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聂梅生:房地产在三个方面一定会发生剧变

2023-04-10 15:36:23 335

摘要:(图片来源:受访者供图)经济观察报 记者 张雅楠 实习记者 柳玉琳11月9日,房地产行业迎来了难得的股债双升,触发点是融资端再传利好:交易商协会宣布推进并扩大民营企业债券融资支持工具,支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。一年多来,从中...

(图片来源:受访者供图)

经济观察报 记者 张雅楠 实习记者 柳玉琳11月9日,房地产行业迎来了难得的股债双升,触发点是融资端再传利好:交易商协会宣布推进并扩大民营企业债券融资支持工具,支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

一年多来,从中央到地方,房地产调控政策层出不穷,房地产行业经历了20多年来最刻骨铭心的一次盘整,不论是企业、行业还是市场,都发生了量和质的根本性变化,与此同时,租购并举在二十大报告中再一次被强调,而相应的政策配套如保租房认定标准,REITs底层资产扩围等,已经若火如荼展开。

房地产似乎来到了一个崭新的十字路口,站在此刻,经济观察报独家专访全联房地产商会创会会长聂梅生,详谈当前房地产形势和二十大提出的“租购并举”举措。

聂梅生是中国房地产市场化20多年发展历程中,最重要的政策推动者和市场变化见证者之一,总能在关键时刻,保持敏锐洞察,指出问题关键,在本次采访中,她的核心观点包括:

一、多主体、多渠道、租购并举这三个关键词,一定会影响到明年和今后长远的中国房地产整体格局。

二、房地产领域的税收杠杆没有被用好,更多是索取效益的思路,没有通过减税刺激的政策,减税问题在中国房地产目前卡壳的节点上是应该推进的。

三、没有房改的力度,搞不成租购并举。

地产形势研判

经济观察报:在恒大刚刚爆雷的时候,有说法是,这是中国的雷曼兄弟时刻,现在,也有很多人担心这一轮的房地产深度盘整可能会有日本房地产泡沫破灭的危险,我想请您分享一下您的判断。

聂梅生:这也是我比较想说的一个话题,我觉得,中国就是中国,中国不是日本,中国也不是美国,我认为这一次中国会倒下一些原来野蛮扩张的、本来就不应该通过透支的方式做到那么大的企业,这一部分应该说是房地产泡沫,我一直认为,中国房地产不是没有泡沫,有泡沫,但不能说中国房地产全是泡沫,泡沫迟早是要被挤掉的,这次有一些头部企业的出局不是一件坏事,是一件好事,是泡沫就应该把它挤掉。

而且,咱们这几年不都是说房住不炒嘛,到2022年房子还能炒吗?还有炒房的吗?没有了,那不就是房住不炒吗?你要看到它的成绩,为什么会出效力那么强烈的三道红线,是因为2020年下半年至2021年上半年整个房地产市场热得不得了,差不多突破历史最高点了,你不能光看到房地产下去以后影响经济,埋怨天埋怨地,这里面蕴藏着好多因素,起码炒房引起中国金融风险这一部分没有了吧,把泡沫挤出去不是挺好的吗?

我一直这么看,不能只看到不利的一面,一会儿火得不得了,赶紧去灭火,然后看要快熄火了,又马上就加柴,老这么折腾并不是好事,所以我觉得它不是一个雷曼兄弟时刻。

另外也不会像日本那样,由于房地产泡沫破裂,引起了十几年的经济衰退。中国经济是依靠、依赖房地产,但是不是全部依赖房地产,加上上下游产业链,再加上建筑业,占GDP的比重在百分之十几吧,并不是那么大的权重,另外中国没有像日本那样整个房地产泡沫破灭,四季度慢慢地稳定下来,只不过新的稳定和原来的稳定之间有差别,而且形态不一样。

不要去担心这样一些问题,在大家都唱衰的时候,你要看到它的积极方面,然后从积极方面,找到新的火炬来把它燃起来,这才是我们应该想的事情。

经济观察报:那房地产企业应该怎么办?

聂梅生:企业我觉得现在就是一句话就是能够想办法渡过当前这个坎儿,好自为之,然后去积极寻找新的发展,新的出路。因为并不所有的企业全躺倒,可能都比较紧张,但还是有一些企业把自己的资金链护理得比较好,产品竞争力比较强,还是会留下相当一部分企业。再加上政府现在对房地产的平稳出台了很多的政策,会稳住相当大一部分企业,只要你熬得过去,挺得过去,迎来的就会比现在更好。

经济观察报:很多房企在今年都减少了开工和竣工,会不会导致未来一段时间新房供给矛盾尖锐?二十大报告倡导租购并举,未来的房地产格局会不会发生很大的变化?

聂梅生:二十大报告中关于房地产的内容虽然简短,但说的非常清楚,一个是多主体,一个是多渠道,另外一个是租购并举,一定会影响到明年和今后长远的中国房地产整体格局。

我自己虽然学习得不是很深刻,但是看到这三句话以后,我想,未来房地产在三个方面一定会发生剧变,不变就达不到这三句话。

一是土地。未来的土地供应,不会像原来那样子,完全通过农村集体用地、集体建设用地变成国有土地然后招拍挂,这么一条线。

招拍挂或者说中国的土地红利确实支撑了经济发展和GDP的长期发展,同时也出现了一些问题,这个情况会变。如果按照二十大报告精神的话,多渠道保障就包括对土地的保障,怎么能够保障土地的供给?不光是原来招拍挂这一条渠道了,还有很多其他的渠道,比如说,最近保租房领域就出现了农村集体建设用地解决土地供给的案例,这是完全不一样的概念。

同时,这里还有长期没有解决的城中村、城市更新和小产权房问题,其实最后都卡在了土地问题上,原来这些问题一直解决不了,例如城市更新里有很多城中村,因为土地性质原因,它解决不了同地同权同价的问题。

如果能够突破这个关口,土地供给就开始多元化了,这是非常大的一个问题。这就带来另一个问题,财政怎么办?从全国平均水平看,地价大约占房价的50%,一些一线城市的房价中土地成本甚至超过50%,地方财政收入很多是靠土地财政支撑的,但现在土地财政已经出现捉襟见肘的问题,流拍、溢价率降低等等,用什么来解决土地财政带来的亏空?那么就是税收。房地产税为什么迟迟下不来?主要是土地财政的力量太大了,但是现在,我觉得税收这块是一定是要上来的。(税收问题后文有详述,编者注)

第三点就是二十大报告讲的租购并举,大概三四年前,我在清华大学五道口金融学院讲,租购并不并举不取决于主观意识,中国人是不是一定要买房子才能结婚呢?这是一方面,但是随着年轻一代的成长,也不一定完全是这个传统因素造成中国炒房的问题,而是因为在租房领域没有一个非常有力的、核心的供应主体。

现在中国的租房市场,基本上还是C to C,没有一套像商品房一样的系统供给体制,包括资金、土地、运营。在租房市场中,机构占的比例到底有多少?一直到租购并举政策提出来以后,一些头部企业才开始慢慢地做长租公寓,到今年才大量地出现了保租房来突破。

如果没有强有力的B端,不是小的B端,而是大的、权重型的B端出现,就跟中国房企一样,头部五十家都是千亿量级的,如果不存在这样一个B端群体和强有力的制度来保障的话,是做不到租购并举的。

租购并举还有很长的路要走,但是现在已经走出了第一步,就像当年房改走出第一步一样。1998年开始房改,到了2005年,中国房地产已经开始有一点过热,就开始有调控,实际上不到十年,房改五年后,房地产的发展就成气候了,所以现在,我觉得是一个非常好的开端。

应该说,破局是去年开始的REITs试点,一直到今年有了保租房REITs,我觉得这一定会打开另外一扇门。

租购并举

经济观察报:十九大报告也提到了租购并举,但在去年和今年,市场明显感受到了租赁行业的变化,为什么此时会成为一个关键节点呢?

聂梅生:可能还是和整个商品房市场有关,如果商品房市场持续像现在这样,比较低迷,住房多渠道保障就要出现,因为多渠道保障,就不光是买房子了,它还要租房。

租房这件事,我觉得从深层次来讲,摆脱不了资本,它仍然牵扯到金融的问题,比如说REITs,最后要在资本市场上市,如果资本市场没有一个像中国房地产市场那样高歌猛进的20年30年,又怎么能够依靠资本市场来解决中国的住房问题呢?REITs的试点示范是必要的,但它不解决供给问题和需求问题,所以如果真正要启动REITs,对中国的资本市场是有要求的,或者说,对REITs本身是有要求的。租购并举当中的租这一部分,资本回报率要上去,这个上不去,神仙都没办法。

原来的租金回报率是比较低的。为什么大家去炒房,因为房价在上升,虽然说买房要按揭,首付都是两辈人三辈人来凑,但是它的回报率是够的。如果租金回报率还是像前几年那样百分之二,百分之一点几,银行利息都百分之三点几,哪个机构敢去做租赁呢?只有C端的个人,房子不住,空着也是空着,就租出去了,这就是为什么长期以来,租赁市场里C端比较活跃,但是真正的机构算不过来这个账。

做租赁最后要从资本市场退出,但是资本市场对回报是有要求的,如果REITs不能达到5%-8%的国际平均回报水平,最后也会失败的。投资回报是绕不过去的一道坎儿。

我理解保障性租赁住房里的保障,不仅仅指完全由政府出资、对中低收入或者最低收入者的保障,还要从整个市场的角度,保障中国公民的住房权利,这个保障分了很多段,也包括市场化的这一段。

市场化就包括租,也包括购,为什么要租,为什么要购,是说在支付得起的情况下,这两个选择是差不多的。当工作非常稳定,或者年龄很大了,可能就需要一个稳定的住所,当还要打拼的时候,可能在上海、深圳、北京各处工作,租房也可以。如果这两个差距非常大,当然就不平衡,就像前一段时间,房价飞涨,怎么都是买房合算。所以最后实际上是绕不开回报这样一个最基本的事情。我是觉得,这次保租房REITs的试点做得挺不错的,能够使规则和商业模式形成,它就可以教育使用方,我租还是购,我是付月租金还是付月供,他会在这两个当中去平衡考虑。

经济观察报:中国的房价和租金关联度一直不强,但在房地产相对成熟的阶段,房价和租金应该是联动的。对普通人来说,让租房成为一种可靠的选择,需要什么样的条件呢?您说的B端供给是一方面,如果房地产市场未来再次起飞,大家会不会说,不行,我还是要去拼一下,买房子。

聂梅生:当然了,所有的选择都取决于对市场的反应。

关于租金和房价,我们叫租售比,或者叫租购比,我在很多场合说过,租金和房价一定是有非常密切的相关性的,但在中国连不上茬,当然也有很多人反对说,在中国,这两个数据就是永远关联不上。我不这么认为,我觉得最后必须得关联得上。因为最后掏钱的是老百姓,不管是买房还是租房,最后都是需求方在付款,它一定会形成一个平衡的。

因为中国的房地产经历了一个高速起飞的阶段,买房把租房这个事情远远地抛在后面,如果像二十大报告所说,再一次强调了租购并举,那就是坚定不移的一个长期战略方针了,一方面,可能不会让房地产影响中国的经济,但房价不会按照原有的速度持续起飞,可能一线城市的房价就稳定下来了,这也是我们大家希望的。另外一方面,一定会通过保租房的发展,以及整个商品租赁市场的恢复,慢慢使得租房和购房形成可选择、可对比、可竞争的一个市场,它们俩之间就会建立联系。

在国外来讲,房价基本上是取决于租金的,当然它也和金融有关、和周期有关系,但整个波动过程中甩不开另外一个,永远在一个相对平衡稳定的关系中。我认为不能强调中国的特殊性,好像房价就是会无限上涨,像脱缰野马一样想怎么着就怎么着,土地想怎么溢价就怎么溢价,这个局面我估计会得到改变的。

经济观察报:就像您说的,REITs需要让投资者看到稳定回报才可持续,目前已上市和待上市的保租房REITs各有特点,比如说京保REIT底层资产是公租房,华润有巢REIT其中一个底层资产的土地来源是集体土地,或多或少都有政策支持。未来更多的B端进入,这门生意要能产生持续回报的出路在哪里?

聂梅生:其实你举的几个例子挺有说服力的,就是说成本在哪里?要想资金回报率达到资本市场接受度,一定得把利润、回报这部分挤得出来才行,比如5%这样一个大家公认的范围内。怎么才能出得来呢?一个方案是把租金定高,回报自然就高了,但在中国目前的情况下是不太可能的,因为有很多C端的房子在出租,如果你比它高很多,大家干嘛非得去租机构的房子呢?但是私人出租的这一部分因为主体不明确,又发行不了REITs。

租金不能上去,唯一的办法就是压低成本,而成本中,土地又占了很大的一部分。

租也好,卖也好,对用户来讲,反正达到我的需求就可以了,但是这里面沉淀下来的底层资产的成本是不一样的,如果是招拍挂拿来的地做长租公寓、做REITs,成本是很高的,从二房东那儿租过来的,现在也基本上因为支付不了成本爆雷了。那么降低成本就是两个渠道,一是土地成本便宜,比如刚才说的集体建设用地能够入市,整个成本就下来了;或者说长期偿付、土地入股,我不是马上支付你,将来有了利润,我跟土地方去分红,这样支付就往后走了,资产负债表就不是那么紧张的状态。另外一个,是去并购一些现在烂尾的项目,有些企业已经躺倒了,项目要烂尾了,尽管你是招拍挂的土地,但是现在已经是不良资产了,那么就打折了,整个成本也就下降了,并且这一部分往往还是比较完整的楼盘,比较好的地段,这是一个机会。

在成本低的情况之下,才有可能在合理的租金之下,使REITs能够上市,收益能够保证。

经济观察报:这几点都跟地方政府有很大的关系。

聂梅生:有关系,和政策、和房地产市场也有关系。

经济观察报:对地方政府来说,如果要转变到租购并举的状态,责任好像多了很多,但收益却没有土地财政那么明显,他们的动力是什么?

聂梅生:这实际上牵扯到一个新产业形成的问题。这次二十大报告也提到,未来中国经济的发展,不能还是靠原来那样一些传统产业,将来会有替换、升级,未来一定要新兴的产业,尤其是科技型产业出现,来解决财政收入问题,不能再靠土地财政。这实际上就是产业升级、供给侧改革等一些事情。

未来,地方政府必须走出这样一步,摆脱土地财政,摆脱大比重依靠房地产。即便房地产还是每年15万亿到20万亿元销售额这样一个体量,它的形态也会发生很大的变化,我觉得未来还是取决于新兴产业的形成和房地产自身的升级,这是一方面;

另一方面,我还是想强调一下税收,地方财政很重要的一块是在税收上,包括REITs从提出来到现在走过了17年的长期过程,其中很大一部分原因是税收问题解决不了,因为国外的REITs免税挺多的,主要还是要提高REITs的收益率。

如果这个问题不解决,中国REITs还是没有路,因为如果一个商业地产项目或者长租公寓的收益率已经达到7%-8%了,持有者自己偷着乐了,为什么要上REITs?没有必要放到资本市场上去做这件事情,但如果上REITs可以减税,原来不上的收益率是5%、4%,但是由于减税可以让回报多一个百分点,他可能就愿意去做REITs了。

所以税收这个杠杆,我觉得在房地产领域里始终没有用好,土地增值税啊,交易税啊,更多是索取,只是从税收里取得效益这么一个思路,没有贡献,没有通过减税刺激的政策,所以减税的问题,我觉得在中国房地产目前卡壳的一个节点上是应该推进的,这样才能扩大税基和税收额,才能平衡招拍挂带来的土地财政,否则平衡不了。

可能每个措施都能使成本降低一点点,收益率提高一点点,让更多的人愿意去做租赁房,培育起来更多的机构,在培养机构形成的时候,税收这个杠杆还是要很好地利用。

我觉得,这是一个非常关键也非常复杂的机构和体制的重新平衡、重新构建过程,现在走出了第一步,而且目标是比较明确的,我们应该沿着这个目标坚定不移地走下去,当然前面可能还是会很难。比如开发商不会做租购并举的事儿,只会买地、盖房、卖房,因为团队就是这样的团队,而且手里还窝了好几年的地没有变现呢,怎么办?是有很多这类的问题。

经济观察报:有一种观点认为,让市场上存有一定规模的投资购房需求,才能够满足租房人的需求。

聂梅生:对,但是他租给你房子是因为这个房子暂时价格还没有涨上去,先不卖,先出租着,所以他并不在乎租金的高低,因为他不是靠租金来运行整个资金链的,而是等着房价涨上去把房子卖了来变现,这就说明一个问题,租房、卖房、租金和房款,都是连到一起的,最后形成了怎么样的一个平衡呢?为什么说现在是二次房改呢?我有点同意这样一个意见,没有房改的力度,搞不成租购并举。

经济观察报:之前兴起过一段长租公寓的热潮,但最后几乎都以爆雷收场,从去年REITs推出到今年把资产类别扩围到了保租房,现在各地企业都在纷纷纳保,租赁市场又进入了一个新阶段,从长租公寓到现在的“保租房加REITs”是一个怎样的发展脉络?“保租房加REITs”之于租购并举的意义是什么?

聂梅生:我自己认为呢,长租公寓是租购并举出来后的一种尝试,这个尝试是放到了市场化方面,政府并没有很多的支持和干预,是在商品房这个领域里切出一块,能不能有一部分的商品房,不是用来卖的而是用来出租的,它是从这个角度出发的,所以基本是在商品房的领域里面,长出来一块长租公寓,主体部分基本上都是B端,没有很多政府行为介入,也没有保障性的部分。

长租公寓的来源很多都是收并购的厂房、酒店等等,从二房东那拿过来的,一方面,二房东的租金挺贵,另一方面,会变化,不租给你了,往回收了,官司也挺多。我觉得长租公寓靠市场自生自灭的方式,是不成功的。

这一次不一样,是属于保障性住房体系的,有一个非常强的主体在解决这个问题,当然会有强力的政策一个一个地出台。

当然,毕竟不可能全部由政府买单,必须有市场行为介入,原来的长租公寓,完全是市场的,原来的保障性住房全部都是政府的,在这两个之间没有形成一个很好的联系,现在保租房加上REITs其实是跟市场联系起来了,而且是跟资本市场联系起来了,这就可以长期地、稳定地发展,而不是说政府包下来一切。政府只能解决应保尽保的那部分,中等收入、中低收入,甚至一部分中高收入要租房子怎么办?住房问题,它必须由政府行为和市场行为相结合。

这一次把保租房加上REITs,逐渐地向市场拓展,新的主体就进来了,像现在一些头部企业也在做保租房,那就对了,慢慢就分流了整个房地产市场的B端,B端分流以后,就有一部分原来做商品房的在做保租房了,有一部分甚至做高档的出租公寓了,产品也变丰富了,老百姓一看,都是一些头部企业在做,他就会该租就租,该买就买,相信政府,相信大企业,慢慢地,市场就会平衡下来。

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