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大家好，我是周一。

今天开始，我尝试开始以【#周一说房地产司法重整#】为主题的文章更新，

文章主要以一个从事企业司法重整领域的律师视角展开（法言法语应该表述为“破产重整”，但限于社会大众对“破产”的认识芥蒂还很深，我们用“司法重整”的概念，换一个说法），

旨在普及破产法相关法律知识，分享实务心得，探讨疑难问题，也请允许我些许的吐槽。

多“想”无益，现在开始“写”。

资产，最终决定一家房地产企业的兴亡。除了受制于市场因素、管理因素等，企业走向了破产时，拥有更具有重整价值的资产，企业才更具有重整成功的可能。站在管理人的角度，接管企业后，就资产会重点开始核查，以作为拟定重整计划的基础。管理人唯有全面掌握企业资产的真实情况及其价值，才有可能在重整计划的制定过程中与投资人更大可能达成共识，吸引投资人，继而成功引入投资人，最终实现重整成功。

结合过往作为管理人的经验，现就房地产行业破产企业的资产核查要点进行总结分析，以供分享（这样写是不是太正式了，抱歉～文风还需要修炼）。

关于住宅

住宅资产的梳理关乎购房户、拆迁安置户等社会面主体的权益的实现。购房户、拆迁安置户等群体的目的很简单，就是取得房屋的所有权。破产实务中逐渐形成了较统一的处理原则，整体处理原则倾向于有利于购房户、拆迁安置户等主体，尽可能的保障其权益实现。

以下为模拟与购房户的对话，对分别展开，具体情况处理方式各位按需认领：

问题:

周一律师，我是一名购房户，签订商品房买卖合同时，开发商尚未取得预售许可，

我所签合同是否有效？

我能不能要求管理人继续履行所签商品房买卖合同，向我交房？

律师回答：

我相信，现在大多数人是了解我国商品房预售制度的，也知道开发商未取得预售许可证不得对外销售房屋。

实务中，开发商未取得商品房预售许可证的前提下，存在与购房户签订商品房买卖合同的情况（俗称“买楼花”）。该种情形下，管理人一般认为所签商品房买卖合同无效，购房户无权请求继续履行无效的商品房买卖合同。对应的住宅计入破产企业的资产中，同时已收取的房款须向购房户返还，计入破产企业的债务（考虑到企业清偿率普遍不高，购房户取得的返还房款就很有限了）。

所以，我的回答很遗憾，您不仅要不到房子，已交的房款全额退回来的可能也是没有的，损失惨重。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”。

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