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中国房地产“四大问”

2023-04-10 15:24:45 749

摘要:这轮楼市的复苏,进三步、退两步。文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)作为地产行业的头部企业,万科的动向被视为行业风向标。前几天的万科业绩发布会上,郁亮这样总结当前的楼市:房地产市场既没有“狂飙”,也没有“倒春寒”,市场仍然处于温和恢复的...

这轮楼市的复苏,进三步、退两步。

文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

作为地产行业的头部企业,万科的动向被视为行业风向标。

前几天的万科业绩发布会上,郁亮这样总结当前的楼市:房地产市场既没有“狂飙”,也没有“倒春寒”,市场仍然处于温和恢复的阶段。

春节以来楼市的复苏,给人一种前进三步,倒退两步的迹象,令人摸不到那条清晰的复苏路线。像极了小巴所在的杭州,都4月初了,依然是阴雨绵绵,春意盎然还需时日。

从各个城市来看,复苏最迅速的上海,也开始作“妖”了。

今年以来,1月的上海二手房成交0.81万套,2月1.93万套,3月2.4万套,这2.4万套是近20个月来二手成交首次破2万套,意义不凡。

可是再细看3月每周的成交情况,又发现了不对劲的地方。

从月初第一周的5811套,缓慢跌到了月末的4704套。而寻常的楼市成交行情,是月初低,月末往上走,月末出现翘尾。

最近的房地产市场,除了复苏行情令人摸不透脉络,各路新闻和政策的变动也层出不穷,引发热议。

于是,在这样一个微妙的节点上,小巴选取了四个大家普遍关心的问题,来探讨房地产的现状和趋势,希望能在模糊的复苏中找到一些思路和方向。


01房地产税会不会开征?


最近,财政部原部长楼继伟在《比较》期刊上发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文。文中提到,在经济转为正常增长后,房地产税是最适合作为地方税的税种,应尽快开展试点。

文章发出后引起热议,有人认为,这是房地产税扩大试点重出江湖的强烈信号。

真的如此吗?房地产税的脚步近了吗?


02限购、限售有可能全面取消吗?


4月3日,郑州已经取消了二环外的限购;4月6日,合肥放开了部分区域限购……


今年以来,多地陆续取消或者放松限购政策。北方很多二线城市,所谓的限购已经名存实亡。强二线城市的限购政策也有部分松动。

那么,限购、限售这类限制性的政策可能会全面放开吗?


03全面放开“带押过户”有何作用?


3月30日,自然资源部和银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。至此,“带押过户”的时代来临了。


按照原来的模式,二手房的卖方需要先筹集款项,还清按揭贷款,将完整产权赎回后再卖出。对此,部分中介机构也瞄准了商机,一手提供过桥贷款,一手收取高额的利息。

实行“带押过户”政策后,无需归还抵押即可交易过户,银行作为担保人,省去了这笔过桥资金,降低了老百姓二手房交易的成本。

本质上这是一项便民政策。那么这时放开“带押过户”,作用几何?


04大型民营房企该救吗?


在这两年楼市低迷期,许多民营房企接连发生债券爆雷、资金链断裂事件,不少已经躺进了ICU。

民营房企不仅困住自己,其带来的烂尾楼事件,还引发蔓延全国的断贷潮,也让买房者对楼市的信心蒙上了一层灰。

近日,据媒体不完全统计,至少10家房企发布停牌公告,因为核数师空缺、核心人员离职等原因致年报难产。这也从侧面反映出当前房企之难。

此前,政府已经出手保交楼,如今情况如何?一片哀嚎的民营房企该不该救助?

针对以上四个问题,小巴询问了多位大头,邀请他们来深度剖新。小巴先简单剧透一波:

下面就具体来看看大头的观点。


房地产税会不会开征?

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长


舆论对楼继伟的文章可能存在过度解读。

虽然楼继伟曾任财政部部长,但公开信息显示,楼继伟现在已经没有任何官方职务。刊发该文的期刊《比较》也并非官方媒体。因此,无论是作者的身份,还是发布的渠道,这篇文章都是非官方的。

这篇文章认为,房地产税征收最大的难点是房地产如何估值。

而实际上,中国房地产税最大的难点在于法理。

中国的商品房价格构成中,很大一部分是土地出让金。有人说这是中国的土地财政。而实质上是中国的土地融资,地方政府一次性把70年的土地使用权,让渡给业主,并一次性收取了70年的土地使用费用。

但很遗憾的是,中国的房产业主并没有私人的土地产权,甚至没有永久的使用权,最长仅仅是70年的土地使用权。房地产税征收最重要的法理是,业主拥有恒久的产权或使用权。

土地出让金的含义是什么?是租金还是使用税?

而70年的土地使用权费用已经以土地出让金的形式支付,在此基础上再征收持有阶段的房地产税,可能涉嫌“税上税”的法理障碍。

另一个重大的理论障碍是,70年的土地使用权使得不动产的估值呈现断裂的函数。

纯属假定:

今天100万元买的一套房子,在第69年的时候,已经增值到了1000万元。

这个增值绝非是因为建筑本身而增值,中国的住宅设计寿命仅仅为50年,如果已经使用了69年的住宅没有垮塌、没有变成危房,已经实属幸运,就建筑本身而言,可能已经一文不值。

所谓增值,是因为土地而增值。

在69年时,假定需要缴纳1%的房地产税,一年10万元,业主还愿意交吗?

因为到第二年,土地使用权就到期了。

2021年开始施行的《中华人民共和国民法典》规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。”

但《民法典》也指出:“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”并没有说是无偿续约,很可能还需要再交一笔下一个周期的土地出让金,或者叫土地使用权费用。

如果中国的住宅到第70年土地使用权到期时,开始征收房地产税,法理上就没有任何障碍了。

中国有一千个理由应该征收房地产税,但房地产税的征收有一万个难点。

这是中国房地产市场从开始时的顶层设计就决定了的。在过去长达20年的时间内,房地产税的立法和实际征收都几乎没有任何实质性的推进,这个残酷的现实也证实了其难度。

刘晓博

“刘晓博说财经”新媒体创始人

知名财经评论员


2023年中国有没有可能启动房地产税试点?我的看法是:可能性不算小。

首先,房地产税悬剑效应对楼市伤害太大,早日发布一个理性的、温和的房地税试点方案,有利于楼市走稳。

第二点,从现实层面看,地方政府财政压力巨大,急需要推进房地产税立法。

由于房地产低迷,2022年全国卖地收入减少了2.02万亿。表面上看,去年卖地少了2万亿,实际出让金收入6.69万亿。但其中40%以上是地方国企或者融资平台接盘。

如果地方融资平台不托市,则2022年全国卖地收入可能只有3.5万亿左右,那对经济的影响就大了。

下图是截至2021年末,各省市政府的“债务率”(债务÷地方年度财政总收入)和“负债率”(债务÷当地GDP)。其中广义部分,包括了城投债;非广义部分,没有包括城投债(只是普通地方债+专项债)。

可以看出,各地的广义债务率和负债率都已经比较高了,就连北京、天津这样的中心城市都不例外。

这种情况下,为了维持经济落后、人口流失地区的运转,中央对地方转移支付达到了创纪录的9.71万亿元,增长17.1%。很显然,地方政府需要找到一张稳定的“长期饭票”,事情已经非常紧急了。

衡量房地产税率是否适当,关键看两点:
首先看老百姓是否能负担得起,其次地方政府的收入是否够用。

由于人口红利、土地红利都日渐式微,未来政府也需要精兵简政,不能再让那么多人吃财政饭了。城市和城市之间,省和省之间,存在着激烈的竞争关系。比如,如果广州的房地产税率偏高,企业、个人一定会流向深圳;反之,亦然。

人口流失、经济衰退地区如果开征房地产税,一定会让更多的人用脚投票,卖房走人,最后人财两空。而发达地区,由于经济繁荣、人口增长,不用征收多少房地产税就可以维持正常运转。这恐怕才是比较麻烦的事。


限购、限售有可能全面取消吗?


丁建刚

浙报传媒地产研究院院长


是不是会继续松动,甚至解除限购,还是要看市场的发展。

现在市场处在一个微妙的阶段。春节后市场复苏较为强劲,但受房地产市场以外的各种因素影响,比如宏观经济形势、各行各业的收入预期、就业形势、外贸出口形势等,市场复苏能否以更大的力度持续下去,似乎还要打一个问号。

如果市场复苏能持续,比如再持续三个月,那么一线和强二线城市的限购,未必会松动和解除。但如果市场再度低迷,二线城市的松动甚至解除限购,几乎是必然。

限售,是不同城市对不同商品房限定的一些条件,是局部的,少数的,不具有普遍意义,每个城市根据具体情况,或许存在松动的可能。


吴翔华

南京工业大学天诚不动产研究所所长


限售政策目前就可以取消,而限购政策取消需要先有一些替代性方案出台。

限售政策对楼市调控的作用较小,购房者买入期房,交房时限售期基本结束了。若还在限售期,一般是先交易,等期限到了再配合过户。

所以,限售政策意义不大,这时取消,一来可以增加房子流通量,二来从心理层面给大家一种支持。

而限购政策不同还不能轻易退出,否则一些热点城市的局部地段可能进入过热状态。当然可以做一些调整,比如调整限购区域的划分。

限购政策主要为限制两种买房者:

1.外来炒房型。这类肯定要限制,但如果真的在本地工作,可以适当放宽,比如交社保/缴税半年,就能买房。

2.本地炒房客。这类依然要保持限购,但可以在限购范围上可以做一些微调。

如果真的要取消限购,那么应该先出台个人所得税的相关政策。

按照政策规定,出售二手房,“满五唯一”可免个人所得税,不满五或不唯一的二手房,出售时需要缴纳差额的20%或总价的1%,作为个人所得税。

一般情况下,大家都会选择总价的1%。比如,一套房子买入价300万,卖出价500万,差额的20%即40万,而总价的1%是5万。

为遏制炒房,我们可以把原先政策中的“缴纳差额的20%或总价的1%”,直接改成“缴纳差额的20%”用来控制炒房行为。如此一来,限购政策就可以退出了。


全面放开“带押过户”有何作用?


丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

虽然带押过户一直有需求,但突然对此大开绿灯,是由两大力量推动的。

第一是地方政府部门,他们深知二手房交易是整个市场交易的终端,终端梗阻,整个市场循环就不畅。

第二是银行部门,大部分银行仍然把住房按揭贷款视为优质贷款,银行不愿意肥水流向外人田,因此也成为重要的推动力量。

带押过户几乎是一个三赢的模式。既降低了买卖双方的风险,又大大减少了交易环节上的繁琐。

时下金融机构视个人按揭贷款为优质资产,甚至很多银行想方设法阻止贷款人提前还按揭。开辟了“带押过户”的交易,银行也可以使按揭客户不流失。

带押过户,当然使二手房交易更为安全和快捷。但无论如何,这种推动是技术上的推动,真正对市场的推动,仍然是人们对市场未来的信心和预期。


刘甫

北京市道可特律师事务所合伙人


带押过户有助于买卖双方的资金安全以及信任程度,降低了交易出现意外情况的风险。此前经常有业主挪用买家支付的、应该用来归还贷款的房款,甚至出现携款跑路的情况,导致交易无法进行。

同时,大大提高了房产交易的效率。之前需要先预约归还贷款、解除抵押登记等程序,少则一个月,多则几个月,导致房产交易周期过长。

这项政策很利民,但风险也不是没有,比如各地区、各银行执行这项政策的尺度不同,有的银行可以操作,有的不允许如此执行;再者,会不会出现银行设定附加条件,比如买家也必须在本银行按揭贷款、贷款利率不给优惠等等;再有,如果房贷剩余金额低于房产价值,如何处理。

对于可能出现的风险,建议大家做好预案应对变化。


大型民营房企该救吗?


丁建刚

浙报传媒地产研究院院长


政府肯定要救,但就本质上来说,并非是为了救房企。政府救的主要是购买到烂尾楼的受害者,救的是市场预期和信心,目的是防范系统性金融风险的传导。

每家房企的情况千差万别,债务危机的数量和性质也完全不同,现有的资产状况也完全不同,不能一概而论地说对哪家民营房企救或者不救。

就总体政策来说,官方已经在实行救助,比如金融十六条政策,并将继续尽力保护市场,防止金融危机的发生。

政策会尽力救市,但对每一家房企来说,基本的原则仍然应该是市场化和法治化的原则。

每一家房企,最后是不是能生存下来,还是要看自己的资产状况和债务危机的程度。

当然所有这些救,理论上都是“续命”。真正的救命,是市场信心的恢复,预期的扭转,销售的持续复苏,有大量的销售回款,才是房企自我造血功能的恢复,才是真正的救命。

如果这一条件不存在,仅仅靠债务展期等输血的手段,最后还是很难保命的。


吴翔华

南京工业大学天诚不动产研究所所长


目前各地花了很大力气,用国开行的贷款去保交楼,救的正是民营房企,已经取得了一些成绩,同时救助也进入一个攻坚阶段。

救助是分批次的,比如对于尚有资产,但遇到资金周转不灵的企业,这种情况下将其资产执行了,或者将资产抵押给银行,用贷款来保证项目运转,从而完成交付。

目前的救助已进入到攻坚阶段。不少项目资不抵债,银行不愿意贷款给这些企业,很容易形成一笔坏账。

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