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【财华洞察】房地产惊现“春雷”!千亿房企退市,行业逻辑生变?

2023-04-10 15:22:59 2222

摘要:暖意频传的房地产行业平地起惊雷。港股上市的千亿房企、江西房地产龙头新力控股(02103.HK)即将被取消上市地位;与此同时,A股上市企业蓝光发展(600466.SH)也面临退市风险,或将面临“披星戴帽”,股票简称被冠以“*ST”字样。对于两...

暖意频传的房地产行业平地起惊雷。

港股上市的千亿房企、江西房地产龙头新力控股(02103.HK)即将被取消上市地位;与此同时,A股上市企业蓝光发展(600466.SH)也面临退市风险,或将面临“披星戴帽”,股票简称被冠以“*ST”字样。

对于两家知名房企暴雷专业人士怎么解读?其暴雷背后企业面临哪些紧迫问题?在房地产行业复苏下,为何仍有企业暴雷?

千亿房企被退市

日前,新力控股公告称,联交所宣布,自2023年4月13日上午9时起,新力控股(集团)有限公司的上市地位将根据《上市规则》第6.01A(1)条予以取消。

公司被取消上市地位的理由是,公司股份自2021年9月20日起已暂停买卖。根据《上市规则》第6.01A(1)条,若新力股份未能在2023年3月19日之前复牌,公司则将被取消上市公司地位。

由此新力股份也成为近年港股市场内房企少有的被摘牌的企业。

对此,易居研究院研究总监严跃进表示,此事明显超出市场预期,对于后续房企债务问题化解和重大风险问题化解等都有很多启发

严跃进认为,此事的特殊性在于,新力属于最近两年受债务问题困扰较大的企业。此前2022年其经营数据披露就开始显露出问题,但确实没有引起广大投资者和房地产界的关注。此次取消上市的消息,确实令市场非常惊讶。这也是房企债务风波以来首个退市企业,或者可以说是“暴雷房企退市第一例”

除港股市场外,和新力控股面临相同的境遇还有A股蓝光发展。

和新力控股同一天,蓝光发展公告称,公司股票可能被终止上市,并披露第一次风险提示公告。

2023年4月6日,蓝光发展股票收盘价为0.95元/股,首次低于人民币1元。根据《上海证券交易所股票上市规则》第9.2.1条第一款的规定:如果公司股票连续20个交易日的每日股票收盘价均低于人民币1元,公司股票可能被上交所终止上市交易。

此外,若公司2022年度经审计的期末净资产为负值,将触及《股票上市规则》规定的对股票实施退市风险警示的情形,公司股票将在公司2022年年度报告披露后被实施退市风险警示,即在公司股票简称前冠以“*ST”字样。

深陷债务危机

新力控股由张园林创办于2010年,是江西最大本土房企,其发展版图从江西开拓至长三角、大湾区等热点区域,成功进驻超50座城市。随着版图扩大,公司行业地位也得到有力提升,从区域龙头企业晋升全国30强房企。

2019年,新力控股成功登陆香港资本市场,开启新的发展篇章。2020年,上市一年后,新力控股总合约销售额突破千亿元,实现合约销售额1137.36亿元,成功晋级千亿房企阵营。

同年,公司还曾获纳入恒生综合指数、港股通。

然而公司上市仅3年多便面临退市,忆往昔看今朝令人唏嘘。

2020年下半年,房地产行业出台“三道红线”融资监管新规,政策根据房企资产负债率(剔除预收款)、净负债率以及现金短债比三项指标为房企划分“红、橙、黄、绿”四档,根据档位来限制企业年有息负债增长规模。

在行业新规下,新力控股的高负债已经出现预警。截至2020年12月31日,公司剔除预收款后的资产负债率这一指标为73%,略高于政策要求的70%。

彼时公司管理层表示,新力控股将力争在2021年实现“三道红线”降至绿档。然而随着时间流逝,公司流动性危机开始出现。

2021年9月20日,资本市场上的新力控股宣布停牌。公司已经出现流动资金及逾期付款等问题。彼时新力控股公告表示,由于近期面临因宏观经济状况而导致的不曾预期的流动资金问题,公司两项境内融资利息出现逾期。

然而这只是公司债务的“冰山一角”。

据新力控股最后一份财报显示,截至2021年6月末,公司总负债为918亿元,其中流动负债有754.28亿元,一年内到期的短期债务约132.4亿元,而现金及银行结余约为193.5亿元。

此后公司财报陷于难产。对此新力控股解释为集团财务报告单位人员短缺,公司财报职能无法正常有效运作。

2022年8月,公司债权人曾向香港高等法院提出清盘呈请,同年12月,香港高等法院在聆讯会上正式向新力控股颁布了清盘令。

蓝光发展遇到的问题和新力控股如出一辙。

虽然公司年报尚未正式披露,但看起来似乎并不乐观。经公司财务部门初步测算,蓝光发展预计2022年度期末归属于上市公司股东的净资产为-208.21亿元左右。

截至2023年4月4日,蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计420.55亿元,包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式。

蓝光发展表示,因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响,自2020年年度末至今,公司公开市场再融资受阻,经营性现金流回速放缓,公司流动性出现阶段性紧张,加之部分金融机构提前宣布到期,导致公司出现部分债务未能如期偿还的情况。

为何仍有房企暴雷?

新力控股和蓝光发展的接连暴雷,正反映出当前不少房地产企业依然面临困境和挑战。

目前港股上市的房地产企业中,花样年控股(01777.HK)、恒大(03333.HK)、融创(01918.HK)、奥园(03883.HK)等由于未按时发布年报仍处于停牌中。

不过也有房企积极履行复牌指引,并成功复牌的。如佳兆业已经发布延期的业绩报告,并于今年3月初成功复牌。

当前房地产复苏迹象明显,头部房企掌门人也纷纷看好行业发展,坚定发展信心。

据易居研究院最新报告显示,当前楼市正逐渐进入到复苏的通道中。这和购房政策持续宽松、房价逐渐企稳、购房信心持续改善等因素有关。总体上一季度楼市好于预期。

在这种背景下再有企业暴雷,或预示了房地产行业内部分化加剧。严跃进认为,在2023年一季度房地产销售数据改善的情况下,暴雷企业更加说明还存在一些企业经营很困难的问题。

中国海外发展董事局主席颜建国则认为,未来房地产市场将呈现“三大分化”:市场分化、行业分化、企业分化。企业继续分化,行业集中度还将提高。

绿城中国执行董事、董事会主席张亚东也认为,行业的复苏回暖不是同步、一致和平均的,具有分化倾向。这包括城市的分化、企业的分化、资源的分化、产品的分化。

综上而言,房地产行业大的复苏仍在进行,但内部分化不可避免,在有的企业暴雷的同时,不乏还有企业将继续做大做强,行业竞争格局出现较大调整。

但部分暴雷企业或也会影响到行业的复苏进程。

严跃进认为,新力退市事件若不处理好,会加重其他投资者对有暴雷史企业的恐慌情绪,尤其是在债务问题还没有完全解决好的企业。

小结

总体来看,暴雷企业并不能影响房地产行业整体复苏,房地产行业或将步入分化的新常态。展望二季度,居民家庭购房意愿总体呈现增强趋势,易居研究院报告认为,楼市交易有进一步复苏的可能。

文:青未了

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