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未来10年,房地产将有大变革,买房要注意这3点

2023-04-10 15:39:59 4651

摘要:内容来源:量子教育的精品课程《2022年宏观经济形势和两会政策解析》。课程老师:史璐,知名经济学家、中国人民大学经济学博士。大家好,我是史璐,今天我们来聊一下如何投资房地产。一、从房地产税看房地产的投资战略1.为什么征收房地产税?大家先思考...


内容来源:量子教育的精品课程《2022年宏观经济形势和两会政策解析》。

课程老师:史璐,知名经济学家、中国人民大学经济学博士。


大家好,我是史璐,今天我们来聊一下如何投资房地产。


一、从房地产税看房地产的投资战略


1.为什么征收房地产税?

大家先思考一个问题,今后会不会收房地产税?

事实上,今年两会虽然没有提房地产税,但之后肯定是要收的。

去年10月,房地产税被全国人大授权国务院5年试点,意思是先在某几个城市把收取房地产税这件事试行5年。

我预测10年以后,房地产税会在全国推广,普遍征收。即5年试点,5年推广,5年全面执行。


为什么是10年后全面实行房地产税?可以从为什么要收房地产税的角度理解。

理由很简单,2个字,没钱。

政府没钱了,才会收房地产税,因为现在有钱,所以还没有必要收房地产税。

现在靠什么赚钱?卖土地。等土地卖不出去了,再收房地产税。

2020年税收是10万亿,卖土地8.4万亿,地方政府的卖地款接近于税收。2021年的卖地款是8.7万亿,进一步上升。

所以现在政府是卖地赚钱,还不用收房地产税,等到地卖不出去了才会收房地产税


2.土地出让金

土地出让金是对新房征税,房地产税是对存量房征税。

所以新房卖不出去,才会对存量房征税,而现在新房卖得很火。

下图各地的土地出让金可以看出,中国深圳是唯一不靠卖地的省份。

深圳税收在2020年是3857亿,卖地是1054亿。意思是深圳的总收入是5千亿,卖地只占1/5,所以深圳不怎么靠卖地。

北京总收入7.5千亿,其中卖地2千亿;上海总收入1万亿,其中卖地3千亿。北京与上海的卖地比例都较高。

但是像杭州、武汉、广州、南京等城市,卖地款都超过了税收。今年,卖地款还在持续增长中。

但是不用担心这个现象,政府一定会救市,房价并不会下跌。


如果在南方的核心城市,房地产价格回调是一个买入的机会,房子是刚需就可以买入。政府一定会救市,不救,政府就会先破产。

什么时候政府不救市?新房卖不出去之时。

这时政府会开始向存量房征税。

什么时候向存量房征税?土地出让金调头向下之时。

这时是房地产税全面开征之日。

什么时候土地出让金掉头向下?农村人民不进城市之时。

这时大城市的人口基本饱和。

所以10年后,大城市人口不扩张,小城市农民不进城,新房就彻底卖不出去,必须要对存量房征税。

土地出让金减少多少,房地产税就要征收多少,作用是用房地产税弥补土地出让金调度向下的空白


我预计,一旦要征收房地产税,至少是4万亿级别。

目前中国城镇人口是9亿人,约4亿个家庭。如果征收4万亿的房地产税,一个家庭约交1万税收。这是一个较高的房地产税收值。

这时如何知道房价是涨是跌?

一旦征税,刚需物越征税,价格越高。因此税会推高房价,但非刚需的房子就不一定。

如果房子位置是在山里,没人买、没人租,一旦征税,就是负资产。

好地块越征税,房价越高。

比如,北京海淀区一旦征房地产税,房租和房价肯定会涨,因为征税是买家承担,卖家不承担。所以好地块的房子尽管放手买。

房地产税出台后,将对好、坏地块进行极大的两级分化。

这个现象向我们发出了2个警报。

第一,在好地块买房

最好在好地块买房,不要在郊区或小城市买房。这两处买房极有可能是空置房。

第二,买地铁沿线边的房

如果一定要在郊区或小城市买房,请买处在地铁沿线上的房子,至少能自住,不至于空置。

总结一下,一旦房地产税出台,好地块的房子价格会继续上涨,而坏地块的房子价格将出现下跌,甚至可能有白送的房子。

所以买房需谨慎。郊区与小城市的房子千万要小心买,最好在大城市、好地块买房。

这就是房地产税政策下,房地产投资的一个重要变化。


二、从人口走向看房地产都市圈战略


1.房地产都市化浪潮

上面提到最好买好地块、大城市的房子,郊区、小城市的房子不要买。

这主要是看人口走向。

如果是投资买房,只建议买在人口流入的城市,因为人口流出对房地产是一个很大的伤害。

中国目前只有北京与上海不能落户,其他城市,如杭州、深圳、成都随便落户。

这一政策使北京、上海以外的二线中心城市获得了空前的发展。

所以中国在过去10年出现了极为罕见的都市化浪潮,如深圳、成都、广州的人口都增加了600万以上。


目前我国有4座人口超过2千万的城市,北京、上海、重庆与成都。未来中国将有6~8座以上城市,人口超过2千万。

目前中国有18座人口超过1千万的城市,未来中国可能有25座城市,人口超过1千万。

如果中国有8座城市人口超过2千万,25座城市人口超过1千万,我们将完成都市化的改造,即大都会人口高达4个亿。

都市化改造成功,就是中国冲击发达国家最好的一手牌。

所以我建议,房地产可以投资在人口涌入、都市化的城市。


2.人口对房地产投资的影响


为什么人口涌入非常关键,会对房地产投资产生致命影响?

先看一个理论模型。

如图所示,城市圈层在扩圈过程中,边缘房价保持稳定,中心房价坐地起价。

这属于典型的人口红利模式。通俗点说,就是外圈层给内圈层打工,最内圈层什么都不干就可以发财。

人口一涨,好地块的房子就能坐地起价。过去20年,中国人买房就是如此赚钱。

所以买好地块的房子,坐等人口流入是一个基本的投资策略


但现在许多城市在人口流出,而且南北方的情况也不一样。

拿北京举例。

北京已连续4年人口流出,导致环京楼市崩盘,六环打5折。如北京燕郊,房价已从4万跌至2万。

人口只要流出,郊区的房子将遭到毁灭性打击。所以要谨慎购买郊区房。

其实中国大部分北方城市的人口都在下降,并且三、四线城市的人口也在下降。

所以北方跟小城市已没有投资房地产的价值了,只有南方人口上升的核心城市,才有投资房地产的价值。

所以人口流动对房地产投资非常关键,一定要把握人口流动的走向


首先,人口是有序地从北向南流,而且中国经济现在属于南强北弱。

所以投资房地产、做生意、开公司的投资战术都要回避北方,尽量往南方发展。

北方可以投资房地产的城市只推荐郑州。因为郑州的人口还在上涨,按照正常比例,还没有到头。所以北方只有郑州潜力很大,可以投资。


再看南方的人口现状。

全国只有浙江省的人口是省会城市在涨,非省会城市也在涨,其他的南方小城市人口外流很严重。

所以推荐投资南方人口在涨的大城市,要小心人口下跌的小城市。意思是投资省会城市的房地产没有问题,买省会城市以外的地方需要谨慎。

我建议,无论是开发房地产还是购买房子,深圳、南京、福州、南宁是重要的目标市场,可以密切关注。

总结一下,在房地产行业面临人口的大变迁,也是结构性大调整的背景下,北方城市与三、四线城市的土地储备必将贬值,投资必须注意人口流动走向。


三、从两会政策看房地产行业的拐点


1.两会政策


广东是过去10年中国人口流入最大的省份,总计流入2100万。

但广东的人口流入只局限于大湾区的几个城市,如深圳、广州等等。

当大湾区城市人口大幅度流入的同时,汕头、梅州等城市的人口在不断下降。

当广东都出现如此严重的两极分化,房地产的拐点出现了。

可以从2022年两会的房地产政策来理解房地产行业出现的拐点。


第一,房住不炒

要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。

第二,新发展模式

房地产转型,需要探索全新的发展模式。

第三,推进保障房

坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

第四,满足合理的购房需要

支持商品房市场更好满足购房者的合理住房要求。

第五,

稳地价、稳房价、稳预期。这背后透露出政府一定会救市的信号。

第六,因城施策

根据不同城市的情况,实施相应的政策,促进房地产业良性循环和健康发展。

以上6条政策可以看出政府会如何应对房地产行业的拐点,简单概括就是变+稳+发展。


2.政府如何救市?


“稳”中,政府会进行救市。

但是救市并不容易。

人口往上涨的城市能救,但像北方的城市与南方的小城市,人口在下降,就并不好救市。

这种情况要如何改变呢?进行房地产转型。

首先房地产行业出现了人口天花板,即我国现人口14亿,10年后还是14亿,人口不会再增长。

这就导致新房总量越来越少,简单来说就是盖一个少一个。

而新房的市场又多集中在南方的大城市,北方跟小城市的房地产在收缩。所以房地产转型不可避免。


房地产转型有以下2种途径。

第一,转向存量房

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,一般是指未居住过的二手房。

未来,新房总量越来越小,存量房却是越来越多。

存量房市场很广阔,转向存量房意味着向服务业纵深转型,包括买卖租赁保障房、老旧小区改造、物业管理、社区养老等等。

向存量房转型不以房价上涨为前提,是一个低杠杆、低风险、服务密集的生意。


第二,转向国外

据统计,东南亚人口就高达22亿,包括印度、马来西亚等等。

这22亿人口就是中国的一个重要目标市场。

总结一下,新房固守南方核心城市,剩下业务转向存量房,可以效仿链家的模式,进入房子的服务行业。还可以开发国外市场,走一带一路的道路。

以上就是我对房地产拐点转型的分析与建议。

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