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房地产分化几何?

时间:2023-04-10 15:36:14 | 浏览:1494

房地产市场除在总量上引起市场的重视外,其区域分布的结构分化也同样值得关注。本文通过探讨房地产在各线城市的分化现象,为未来房地产行业在不同区域的发展提供镜鉴。本文中按照北京、上海、广州、深圳为四个一线城市,其他直辖市与省会城市总体来看,200

房地产市场除在总量上引起市场的重视外,其区域分布的结构分化也同样值得关注。本文通过探讨房地产在各线城市的分化现象,为未来房地产行业在不同区域的发展提供镜鉴。

本文中按照北京、上海、广州、深圳为四个一线城市,其他直辖市与省会城市

总体来看,2004年至今,二线城市的商品房销售额与房地产开发投资完成额占全国的比例持续上升,一线城市占比下降而其他城市相对平稳。虽然一线城市房价上涨较快,但其商品房销售面积显著落后或为其在总金额中占比下降的主要原因。此外,其他城市房地产市场更易受到不利经济环境的影响。

从商品房销售额来看,所有能级城市在过去近20年中均出现快速上升。2004年至2022年一线、二线、其他城市、全国的商品房销售额年均复合增速分别达到11.3%、18.7%、13.1%和14.4%,其中二线城市增速最高。从各能级城市商品房销售额占比来看,一线城市占比下降而二线城市占比上升,其他城市占比相对稳定。一线城市占比自2004-2007年均值23.9%下降至2018-2021年均值9.3%,同期二线城市占比则由19.8%上升至29.5%,其他城市由56.3%上升至61.2%。值得注意的是,2008年与2022年其他城市占比出现单年大幅下跌,这或表明其他城市商品房销售更易受到不利经济环境的影响。

从商品房销售面积占比来看,一线城市销售面积占比显著下降,二线城市整体持平,其他城市则出现上涨。一线城市销售面积占比自2004-2007年均值12.8%下降至2018-2021年均值2.8%,同期二线城市占比则由23.1%微升至25.9%,其他城市由64.2%上升至71.2%。从各能级城市销售面积增速来看,2004年至2022年一线城市、二线城市和其他城市的年均复合增长率分别为0.03%、9.55%和7.98%,二线城市最高,而一线城市年均复合增长率几乎为零。

从商品房销售价格来看,一线城市的商品房销售价格上升幅度相对较快。2004年至2022年一线、二线与其他城市的商品房价格年均复合增速分别为11.3%、9.4%与6.4%。一线城市房价上涨较快,使得商品房销售额占比下降速度显著慢于相应面积占比下降速度。

在房地产开发投资完成额方面,所有能级城市在过去的近20年中均出现快速上升,2004年至2022年一线、二线、其他城市与全国的房地产开发投资完成额年均复合增速分别达到9.3%、15.5%、12.8%和12.9%,二线城市增速仍为最高。从各能级城市房地产开发投资完成额占比来看,一线城市占比下降而二线城市占比上升,其他城市占比相对稳定。一线城市占比自2004-2007年均值19.8%下降至2018-2021年均值10.2%,同期二线城市占比则由24.6%上升至30.5%,其他城市由55.6%上升至59.2%。值得注意的是,其他城市房地产开发投资额占比并未像房地产销售额一样在2008年出现显著下跌(2007年其他城市房地产开发投资额占比为59.1%,2008年为59.0%),但2022年则由2021年占比的59.5%下降至54.0%。

2023年以来,从30个大中城市商品房成交面积来看,一线、二线、三线城市分化较为明显

各能级城市房地产市场分化或受到供需双重因素的影响。需求方面,随着中国城镇化的快速发展,人口逐渐向高能级城市聚集。一线城市与二线城市

虽然全国人均GDP增速高于高能级城市,但不同能级间人均GDP差距绝对值仍继续拉大。总量方面,2011年至2021年各个能级城市人均GDP均实现较快增长,一线城市、二线城市与全国的年均复合增长率分别为6.9%、6.8%和8.4%,全国增速快于一线与二线城市。但是由于高能级城市人均GDP的基数水平较高,一线城市、二线城市与全国人均GDP差额绝对值自2011年的5.1万元与1.7万元加大至2021年的9.0万元与2.1万元。

供给方面,相对常住人口的变动趋势,我国土地供应出现了“人地分离”的特点,即人口流动与土地供应出现了一定背离。我们选取住宅用地的成交土地规划建筑面积(以下简称住宅供应面积)作为供应指标,发现一线城市常住人口占全国城镇人口的比例

人均住宅供应面积则更直观地反应出“人地分离”特征。2011年至2021年期间,一线城市人均住宅供应面积平均为0.43平方米,二线城市人均达到1.78平方米。全国数据方面,考虑到农村人口往往有宅基地作为基本住房用地来源,我们以全国城镇人口作为分母来统计全国城市人均住宅供应,同期相应的数值为2.16平方米。

土地出让完成率侧面印证高能级城市土地供应更加紧俏。我们将实际成交土地面积与计划供应土地面积的比例定义为土地出让完成率。2011年至2021年间,一线城市、二线城市和全国城市的平均土地出让完成率分别为89.5%、81.1%和72.1%,土地出让难度越低,则对应的需求相对更为旺盛,供给更加紧俏。

发展规划方面,特大城市的规模扩张或受到进一步限制。2022年12月14日,中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》

房地产调控方面,“因城施策”方针之下,非一线城市购房需求端政策放松幅度更大。2016年3月5日的《政府工作报告》

2022年以来随着房地产市场的下行,各地陆续放松需求侧政策以促进房市平稳发展。我们将当前地方主导的工具篮子具体分为限购政策、首套与二套首付、社保要求、认房认贷规定与特殊政策几个维度,其中特殊政策主要包括对市内部分区域或特殊人群具有不同于主城区的限购与贷款等优惠。从梳理的一线与二线城市政策变化来看,一线城市主要以特殊政策进行定向放松为主,二线城市则出台了更多的整体性放松政策。

展望未来,二线城市有望在总量上进一步提升份额。首先,二线城市面临的规模约束相对较少,有助于人口向二线城市聚集,故二线城市房地产销售额与房地产开发投资完成额占比或仍将保持提升态势。与一线城市价格驱动不同,二线城市或更依赖成交面积占比的上升。其次,二线城市短期需求侧政策力度较强,前文已经论述不再重复。

具体到今年,各能级城市间分化或将维持年初至今的分化态势。如果假定各线城市2023年的商品房销售面积高于2019年的比例维持至全年,即一线城市好于2019年,二线城市整体略低于2019年,三线城市显著低于2019年的基准情景下,测算得出2023年商品房销售面积同比或达到5.2%的水平。乐观、悲观情景下,各线城市商品销售面积高于、低于基准情景0.5个标准差(2018年至2022年),对应2023年商品房销售面积同比13.5%与-3.0%。其中一线城市更多体现需求拉动,而低线城市或受益于2022年较低的基数。

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