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2023年中国房地产市场展望:这次救得起来吗?

2023-04-10 15:35:46 2572

摘要:文:任泽平团队导读过去的一年,房地产市场经历了98年房改以来最惨烈的调整,销售-30%以上的下滑,大面积头部民营房企爆雷,土地出让收入骤降导致地方财政吃紧,主因是长周期人口拐点、短周期金融政策偏紧以及疫情冲击叠加。近期一行两会、住建部等连续...

文:任泽平团队

1月6日,住建部长在接受《人民日报》采访时表示大力支持购买首套,降低首付和降低利率,对于二套和三套住房也明确了支持和不支持的差异化政策

2022年12月16日,中央经济工作会议提出:要因城施策,支持刚性和改善性住房需求。

12月15日,刘鹤副总理指出,“对于明年中国经济实现整体性好转,我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。未来一个时期,中国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”

我们对2023年房地产市场进行了乐观、中性、悲观三种情景分析。乐观情景下,预计2023年商品房销售面积、竣工面积、房地产开发投资额将企稳回正,同比分别+5%、+6%、+2%;考虑到2022年整体拿地少等因素,预计2023年新开工面积同比-7.4%。但是悲观情景下不容乐观,对经济形势拖累明显,甚至可能会爆发金融风险,需防患于未然。

我们对未来十年房地产市场进行了测算:综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等,2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平,相较2011-2022年年均新增城镇居住需求的12.8亿平有一定下滑。2032年我国居住总需求降至10亿平方米。

房地产是周期之母,十次危机九次地产,为了促进房地产软着陆,可考虑七大措施:1)下调首套房利率和首付比,以支持刚需;2)下调二套房首付比,以支持改善型需求;3)对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴;4)放开二线城市的外地首套购房限制;5)降低交易税费;6)尽快取消全国范围内的限购限贷等收紧政策,这些收紧政策是房地产过热时期的权宜之计,现在房地产市场进入寒冬,2022年房地产销售大幅下滑,民营房企普遍遭遇现金流紧张甚至债务爆雷,说明房地产调控政策偏紧,且政策调整明显滞后于市场形势演变;7)对于二孩以上家庭,给予房贷利率、首付比、住房补贴等支持,在提振市场的同时提振生育率。

我们的研究认为,如果不过度超发货币,不必担心房地产像过去20年出现普涨暴涨,因为房地产大开发时代落幕,进入存量时代,全国套户比已经1.09,供求基本平衡,70%以上城市面临人口流失和住房过剩,再加上人口老龄化少子化加速到来,未来住房需求将收缩,房地产长周期拐点已出现。

同时,未来应为房地产正名,不妖魔化,实事求是,过去20年房地产的快速发展为中国经济高速增长、土地财政、基础设施建设融资、居民居住条件改善等做出了重要贡献,贡献是主要的,在发展过程中遇到的部分城市房价过高、短期涨幅够快、部分房企高杠杆等问题,需要在发展中解决,不宜硬着陆,应软着陆,尤其需要建立以城市群战略、人地挂钩等为主的长效机制治本之策,这是短期调控无法解决的。

相信经实质有力的提振市场信心措施,加上以“城市群战略、人地挂钩”为主的长效机制,中国房地产市场有望实现软着陆。



由于房地产前期调控政策偏紧,叠加购房者信心不足、房地产市场成交偏冷,房企现金流紧张,相当一部分房企“躺平不拿地”,房地产投资和政府土地财政大幅下滑,拖累经济增长。根据克而瑞数据,2022年百强房企拿地销售比创2017年以来最低水平,超四成房企投资几乎暂停。
过去几年在“房住不炒”导向下,各部门出台了三道红线、集中度管理、严查经营贷、去杠杆降负债等政策在当时的背景下是合理的,但在长短期、内外部因素叠加下,面对房地产市场低迷拖累经济增长和就业、破解房地产-土地财政-银行贷款的经济增长三角循环需要一定时间,房地产到了出手的临界点。必须要清楚政策出发点不简单是保房企,更是保增长、保就业、保民生。

2 新政一:因城施策降低利率和首付比,央行、银保监会进一步完善首套房贷利率调整机制,房贷利率挂钩房价走势
2023年1月5日,人民银行网站发布人民银行、银保监会《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
自2022年第四季度起,对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,地方政府可因城施策,自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。若后续新房价格同环比连续三个月均上涨,则恢复全国统一贷款利率下限要求。
我们对此政策有三大解读:1)对房价持续疲软的城市,未来地方可自主决定下调首套房贷款利率至更低水平。2)政策是基于房价或市场走势的阶段性调整,房价若重新复苏或过热,需要暂停此权限。3)本次首套房贷款利率长效机制的建立是对2022年9月政策的完善和延续,有助于各地“因城施策”支持刚性住房需求。
当前103重点城市首套房贷利率低至4.09%,相较历史利率低点有一定下降空间,根据稳市场情况也可以短期考虑突破利率新低。根据贝壳研究院统计,2022年12月103个重点城市平均首套房贷利率为4.09%。相较2008年和2015年部分地区最低房贷利率3.7%左右,还有一定下调空间。
从具体城市来看根据国家统计局全国70城房价指数数据,按照此次政策继续提及房价疲软城市的标准,最近3个月房价持续下降的城市共38个,占比超过一半,其中二线城市13个,三四线城市25个。

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