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欧盟繁荣的房地产市场开始降温了?

2023-04-10 15:22:13 4310

摘要:欧盟统计局的最新信息显示,近半数欧盟成员国的房价在去年第四季度下跌。这似乎是欧盟近十年来繁荣的房地产市场开始冷却的一个信号,发生在欧洲央行紧随美联储加息脚步的背景下。随着外界对于美欧央行加息的预期升温、金融市场环境陷入动荡,欧盟国家的房价或...

欧盟统计局的最新信息显示,近半数欧盟成员国的房价在去年第四季度下跌。这似乎是欧盟近十年来繁荣的房地产市场开始冷却的一个信号,发生在欧洲央行紧随美联储加息脚步的背景下。随着外界对于美欧央行加息的预期升温、金融市场环境陷入动荡,欧盟国家的房价或将延续下跌趋势。

近十年来首次

欧盟统计局的信息显示,在欧盟27个成员国中,有15个国家的房价在去年第四季度下跌,导致欧盟国家房价平均下跌1.5%。尽管欧盟国家目前的房价仍比十年前高出50%左右,但这是近十年来首次出现下跌趋势。

其中,跌幅最大的是丹麦和德国,两国房价分别下跌6.5%和5%。德国Pfandbrief银行协会的数据还显示,去年下半年,德国房价总体下降2.5%,为2003年以来最大降幅。据报道,在德国和欧洲大部分地区,商业地产价格下跌速度较快,新住宅、办公楼和商店建设也在急剧减少。

也有一些欧盟国家的房价出现增长点,例如克罗地亚。在克罗地亚今年1月引入欧元之前,外国买家的需求不断上升,推动该国房价在去年第四季度上涨4.7%。欧盟理事会去年7月正式批准克罗地亚于今年1月1日加入欧元区。欧盟理事会还于去年12月一致同意,克罗地亚于今年1月1日成为申根区成员国。新身份有望给这个新成员带来经济利好。

高通胀、高利率推动

去年下半年,欧盟国家房价下跌主要是因为两个因素导致当地民众不愿买房、不敢买房。一是通胀高企。去年,受乌克兰危机影响,欧元区能源和食品价格持续飙升,接连创下历史新高,超出市场预期。

二是金融环境大幅收紧。近几个月来,欧洲央行紧随美联储加息脚步,导致借贷成本急剧上升。自去年7月开启加息进程以来,欧洲央行已连续六次大幅加息以遏制通胀,共计加息350个基点,这被称为“欧元区成立以来最激进的货币紧缩政策”。

还有报道指出,目前欧元区的借贷成本已升至2008年金融危机以来最高水平。在德国,新增抵押贷款的平均利率已从1%以下升至4%左右。

随着金融环境收紧,欧盟多国的银行也收紧了贷款。欧洲央行上周公布的数据显示,今年2月,当地银行为欧元区客户提供的贷款总额连续第三个月下降,使3个月的贷款总额降至720亿欧元,结束了近5年来持续增长的趋势。

在此背景下,许多欧洲人不敢买房,不愿买房,从而导致抵押贷款需求大幅下降,并给房价带来下行压力,同时推高租金成本。这也凸显出欧洲央行大步加息对房地产市场造成的负面影响。

颓势或将持续

数据显示,欧盟国家房价下跌的趋势仍在持续。荷兰统计局上月发布的数据显示,今年1月至2月,荷兰房价下跌1.5%。瑞典SBAB银行近日发布的数据显示,今年2月至3月,瑞典房价下跌0.8%。

尽管已经脱离欧盟,但英国的利率政策仍与美欧并进。英国房屋抵押贷款协会上周发布的数据显示,今年2月至3月,英国房价下跌0.8%,延续了自去年夏天以来持续下跌的趋势。这也导致英国房价同比下跌3.1%,为2009年以来最大跌幅。

受多重因素影响,欧盟国家的房价或将延续下跌趋势。首先,随着通胀高烧不退,当地民众的购房需求短期内难以恢复。

欧洲央行上月表示,预期欧元区通胀率今年将达到5.3%,直到2024年和2025年降至2.9%和2.1%。欧洲央行同时发布的一项调查结果显示,今年初,欧元区的抵押贷款需求以有记录以来最快的速度下降。

“由于消费者信心依然疲弱,家庭预算仍受到高通胀的压力,市场在短期内很难重获动力。”英国房屋抵押贷款协会首席经济学家罗伯特·加德纳(Robert Gardner)说。

其次,随着当地通胀高烧不退,外界对于美欧央行加息的预期正在升温。不过,近期金融市场环境的动荡给美欧央行敲响警钟。舆论认为,美联储激进加息是导致美国硅谷银行“闪崩”的主要原因,近期银行业一系列风险事件使欧洲央行利率前景不确定性大增。

此外,有分析认为,在动荡的金融市场环境下,欧洲的银行可能会进一步收缩信贷。上月,美国硅谷银行“爆雷”在欧洲引发余震——瑞士信贷股价一度暴跌至历史低位,市值缩水约四分之一。

据英国《金融时报》报道,欧洲央行副行长路易斯·德金多斯(Luis de Guindos)近日表示:“我们可能会看到银行的融资成本进一步上升,信贷标准收紧,贷款额增长放缓。”

标普全球市场财智机构的经济学家安雅·海曼(Anja Heimann)预计,未来几个季度,欧盟国家的房价势头将进一步恶化。同时,建筑业投资不足将使供应受限,从而影响房价。

德意志银行的经济学家约亨·默博特(Jochen Möbert)预计,德国今年将建造不到25万套公寓,比2020年减少近五分之一,远低于政府预设的40万套目标。默博特同时预计,德国房地产市场未来会逐渐下滑,而非大幅下滑,因为住房短缺问题将会随着人口增长而愈发严峻。

(编辑邮箱:ylq@jfdaily.com)

栏目主编:杨立群 文字编辑:杨立群 题图来源:图虫 图片编辑:徐佳敏

来源:作者:陆依斐

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