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扩内需战略拆解丨促进居住消费健康发展,房地产市场将迎来哪些变化?

时间:2023-04-10 15:46:43 | 浏览:931

12月14日,中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》(简称《纲要》),坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系,是加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的必然选择,是促进我国长远发展和长治

12月14日,中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》(简称《纲要》),坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系,是加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的必然选择,是促进我国长远发展和长治久安的战略决策。

在持续提升传统消费方面,《纲要》提出促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加强房地产市场预期引导,探索新的发展模式,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制,支持居民合理自住需求,遏制投资投机性需求,稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策,以人口净流入的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设,促进家庭装修消费,增加智能家电消费,推动数字家庭发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,此次中央发布的扩内需纲要,充分体现了后疫情时代对于内需或消费的极大重视,同时,扩内需也需要房地产的积极参与。

植信投资研究院资深研究员马泓指出,《纲要》中关于房地产的定位与二十大报告的提法一致,长期来看,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,要加快建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尽管房地产市场短期运行遇到了不小的困难,但随着新型城镇化建设的发展,未来国内房地产市场仍然有很大的发展空间。

“房地产内需的促进要基于‘一定位一制度’的大框架下进行,即要在房住不炒、租购并举的制度下推进。唯有这样,对于住房或居住消费的支持才具有可持续性,也防范出现方向的偏差。”严跃进补充道。

“房住不炒”是房地产长期坚持的行业定位

《纲要》提出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加强房地产市场预期引导,探索新的发展模式。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,“房住不炒”是房地产长期坚持的行业定位,只有坚持“房住不炒”,才能真正意义上促进住房消费市场健康发展。

《纲要》明确,支持居民合理自住需求,遏制投资投机性需求,稳地价、稳房价、稳预期。

陈文静指出,支持合理自住需求、遏制投资投机需求,在未来楼市政策的优化过程中,针对刚需、改善性住房需求的支持政策有望进一步完善,而针对投资投机需求的限制性政策或更加精细化。同时,强调“加强房地产市场预期引导”,当前房地产市场预期仍然不稳,供需两端市场信心不足,强化预期引导,或更有利于市场情绪修复。

马泓认为,《纲要》中提及的“居民合理自主需求”,就是刚性和改善性需求,未来这两部分住房需求将是住房政策主要的服务对象。一方面,流动人口和城市自然增长的新增人口将成为刚需的主要来源;另一方面,改善性住房需求也逐渐成为人民群众向往美好生活的诉求。

“重提‘三稳’目标,意味着未来半年内房地产市场企稳回升的趋势更加明确,但房价大涨的情况依然不会出现,预计不同等级城市将轮动走稳回升。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。

租购并举的住房制度方向不变

《纲要》提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。同时,按照《规划纲要》,完善住房保障基础性制度和支持政策,以人口净流入的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给。完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

《纲要》再次明确“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,与二十大报告相关提法一致。

陈文静指出,近几年针对租赁市场的支持政策已经在全方位跟进,未来有望进一步完善,特别是保障性租赁住房的配套政策和资源有望更好地落地,长租房租购同权的相关政策亦有望实质性落地。

张波认为,保障房是解决新市民居住问题重要举措,明确提出以人口净流入的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给。从保障的手段来看,共有产权和保租房是两个有力抓手,近几年保租房的供应量已经有了明显增加,加之今年以来多渠道共建的方式,包括部分城市试点商品房转为保租房,都大大提高了保租房房源数量,有力保障了新市民的居住需求,更是推进公共服务同权化的基础。

马泓指出,2015年末中央经济工作会议首次提出发展住房租赁市场;2020年末中央经济工作会议明确要“解决好大城市住房突出问题”;住建部曾表示,“十四五”期间,全国40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套(间),预计可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。毫无疑问,保障性租赁住房已经成为了保障居民住房需求的重要抓手,相应的住房金融配套服务也在陆续跟进。

央行明确保障性住房租赁贷款不纳入商业银行贷款集中度考核指标,2022年首批3支保障房REITs也在交易所上市,标志着保障房项目所涉及的“投融管退”形成闭环,为保障性租赁住房提供了有效金融工具支持。在过去若干年土拍过程中,部分城市的土地项目也加入了增加保障性住房建设的比例。未来,新型城镇化将推动区域性住房需求提升,住房供给也将提供更加多元化的选择,租赁住房比重将有望上升,更好地匹配和满足居民住房需求。

健全住房公积金制度,发挥住房保障、改善民生职能

《纲要》提出,健全住房公积金制度。

陈文静指出,住房公积金制度是我国政策性住房金融体系的重要组成部分,在过去房地产行业的快速发展过程中,公积金制度发挥着重要作用,但伴随着行业的不断发展,公积金运行过程中也存在不少亟待解决的问题,如部分地区公积金使用效率较低、公积金资金互助和普惠性等功能未能完全发挥、住房公积金监管制度不健全和资金来源受限等,未来健全公积金制度,将更有利于发挥其住房保障、改善民生的职能。

此外《纲要》还提出,推进无障碍设施建设,促进家庭装修消费,增加智能家电消费,推动数字家庭发展。

“结合国内老龄化趋势不断增加以及年青群体的需求,纲要还积极推动推进无障碍设施建设,以保障更多老年群体的居住安全性。同时结合数字化建设以及智能的不断升级,也将智能家电消费和数字家庭发展作为重点之一。这一方向未来预计会持续推进,同时结合科技发展以及人群需求的变化,不断推进完善和细化。”张波说。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,此次战略,再次强调了围绕潜在需求,打造有租有买、供应低成本、低门槛的住房保障体系,降低消费的门槛和成本,才能释放消费的潜力,将潜力转化为能力。此外,还强调了存量房消费,比如无障碍、装饰装修、智能化,适应了老龄化时代,居民存量房升级换代和已进入楼市后的年轻人的新需求。总的来说,对于住房消费的内容,落实了消费的基础性作用,强调供给侧改革,并把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。

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