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如果以十年为周期，来衡量房地产行业市场化的走势，我们会发现一个有意思的现象：每个周期，到最后都会形成一个闭环。

1992年，邓公南巡，坚定了各行业改革开放以及市场化的决心。1992年到2001年，这个十年大家经历了香港回归，跨过了千禧年，也感受过亚洲金融危机。这十年间，中国房地产真正市场化的大幕拉开，内地房地产行业进入萌芽期，众多优秀TOP100企业的初创期与成长期，也是房地产第一代产品的摇篮期，房地产物业管理与商业运营的探索期。这一时期，房地产企业多为在地化发展，一个项目即已代表一个企业的开发与管理水平。这十年，是房地产的初创和生长期，众多企业完成了认知行业和基础产业链的闭环，眼界也开始跨越区域，准备着自己的全国发展蓝图。

2001到2009年，随着中国加入WTO，贸易与制造业蓬勃发展，经济高速增长，北京奥运会让世界看到了一个无与伦比的中国。随着城镇化进程，大量人口向城市聚集，也开启了房地产大盘与资本时代。广东华南板块群雄逐鹿，标志着中国大盘时代来临。中国房地产行业迎来了爆发式增长期，各大企业均开启了全国战略征程，并先后完成资本市场的开疆拓土。项目开发涵盖园林环境、教育、商业运营、娱乐休闲等完善配套；产品系、精装化、个性化成为产品主流，生活方式与生活场景营销深度影响市场。这个十年，企业完成了资本-土地-产品-市场-服务的完整闭环，为下一个高周转期埋下了伏笔。

全球金融危机的硝烟未散，2010年到2019年，房地产迎来了规模化与高周转。移动互联时代，中国经济继续高速前行，全民创业潮更加促进了经济活力。这十年，房地产市场化深度运行，行业合纵连横，多元化高速发展，催生出众多新发展模式、新产品形态、新运营模型，房地产产品向优质化、产业化、标准化发展，城市运营商成为房地产企业的新定位。但是，行业也由于资本驱动，冲上了高速轨道，企业运用高杠杆冲千亿，甚至几千亿；规模论、高周转论成为了主流。高负债则成为闭环极其脆弱的一环，岌岌可危。

2017年末，党的十九大上提出，中国经济已经从高速发展阶段，逐渐过渡到高质量发展阶段；中国社会的主要矛盾，已经转移到满足人民对于美好生活的向往，与不平衡不充分发展上。高速发展的中国房地产业，也在“房住不炒”的政策导向下，开始了从2020到2022长达三年的变革期。

2023年，长远发展、高质量发展成为行业的最强音，房地产回归实业属性，真正进入到价值运营的新时代。下一个十年的房地产，应该怎么做？中国房地产企业正在面对新的时代命题。中国式现代化，会带来政策、行业、市场环境的一系列变化。企业前行，会有哪些新内涵、新要求和新逻辑？如何在项目开发的各个阶段，体现短、中、长期的项目价值？并预留长线投资回报所需要的成长空间？如何让土地不仅仅作为房地产的基础生产资料，而是与项目共同生长成为未来价值的常青树？以十年为单位的运营项目，承载了运营者哪些“理想”？“时间”是房地产奢侈的成本还是回报率最高的投资？作为城市价值重要的构成部分，项目本身的基因当中，应该融入哪些特质，以保证长效的市场生命力？

这些问题，在回答之前，不妨先看看香港置地长嘉汇、瑞安新天地、阿那亚和成都麓湖这四大优秀运营项目在过去十年的答案，听听这四个奉行长期主义发展商的真知灼见，迎接下一个十年的开始。

4月13日~14日，首届《理想运营大会》，重庆见。