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房地产正发生三件大事,意味着什么?

2023-04-10 15:30:31 429

摘要:引言:房地产已经陷入低谷将近一年,那么接下来房地产的走势将会是如何呢?国家出台了各项支持房地产的政策,那么是否会和2008年、2014年一样,向房地产大放水呢?目前来看,房地产市场中有三件大事正在发生:1、全面推进带押过户;2、严守房地产不...

引言:房地产已经陷入低谷将近一年,那么接下来房地产的走势将会是如何呢?国家出台了各项支持房地产的政策,那么是否会和2008年、2014年一样,向房地产大放水呢?

目前来看,房地产市场中有三件大事正在发生:

1、全面推进带押过户;

2、严守房地产不发生系统性金融金融风险的底线;

3、全力推动“二次房改”。

今天就给大家逐一解读,我国房地产其实并不准备放水。


1

全面推进带押过户

自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会近日印发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,深化不动产登记和金融便民利企合作,协同做好不动产“带押过户”,进一步提升便利化服务水平,降低制度性交易成本,助力经济社会发展。

以点带面,做好“带押过户”,也就是要从小范围开始实施,然后在大范围中进行普及。这项政策通过大量的论证,被证实可行度高,未来很可能会在全国范围内实施。

目前,市场中“带押过户”已经存在三种模式:

1、新旧抵押权分段模式

通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等,卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

例如:买方在银行申请获得了购房贷款,约定在3月20日放款,并同时约定买卖双方在3月20日完成过户手续,抵押贷款转移到买方名下,买方的贷款直接偿还卖方的贷款。

2、新旧抵押权组合模式

通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

3、抵押权变更模式

通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

截至3月31日,全国已有15个省份100多个地级市开始推行“带押过户”政策,其中,天津、山西、山东、江苏、浙江、福建等省份已经全面开展。这也表示“带押过户”已经得到了推行,并且市场中的反应较好。

推行“带押过户”可能与二手房市场滞销存在很大的关系。截至3月30日,全国二手房挂牌数量已经突破450万套,二手房的销售需求正在逐步提升。

根据央行调查统计司公布的城镇居民家庭资产负债调查数据显示,我国拥有2套以上的城镇家庭占41.5%,全国约有2.43亿户城镇家庭,那么全国二手房市场约有1亿套房子,相当于5年的商品房销售数量。

如果每一套住房都进行交易的话,将会有契税、营业税、个人所得税、交易税等税费的产生,这些税收将会分担财政不少的压力。


2

严守房地产不发生系统性金融风险的底线

类似2022年的楼市低谷,我国并不是第一次经历。

2008年,美国次贷危机引发的金融危机给我国房地产行业也带来了不小的影响。通过4万亿元的基建建设,使得我国楼市实现房价和销量双双上升。

2014年,我国商品房库存过量,房子的供远大于求。通过迅速提升货币化安置比例和加大棚改力度后,2015年—2018年期间,每年的棚改套数超过600万套,货币化安置比例超过50%。

而2022年的楼市是由我国主动刺破房地产泡沫开始的。通过实施“三道红线”,将房企融资渠道切断,来判断房企的抗风险能力,同时严格控制银行流入房地产的资金比例。

目前,房企融资仍旧受到“三道红线”的限制,房企经营的风险依旧较大。

3月15日,央行召开的扩大会议中表示,要坚持底线思维,织密金融安全网,牢牢守住不发生系统性风险的底线。其中,守住不发生系统性金融风险底线为的就是守住房地产。

我国居民的资产中有70%的是房子,房贷占家庭总负债的75.9%,房子对于普通家庭来说,地位相当高。如果房价出现了大幅度的下跌,家庭资产将会缩水,房贷的断供可能会频频发生,房地产开发商的风险也会增加。

2014年全国房地产开发贷款为5.63万亿元,2021年的贷款为12.01万亿元,房地产开发商的贷款金额越多,金融风险也会越大。对于房地产这个高杠杆行业来说,国家不得不警惕潜在的金融风险。


3

全力推动“二次房改”

房改的实质就是结构发生改变,包括供应结构以及金融支持结构。

从供应结构来看,我国已经从单位分房,发展至商品房自由贸易。进入2023年,公租房、共有产权房、保障性租赁住房得到了国家的支持。到2025年,全国计划建设保障性租赁住房900万套,这也意味着租购并举已经成为二次房改的目标。

从金融支持结构来看,根据证监会发布的《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》显示,鼓励更多保障性租赁住房REITs发行,通过REITs模式实现不动产租赁资产证券化,能够极大程度盘活市面上的存量房。

在全力推动“二次房改”的背景下,租房或是单位提供住房将会得到更多居民们的认可,商品房的价值也就不如从前,那么房价继续大涨的概率就极小。


4

房地产并不准备放水

从以上3件大事中可以看出,房地产并不准备放水。

一方面,我国房地产已经进入饱和状态。

官方的数据显示,全国城乡共计约6亿栋房子,按照我国14亿人口,平均每个家庭拥有1.3栋房子。6亿栋房子中有大约4700万套为城镇房屋,以一栋高层住宅有31层来算,城镇住房达到了9.4亿套,也已经满足城镇居民的住房需求。

另一方面,我国房价过高。

前十几年时间里,我国房价涨幅远超合理涨幅,房子存在泡沫风险,究其原因在于土地成本上涨较快以及炒房客的不断操作。一般来说,房子的金融价值在于出租,但是房价上涨的溢价远超过出租。那么房价就存在泡沫,一旦下跌很容易导致房地产市场混乱。

从房子的供应关系以及房价现状都可以看出,我国房地产正面临泡沫风险,如果此时继续对房地产进行放水,那么后果将会难以想象。

而居民们70%的资产都放在房地产上是不正确的,如果一个国家不断的买卖房子,说明这个国家的经济体系仍然较为落后。所以,国家的经济体系不能只依靠房地产,居民们的资产不能只依靠房地产来展示。

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