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一边继续放水,一边房贷跳水,2023年房地产可能没有“奇迹”

2023-04-10 15:43:53 1844

摘要:2月份的数据出炉了,有些事情终于水落石出了,有些人的脸也再次被打肿了。我知道大家可能看得一头雾水,接下来铁锤将根据央行公布的2月份信贷、社融等数据,用通俗的语言,给大家解析一下今年“拼经济”的大体思路,和房地产市场的真实状态。首先,2月份M...

2月份的数据出炉了,有些事情终于水落石出了,有些人的脸也再次被打肿了。

我知道大家可能看得一头雾水,接下来铁锤将根据央行公布的2月份信贷、社融等数据,用通俗的语言,给大家解析一下今年“拼经济”的大体思路,和房地产市场的真实状态。

首先,2月份M2供应量继续走高,这说明央行仍然在继续大放水。2月份M2余额275.52万亿元,同比增长12.9%,增速分别比上月末和上年同期高0.3%和3.7%。值得一提的是,2月份M2同比增速创7年新高。

M2的同比增速,可看做是“印钞速度”,当然不是真的印纸币,而是通过逆回购、中期借贷便利等形式发放贷款。按照现在这个速度,保守估计,2023年末我国的货币总量将突破300万亿大关。

其次,社融信心大增,但瑜不掩瑕。为什么这么说?先看数据,2月份社融规模增量为3.16万亿元,高于市场预期的2.3万亿,比上年同期多1.95万亿元。只看总体数据,确实可以卖力吆喝一波了。但细看,问题就出现了。

因为增加的社融主要来源于两方面:对实体经济发放的人民币贷款增加1.82万亿元,同比多增9241亿元;政府债券净融资8138亿元,同比多5416亿元。

实体经济对应的是央企、国企、地方城投公司,政府债券对应的是地方投资项目。这两个渠道占总增量的比例超过95%。

再看贷款端,2月份人民币贷款增加1.81万亿元,同比多增5928亿元。分部门看,住户贷款增加2081亿元,其中,短期贷款增加1218亿元,中长期贷款(房贷)增加863亿元;企(事)业单位贷款增加1.61万亿元,其中,短期贷款增加5785亿元,中长期贷款增加1.11万亿元。

贷款数据很能说明问题,需要细说一下,2月份住户房贷只增加863亿,比1月份的2231亿足足少了1368亿。

相比于1.81万亿的天量贷款,2月房贷新增只有可怜的863亿,简直一塌糊涂,足可见房地产到底有多冷。

看到这里,有人可能会有疑问,整个2月份网络上都在大喊大叫楼市回暖了,成交量复苏了,为什么体现在数据上却是“大跳水”?

铁锤有必要好好解释一下,个人觉得这主要是三方面的原因:第一,网络上各大机构释放的新二手房成交量飙涨的数据,有很大的水分。直白点说,数据被动手脚了,被技术性放大了;

第二,说明提前还贷仍然在发生,居民提前还的房贷对冲了新增房贷,此消彼长,总量下跌。至于居民为什么仍然热衷于提前还贷,我们已经解释过很多遍了,根本原因是存量房贷利率和新增房贷利率严重倒挂,有些城市利率差别最高达2.8%,这意味着同样是贷款100万,二者的月供差距高达1600元。

第三,市场上套用经营贷买房的现象,非常严重,说白了就是“转贷”。主要适用于没钱提前还贷,但又想降低房贷利率,节省还贷成本的人。具体的操作是,把现有的商业贷款,通过第三方机构过桥的方式,把贷款转为经营性贷款,利率可以直降2.5%左右。

第四,不得不承认的是,2月份头部城市的二手房成交量确实回暖了,之所以2月份房贷数据未有明显变化,是因为房贷的审批发放有一个周期,一般需要20-30天,银行额度充裕的,可能10天左右就能下款。所以我们可以继续观察3月份的居民房贷新增情况,如果新增幅度较大,则可以说明市场有所回暖。

另外,2月份居民存款的意愿虽然有所下滑,但存款飙升的事实仍然存在,2月份居民存款增加7926亿,比去年同期增加又10849亿,2022年2月住户存款减少2923亿。

相比于将近2万亿的贷款增量而言,这个数字简直是可怜,说明现在居民贷款意愿仍然不强,而且主要增长是短期贷款,也就是说是消费贷款。

在之前的文章中,我们已经聊过了,新增的货币供应,基本上都被两大主体拿走了:一是实体经济,二是地方各类名目的专项债务。笼统来说,放出来的水都被基建和稀释地方债务接走了。2月份的数据,更加印证了这一事实。

综上所述,大家应该看得很清楚了,2023年“拼经济”走的仍然是“放水+基建”的老路,而且是传统基建投资为主。以深圳为例,今年规划固定资产投资规模要达到1万亿。连深圳这种产业集中的一线城市都需要靠投资拉动了,更别说全国其它二三线城市。

有人可能会问,这么多年了,为什么还是换汤不换药?答案很简单,这就是所谓的“路径依赖”,一时难以改变。实际上很多城市也知道实体、科技是长久之计,但这些投资见效慢,周期长,不能解当务之急。

当下房地产的真实状态如何?铁锤觉得要分三方面来说:第一,市场仍然很冷,近段时间网络上出现的“小阳春”、“楼市回暖”等论调,不攻自破,至少2月份居民新增房贷这一数据,已经实锤了——居民贷款的速度跟不上还房贷的速度,更跟不上存钱的节奏。

第二,很多城市确有重启房地产的心思,但奈何现实不允许。这从过去一年,很多城市出台一箩筐利好措施鼓励大家买房,但市场不买账,可见一斑。事实上,直到现在多数城市仍然没有放弃,仍然在继续折腾——3月以来,南京、珠海又分别出台了“银行保函代替土地出让金”和“买房送核心区户口”的措施。

第三,2023年房地产可能没有“奇迹”。有数据显示,2月份刚刚建立起的信心,在3月份已经土崩瓦解了——据贝壳、中原地产等房产交易平台统计的数据,3月1日-3月10日,重庆、杭州、武汉、苏州、合肥的二手房交易量较2月份同期下滑了30%以上,重庆下滑50%,北京、上海、深圳等一线城市也有不同程度下滑。

换言之,市场在2月份刚起了个好头,3月份就露馅了。究其根本原因,还是市场的需求支撑不足。说句不好听的,2、3月份的行情,其实垫底了一整年的大趋势。通俗点说,今年的房地产不会出现奇迹。

这个结论并不是毫无根据,今年的市场和往年最大的不同是,市场回暖是从二手房开始的,而且有资料显示,今年二手房的抛售潮,比购房潮还要凶猛——诸葛找房数据显示,2月份头部10个城市二手房挂牌量高达194万套,同比上年飙升了40%以上。

这其实很好地反映了当下购房者的普遍心态:大部分人并不是真的想增购房产,而是盘算着早点撤退。说白了大家对救房地产普遍没信心,私底下已经心照不宣地达成一致意见:趁着各地还在拼命抢救,趁着市场还有点热乎气,赶紧跑才是王道。

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