时间：2023-04-10 15:41:26 | 浏览：2565
不平凡的2022即将落幕，如何概括这一年的房地产行业？疫情冲击、民企爆雷、销售下滑、调控放开......风云动荡之际，唯有一个“变”字能贯穿始终。
行业调控思路在变，信贷政策、购房门槛都一松再松，对企业也从救项目变为稳优质主体。企业的生存处境在变，规模竞赛彻底成为历史，谁能活下去便是当下的胜者。购房者的心境在变，当房价不断上涨的信仰不再，诸多三四线城市步入下滑周期，居民的买房信心也降至低点。
这一年，房地产行业出台了超千条调控政策，从优化限购、优化限贷、优化限售，到调整公积金和限价、发放购房补贴、调整预售资金监管，频率再创历史新高。中央层面密集发声，以切实举措助力行业复苏；地方政府也继续因城施策，多措并举提振楼市活跃度。
这一年，房地产行业发生了几个历史性转折。房贷利率降至低点、房企融资迎来重大转折、行业诸多限制性政策也逐渐退场，过去被政策牢牢框住、但仍野蛮狂奔的时期，在2022年彻底画上句号。企业格局生变，城市加速分化，房地产行业经历了一次真正的出清周期。
展望2023，行业调控力度有望继续加大，但缩表周期也仍将持续。业内认为，房地产整体需要至少3年的缩表周期，未来3年民企市占率将从原来的70%降至10～20%。需求端短期低迷或将延续，预期2023年3、4月出现修复，未来十年我国新增住房需求仍有12亿平方米/年的规模。
房贷利率创历史新低
2022年，房地产市场处于深度调整阶段，提振购房需求成为政策的一大方向。
4月，中央政治局会议强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，7月中央政治局会议和12月中央经济工作会议均再次提及。政策措施主要围绕降成本、降门槛、提效率等方面展开，并从因城施策到全国性普惠政策不断升级。
在最直观的房贷利率方面，2022年，央行三次下调5年期以上LPR共计35个基点，为2019年房贷利率换锚LPR之后降息力度最大的一年。5月首套商贷利率下限调整为不低于5年期以上LPR减20个基点，9月允许部分城市阶段性下调或取消首套商贷利率下限。
据中指研究院监测数据，截至目前已有30城将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈、株洲、开平等。
贝壳研究院也表示，2022年12月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，创历史新低。银行放款周期28天，其中一线城市平均放款周期为35天，二线城市平均放款周期均为26天，三线城市平均放款周期为27天。
房贷利率不断下调的同时，融360数字科技研究院表示，至少有50个城市通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠触达更多住房改善性购房者。
业内认为，房贷利率从2021年年中5%以上的水平开始下降，目前已降至历史低位，节奏和力度非常大。当下房价上涨的预期减弱，居民存款意愿提高，要想提振住房消费，明年房贷利率有望继续下降。
“四限”政策大面积放宽
2022年以来，全国超300省市（县）出台政策超千条，政策优化频次达到近年峰值，其中调整限购、限售、限贷、限价成为各地的政策重点。
根据中指研究院统计，截至12月26日，全国超330个省市（县）发布的楼市政策中
