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房地产业应顺应趋势加快转型

2023-04-10 15:46:06 687

摘要:来源:经济日报近期,多地新房、二手房市场呈现回暖迹象。国家统计局数据显示,2023年2月份,70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加,各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨,一线城市商品住宅销售价格同比上涨,二三线城市同比降幅...

来源:经济日报

近期,多地新房、二手房市场呈现回暖迹象。国家统计局数据显示,2023年2月份,70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加,各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨,一线城市商品住宅销售价格同比上涨,二三线城市同比降幅收窄。

2022年,我国新建商品房销售面积约14亿平方米、销售额约14万亿元,房价保持了相对平稳。尽管和前5年年均销售面积17亿平方米相比有所下滑,但在复杂局面之下依然是一个不错的成绩。近期,党中央提出优化政策支持房地产刚性需求和改善性需求,防范金融风险,支持房企融资,地方政府相继调整了限购限价限贷政策,并对相关税费、土地拍卖条件等多项政策进行优化。从目前来看,政策效果正逐步显现,住房需求在不断释放。

中央经济工作会议提出,要防范房地产业引发系统性风险;要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,抓紧研究中长期治本之策,消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这一要求对房地产行业适应我国人口与经济社会发展新形势,顺应人民群众需求,具有十分长远的战略指导意义。

从房地产市场的中长期趋势来看,满足刚性和改善性住房需求仍然有一定的发展空间,同时应关注产能过剩和市场波动的风险。根据第七次全国人口普查资料,2020年,我国城镇家庭户人均住房建筑面积为38.62平方米,城镇家庭户住房总建筑面积300亿平方米左右。参考发达国家的平均水平,按照2050年我国城镇家庭户人均住房建筑面积将达到50平方米左右来测算,我国城镇家庭户住房建筑面积将达到500亿平方米左右,还有200亿平方米左右的发展空间。

不过,2011年到2020年我国商品住宅销售面积累计126亿平方米,按照这10年的年均销售面积13亿平方米计算,15年左右即可填满缺口,现有的房屋建筑业和房地产开发业将出现产能过剩。随着供求关系的变化,房价的波动和地区分化将更加明显。

面对以上局面,需要多措并举促进房地产市场平稳健康发展。一方面,充分发挥市场机制的作用,政府因城施策、精准施策,进一步消除房地产等内需关键领域的不合理消费限制,优化限购限价限贷政策,降低税费、首付和贷款利率支持刚性和改善性住房需求,应优化土地供应和行政审批,支持房企合理的投融资需求和正常的生产运营,支持企业发展高品质产品和服务,落实政府的责任,加强存量房、租赁住房、城市更新的政策支持并完善住房保障体系。

另一方面,房地产企业应积极预判未来,主动转型升级,降低过剩的生产建设产能,加强创新提供市场所需的高品质产品和服务,加强存量房、租赁经营和物业管理业务。此外,应完善房地产市场信息披露和发布制度,规范市场秩序和加强诚信体系建设,建立公开透明安全的市场,保护消费者的合法权益,引导居民理性消费和投资。

(作者易成栋 系中央财经大学教授 来源:经济日报)

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