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楼市企稳进行时:流动性改善房地产投资、销售降幅收窄

2023-04-10 15:39:27 3164

摘要:编者按:中国经济企稳回升今年以来,随着一系列稳经济政策的效果持续显现,经济运行整体呈现企稳回升的态势。从生产来看,工业和服务业双双回升,在一系列政策作用下,随着经济转暖,房地产市场出现了一些积极变化。在去年以来一系列稳楼市政策的作用下,房地...

编者按:

中国经济企稳回升

今年以来,随着一系列稳经济政策的效果持续显现,经济运行整体呈现企稳回升的态势。从生产来看,工业和服务业双双回升,在一系列政策作用下,随着经济转暖,房地产市场出现了一些积极变化。

在去年以来一系列稳楼市政策的作用下,房地产市场继续企稳复苏。

3月15日,国家统计局发布今年1-2月房地产相关数据。与去年相比,房地产投资、销售、资金来源等关键数据都有明显改善。

今年1-2月份,全国房地产开发投资1.37万亿元,同比下降5.7%;比去年全年10.0%的降幅明显收窄。同期,全国商品房销售面积1.51亿平方米,同比下降3.6%;商品房销售额1.54万亿元,仅下降0.1%。而去年全年,商品房销售规模的降幅超过两成。

此外,房企到位资金来源降幅收窄,商品房施工面积、新开工面积、竣工面积等指标也有所改善。

企稳向好的开局,也有助于房地产在今年的宏观经济运行中更好地发挥作用。根据政府工作报告,在防风险、保民生、促消费等方面,今年房地产都将承担重要角色。

虽然后续走势仍存在一些不确定性,但谨慎乐观情绪仍是当下的主流。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,“目前房地产市场还是处在调整阶段,后期随着整体经济逐步改善,市场预期转好,房地产市场有望逐步企稳。”

两项指标出现正增长

销售的改善是今年房地产市场最直观的表现。2023年春节假期期间,部分三四线城市的返乡置业就出现一定热度,一二线城市的二手房市场也供需两旺。节后,在各项稳楼市政策的作用下,需求继续释放,市场升温势头不减。

上市房企近期公布的销售业绩也显示,企业在今年前两月的销售额普遍提升,部分房企的平均售价也有所提高。

这些表现已经体现在数据上。国家统计局的数据显示,今年1-2月,全国住宅销售额增长3.5%,成为少数出现正增长的楼市指标之一,住宅销售面积仅下降0.6%,接近去年同期的水平。从区域分布来看,占比最大的东部区域的商品房销售额率先出现正增长。

易居研究院研究总监严跃进指出,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,今年1-2月,全国商品住宅均价为10558元/平方米,涨幅为4.1%。房价数据终结了连续11个月的下跌态势,恢复正增长,这充分说明房价下跌的风险解除。

销售升温使得房企的资金来源得以改善。今年1-2月,房地产开发企业到位资金2.13万亿元,同比下降15.2%,比去年全年的25.9%大幅收窄。其中,定金及预售款、个人按揭贷款两项指标的降幅分别收窄21.9和11.2个百分点。

此外,融资环境的改善令房企得以完成发债等行为,从而进一步改善了流动性。

在供应端,除了房地产开发投资外,商品房施工面积、新开工面积等两项指标的降幅也明显收窄。此外,全国商品房竣工面积达到1.32亿平方米,同比增长8.0%,这被认为是“保交楼”政策的积极效果。

对于市场的转暖,付凌晖总结道,房地产一头连着民生,一头连着经济增长,房地产及其上下游行业对整个经济增长的影响较大。针对去年以来的市场下行,“中央高度重视,各地区、各部门积极出台政策,稳定房地产市场,积极满足房地产企业的合理融资需求。同时,支持刚性、改善性住房需求,坚持房住不炒、因城施策,总体上保障了基本民生需求。去年保交楼政策对民生保障起到了很重要的作用。”

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也指出,市场修复由多方面原因带动:去年以来保交楼、保民生、保稳定等各项政策举措有力地保障了购房人的合法权益,房企的合理性融资也得到了改善;各地因城施策调整优化政策降低了购房成本,提高了消费者信心。

她表示,房地产市场流动性改善的良好开局,为今年有效防范化解优质头部房企风险打下良好的基础。

市场信心逐步恢复

房地产市场的稳定运行,对今年的经济社会发展工作至关重要。

根据政府工作报告,在今年的工作重点中,房地产相关工作主要被置于三个工作大项下。在“着力扩大国内需求”的工作大项下,实施城市更新行动。在“有效防范化解重大经济金融风险”的工作大项下,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。在“保障基本民生和发展社会事业”的工作大项之下,加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。

这也意味着,在防风险、保民生、促消费等方面,房地产都将承担重要角色。因此,虽然开局不错,此轮市场复苏的前景更受关注。

从绝对值来看,虽然此轮市场升温明显,但其热度并未达到峰值。上海易居房地产研究院指出,对比历史正常交易行情,当前的交易水平依然是偏低的。

刘丽杰也指出,1-2月份市场的复苏是前期积压的购房需求补偿性释放,这其中大量的交易是改善性换房需求,短时交易量比较高并不意味着市场进入了快速升温阶段。她还认为,市场修复的过程中出现震荡,应是正常现象。

事实上,对于市场复苏的前景,分析人士也普遍持有谨慎乐观的态度,这主要源于对需求能否持续释放的担心。

但信心的恢复仍然是明显的。国家统计局的数据显示,今年2月,房地产开发景气指数为94.67。在去年12月触底后,连续两个月出现回升。

进入3月,市场复苏的步伐并未停止。根据上海易居研究院的统计,3月1日至12日,全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为860万平方米,环比增长15%,同比增长26%。该机构指出,按照当前的成交态势,3月的房地产成交量将实现“转正”。

该机构表示,3月份重点城市的新房交易数据,总体上好于预期。这充分说明中国房地产市场的韧性很强劲,也说明各地在支持合理住房消费需求的释放。

此外,我国中长期的住房消费潜力仍然不容忽视。刘丽杰表示,从长期看,我国正处于从人口红利向人才红利过渡的关键阶段,居民对住房条件改善升级的需求强烈。在房住不炒的定位下,政府大力支持刚性和改善性住房需求,市场能够走向良性健康发展。

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