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房地产的困局谁在买单?答案越来越明显了

2023-04-10 15:29:40 2698

摘要:今年以来,为了救房地产,为了鼓励居民买房,“买房就是爱国”这样的论调都搬出来了,足可见有些人真是急不可耐。然而在经济寒冬的背景下,这种话不仅没人理睬,相反还惹人生厌。这其实很好理解,大疫三年,升斗小民自己的日子都过得磕磕绊绊,收入大幅减少,...

今年以来,为了救房地产,为了鼓励居民买房,“买房就是爱国”这样的论调都搬出来了,足可见有些人真是急不可耐。然而在经济寒冬的背景下,这种话不仅没人理睬,相反还惹人生厌。

这其实很好理解,大疫三年,升斗小民自己的日子都过得磕磕绊绊,收入大幅减少,存款不断被消耗,哪管得了那么多呢。就算真的想买房,也要掂量掂量钱袋子的实力吧。

前天看到一个报告,很能说明问题。主要是分析今年前两个月居民存款结构的,今年1-2月份,居民存款近7万亿,按全国8.8亿劳动人口计算,人均存款8000元。看到这里,很多人可能会觉得自己又在拖后腿了。

那么这7万亿存款具体都是谁存的呢?报告指出,总存款的57%是12.9%的高收入人群存的,总存款的38%是46%的中等收入人口存的,而占全国41%的低收入人口,却只存了5%的钱,3500亿,人均610块钱。

中高低收入人群又是如何划分的呢?统计局有明确的指标:月工资2000元以下是低收入群体、月工资2000-5000元是中等收入群体、较高收入群体是指月收入在5000-10000元、高收入群体是指月收入在1万元以上。

众所周知,当下房地产所面临的困局确实不小。

房企端:销售不畅,回款遇阻,还债压力大,多数民营房企已经债务违约,躺平的不少,这使得新房建设、期房交付都成了问题,正日渐演化为社会矛盾。

银行端:居民、企业贷款意愿低,再加上提前还款潮的挤兑,很多银行正面临有钱贷不出的困境。为了把钱放出去,银行现在也是各种下三滥的手段都在用,小广告满天飞,银行员工的业绩指标定得很高。

地方端,楼市寒冬,卖地收入大幅减少,连带着和房地产相关的税收都负增长,很多地方财政压力巨大,入不敷出,已经开始影响公共交通、甚至是公务员的工资发放了。

居民端:工作难找,钱难挣,最主要的是对未来充满不确定性,再加上杠杆率居高不下,都不敢扩大资产负债表。所以,从去年底席卷而来的提前还贷,本质上是居民自发的在降杠杆,做准备。

房地产的问题,总要解决,而且必须要妥善解决。

为什么这么说?因为国家有明确定调:房地产是国民经济的支柱产业。必须全力防范化解社会稳定领域风险,完善地产项目风险处置机制,妥善解决房地产领域突出问题。

用大白话解释就是,房地产对经济发展、解决就业都有不可替代的重要作用。这一点,3月7日,住建部长倪虹在答记者问时,说得更加直白,房地产的相关贷款占银行信贷的40%,房地产的相关收入占地方综合财力的50%,居民财富60%在住房上,可以说房地产牵一发动全身。

这和铁锤一直强调的,房地产必须稳住是因为背后有两条利益驱动,如出一辙:房地产养活了地方,土地出让金和房地产相关的税收占据地方财政来源的半壁江山;中央财税分配制度不完善,地方除去中央转移支付,财政缺口仍然很大,不得不依赖房地产。

那么房地产的困局到底是谁在买单呢?

在之前的文章中我们说过,不管是任何一次救房地产,归根结底走的都是“债务向下转移”的路子。这没什么好解释的,自98年进入市场化以来,房地产已经狂飙发展了24年,最终却弄了个全民负债。

这也是为什么很多人说,房地产本质上是对居民剩余价值的剥夺的根本原因,因为房地产不创造生产力,恰恰是消耗社会财富的。

所以基于此来看,第一个为房地产困局买单的人,二十多年不变,仍然是市场上仅剩的刚性和改善性购房者,而且答案越来越明显了。

从去年下半年开始的稳楼市调控,各大城市绞尽脑汁出台的各种措施,核心目的只有一个,就是鼓励居民进场买房。唯一不同的是,这一次房地产所面临的困局较严重,且市场基本面也发生了巨大变化,住房供求关系、人均住房面积、居民负债率、购房需求、年轻购房主力群体对房子的态度,都发生了翻天覆地的变化。其结果是,除少数真正有需求、有经济实力的人,仍然在买房外,像2009年、2016年出现的全民加杠杆、疯狂买房的景象一去不复返。

就拿今年2月份来说,头部城市的二手房市场确实迎来了久违的复苏,但仔细分析背后的成因,不难发现,这种复苏不可持续,因为这是憋了三年的纯刚需、纯改善性需求支撑起来的,当存量消化得差不多的时候,也就是市场再次见底的时候。

事实上,进入3月,很多人不愿看到的景象已经初露端倪了——3月的前10天,很多城市的二手房成交量、带看量都迎来大幅下跌,当开发商、房产中介、银行等还没来得及反应,市场就戛然而止了。

另外,正如文章开头所说,老百姓倒是想买单,但也得有那个实力。像专家建议的,2022年居民存款新增17.84万亿,只需要拿出1/3的存款买房、消费,就能解决所有问题。关键问题是,这些钱是少数有钱人的存款,他们压根不缺房,而且屁股后面还紧跟着不确定的房产税,为什么还要买房消费呢?

基于上述事实,铁锤认为,这一轮房地产的困局,仅刚市场上的刚需,很难化解。所以这就牵扯到第二个和第三个为房地产困局买单的对象的出现:

第二个是开发商自己。今年的政府工作报告,以及住建部长倪虹的讲话,都说得很清楚:有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时也要对救不起来的房企依法处置。

意思是,未来对于房企遇到的问题,要分两步走:针对头部优质三好学生,要想尽办法解救,把保交楼放在第一位,铁锤料想未来对这类房企的融资渠道、融资成本都会有政策倾斜;

针对差生,救不起来的,该破产的破产,该清算的清算。当然现存的项目肯定不会搁置不理,有两个处理方向,一是撮合头部房企兼并购,二是国家出手兜底,考虑到财政问题,国家兜底的比例会非常少。

第三,整个地产链条上的参与者,可能都要脱一层皮。这包括开发商员工、各种金融机构、投资者,甚至是银行。

房地产关联着上下游数十个行业,可谓一荣俱荣、一损俱损。就拿恒大来说,表面看它负债近2万亿,无法偿还债务,其实背后是数以百万计的购房者房子无法如期交付,甚至是烂尾,当然背后还牵涉到数万员工、供应商、投资人、债权人,甚至是银行。

当然,必须说明的是,当下房地产的困局,也直接影响了地方的财政收入,所以我们看到,中央也在谋划机构改革,呼吁地方过紧日子。

官方的原话是这么说的:政府过紧日子不是短期应对措施,而是应该长期坚持的方针政策,要压减开支,腾出更多财政资源,支持地方保基本民生、保市场主体,以政府过紧日子,换老百姓过好日子。

除此之外,顶层设计更有意让有钱人进场买房,以解房地产的困局。这从过去一个月出台的允许私募基金购买商品房、鼓励企业等创新团体购买租赁性住房,可见一斑。

但正如我们此前分析的,资本永远都是逐利的,他们是全世界最聪明的钱。话说回来,一个全民都不受待见、都不愿意再出手购买的行业,他们怎会心甘情愿去接盘呢?

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