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连平:怎么看当前房地产市场?

2023-04-10 15:32:02 74

摘要:12月21日,在2022第一财经金融价值榜·金融峰会上,植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示,房地产市场全面下行对经济增长带来较大负面影响,稳增长亟须稳地产。“从短期来看,金融支持房地产市场恢复已做很多努力,在金融环境改善的情况下,接下...

12月21日,在2022第一财经金融价值榜·金融峰会上,植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示,房地产市场全面下行对经济增长带来较大负面影响,稳增长亟须稳地产。

“从短期来看,金融支持房地产市场恢复已做很多努力,在金融环境改善的情况下,接下来需要更加关注房企的销售及回款。”连平在发表《怎么看当前房地产市场?》的主旨演讲时表示。

对此,他建议,推动房地产市场健康平稳运行,接下来应从几方面入手,包括长期提供合理稳定的银行信贷的支持;加快步伐增加房企非银金融支持;优化疫情防控政策,引导住房销售、建筑工程顺利推进;进一步合理松动土拍规则;建立健全风险监测体系;以及建立人口流动、土地供给、金融支持与房价变动挂钩机制。

过去一年,房地产开发投资累计拖累GDP增长约1.5个百分点

当前,国内房地产市场正处于自2021年下半年以来的下行周期,部分房企处于降杠杆阶段。

“与2020年初第一轮疫情冲击相比,此轮房地产市场受挫的情况更为严重。”连平表示,2022年下半年以来,政策加大了支持的力度,但是疫情点多面广频发,在很大程度上抑制了房地产市场企稳回升的可能。

数据显示,2022年10月,70大中城市新房价格同比下降2.4%,较2021年末回落4.4个百分点;1~10月,全国住房销售面积累计同比下降22.3%,房企定金及预收款累计同比下降33.8%。

受到房企偿债高峰期的压力、房地产行业景气度惯性下滑及疫情因素影响,房企资金来源增速快速回落,拿地能力下降。同时,房屋新开工和建安工程投资表现低迷,房地产投资逐级下滑,2022年1~10月,房地产开发投资累计同比下降8.8%。

“房地产市场全面下行对经济增长影响还是比较大的。”连平指出,经验表明,房地产开发投资增速每下降1%,将拖累GDP增速约0.1个百分点。在过去的一年时间里,房地产开发投资同比增速从2021年三季度末的8.8%下降至2022年三季度末的-8%,累计拖累GDP增长约1.5个百分点。相应地,拖累固定资产投资增长3个百分点;拖累社零消费增长4.5个百分点。

与此同时,房地产投资增速放缓影响地方政府土地财政收入。2022年1~10月,国有土地出让收入为4.4万亿元,累计同比下降25.9%,较去年同期大幅减少32个百分点。

“房企拿地意愿下降直接影响地方政府的土地使用权出让收入、土地使用和开发直接相关的税收。”连平说。

这意味着,稳增长亟须稳地产。

连平强调,当前,我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。在外需放缓,内需波动的经济下行时期,推动房地产投资早日企稳对实现全年经济社会发展预期目标、保持经济运行在合理区间具有重要意义。

统计显示,2016年至2022年前三季度,房地产业产值对名义GDP贡献率均值接近7%,房地产开发投资对固定资产投资占比均值为22%。

“可见,房地产业对国民经济的贡献十分明显。”连平说。

刚性和改善性住房需求仍是政策主要服务对象

二十大报告提出,建立供求平衡的住房制度。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

连平认为,这意味着住房工作的总体思路是房住不炒、保障供给和租购并举,前者是定调房地产市场要保持平稳健康发展,后者则明确了住房供应的方式将更为丰富和全面,总体上将以高质量发展为引领,推进房地产这一首要民生福祉建设。

连平预计,未来刚性和改善性住房需求仍是政策主要的服务对象。一方面,流动人口和城市自然增长的新增人口将成为刚需的主要来源;另一方面,改善性住房需求也逐渐成为人民群众向往美好生活的诉求。

从流动人口带来的影响来看,据预测,到2035年,据有关方面的预测,中国的城镇化率将从2021年64.72%升到75%~80%。

“这意味着,未来十多年内我国将新增流动人口接近1亿人,城市地区的住房需求也将随之增加。”连平认为,未来人口流动可能呈现四个重要趋势。一是人口持续向东部集聚;二是特大城市周边辅助型城市带来人口流入的机会;三是中西部地区省会城市人口吸引力将会增强;四是一线特大城市公共服务水平高,城市吸引力强。

对比美国情况来看,尽管城镇化率已经很高,但人口自然增长和改善性需求仍使得房地产在日常经济中占据重要地位。过去10年,美国房地产和租赁业占美国GDP直接比重在12%以上。

“此轮美国经济复苏与房地产兴盛密切关联。”连平指出,2020年上半年,美国经济在新冠疫情影响下出现了阶段性衰退状况,为此美国财政和货币政策采取了“双宽”的方式救助经济。在所有行业中,美国房地产业率先复苏。在这个过程中,住宅价格的变动很大程度上左右着通胀的表现,尤其是美国核心通胀。过去10多年时间里,美国住宅CPI权重一直高于40%,表明与住宅相关的消费品占全美居民零售支出的比重非常高。到了2022年10月份,美国住宅CPI同比增长了7.8%,成为助推核心通胀处于高位的主要因素之一。

银行信贷应避免大起大落,保持按揭贷款平稳运行

“一方面,受到周期性下行和疫情因素影响,经营性收入下降,大部分房企可能连续两年无法完成年初制定的销售目标;另一方面,由于监管压力,受制于长期高负债率等问题,房企短期融资难有作为,融资性资金补充能力欠佳,导致房企整体拿地谨慎,房地产投资下降,部分企业出现了流动性紧张甚至违约等问题。”连平认为,双重压力下房地产市场整体下行。

针对这种状况,2021年三季度以来,相关政策进行了一系列调整。特别是2022年以来,政策调整力度更大,“金融16条”出炉,希望通过一系列政策措施支持房企的生产经营活动,改善融资环境,降低房企经营风险;“三支箭”重磅落地,从信贷、债券、股权方面入手,将为房地产行业注入较大规模的增量资金和资产。

“目前来看,‘金融16条’政策推行力度较大,根据已经披露的公开消息来看,涉及金额数目较大。但考虑到大部分政策目标偏短期,且在住房销售尚未完全转暖之际,预计实际投放金额可能存疑。”连平认为。

谈及接下来如何推动房地产市场进一步健康平稳运行,连平提出几方面建议:

一是,长期提供合理稳定的银行信贷的支持。为保障市场供给能力,有效安定房地产市场信心,抑制房价大幅波动,银行信贷应避免大起大落,保持按揭贷款平稳运行。建议提供合理稳定的银行信贷支持,落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策,保持开发贷和住房按揭贷款平稳运行。

二是,加快步伐增加房企非银金融支持。连平建议,进一步加大对资质优良房企的金融支持,包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)等工具,增加不良资产管理公司等其他金融机构参与化解存量资产化解工作,特别是存在短期流动性问题的项目应尽快提供专项金融支持,促进复工复产,推动“保交楼”工作。

三是,优化疫情防控政策,引导住房销售、建筑工程顺利推进。

考虑到过去一年多时间以来,全国各地疫情反复多变,对房地产市场销售、建筑、装修等活动影响较大。连平建议,住房金融政策更为灵活,建立包括疫情防控、极端气候条件等情况下的应急金融政策,适度延长还贷周期,协助房地产市场相关活动有序推进。

第四,进一步合理松动土拍规则。建议取消或调整竞高标准建设方案,为房企留出适当的利润空间;适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价,以及降低土地溢价率上限,提高房企参拍积极性。盘活存量建设用地,推动存量商业用地转为住宅用地。符合条件的城市,建议增加每年土地拍卖次数。

第五,建立健全风险监测体系。连平认为,应建立动态风险监测体系,及时发现和有效预警房地产金融风险。对于停工烂尾项目,建议监管部门积极推动购房者与相关开发商、银行沟通和协商,尽可能厘清各方权利和责任,尽可能降低购房者损失,平稳化解问题和风险。弥补预售资金存在的监管漏洞,确保房企预售资金用于房地产项目建设,保障工程款按期支付。

此外,他还认为,应建立人口流动、土地供给、金融支持与房价变动挂钩机制。“城市住宅用地指标需要相机而动,而非以固定的、较长年份周期作为政策调整的周期。增加重点城市土地供应指标,并做好相关开发贷金融支持,优化信贷支持结构。”

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