,李兆基家族等大家族形成的地产霸权操控房地产,扭曲房价。

房地产大佬吃了房地产的红利,进一步垄断香港其它产业,比如李超人旗下的产业,香港人每天不出门也要给李家交电费。

既然吃老本就能发财,香港老板对新科技也不太感兴趣。虽然香港政府也有想过发展科技园这类高科技,但香港地方小,人少,其它限制也比较多,香港也就没有赶上互联网发展机遇,产生知名互联网公司。

因素叠加造成香港高地价、高楼价、高租金三高问题,但相对于飞涨的房价,工资涨幅不大。这些问题困扰着香港政府和香港人。

香港是世界最自由城市,但是土体制度最不自由。政府垄断土地,造成政府和财团吃饱,普通人跌倒。面对高房价,香港政府左右为难,房价高低都会伤害人们。

就在香港政府为房地产左右为难的时候,香港人口结构和社会思潮开始变化。

老一代香港人赶上香港发展的顺风车,生活过的不错,而且吃苦耐劳,把李嘉诚当偶像,认同一个中国和大陆。

但是90和00年出生的人,这几年逐步到了工作和成家立业的时候,抬头发现没有了他们发展空间,房价高的惊人。

垄断香港天然气、水、电力、港口、零售业的李嘉诚,从上一辈的偶像成了年轻人的批判的对象。香港经历了一个财富割裂的过程。

这种情况下,有人躺平;在境外势力的鼓动下,有人走上街头,黑衣人出现了。

最后

作为一个内地长大,看着港片和听着香港流行歌曲长大的一代,对香港有一种特殊感情:是先进,是富足,是时尚。

以前内地人有机会香港旅游,就很高兴。随着自由行放开,更多人有机会去香港,对香港了解多了,香港也不再神秘。

历经百年风雨,香江水依旧流淌,香港依旧车水马龙。相信国家和香港政府有能力治理好香港,香港明天会更好。

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一向敢言的李蓓,通过“私信”发声!渠道获得的半夏投资最新运作报告显示:李蓓日前已开始“埋伏”上市房企,并维持超10%的地产股总体持仓比例作为底仓。上述持仓结构对3月份基金净值产生了一定“影响”。然而,这位对冲基金掌门人有较大自信,她对持有人

地产股大涨!房地产迎“十年一遇”投资机会?李蓓紧急发声:这个锅我不背,可能大家看我被嘲笑于是拉我一下

金融界4月7日消息 今天地产股迎来久违大涨,截至发稿wind房地产指数大涨3.18%,其中粤泰股份、天保基建、中交地产、我爱我家涨停,国创高新、信达地产、宋都股份、新城控股、华发股份、特发服务、滨江集团、沙河股份、阳光城、招商蛇口等个股涨幅

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