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#大有学问#文章有些长，请耐心读完。

中国的房地产领域从襁褓中苏醒到颓态走了小二十年。

我们先来看看在这个领域中，项目的一轮开发周期都会经历哪些吧‬。我们用一家企业来‬举例‬。

某‬房企是众多房地产企业中普普通通的一家，2020年度规模约排80-100名，虽在百强名单，但这个排位在行业中绝不算破圈。2020年销售规模排在第一位的是碧桂园，年总销售金额7888亿元，较2017年的5347亿元增长了47.5%；第二名的是中国恒大，2017年排名第二总销4703亿，2020年依然是第二名，总销金额已达到了7036亿元；而排在第100名的企业叫中奥地产，可能很多人并没有听过这个名字，但它的年总销金额也达到了283亿元。而在二十年之前，百强地产企业加起来的总销售规模还不到1千个亿。

像某‬房企这样的规模，在行业中一定是把每年的增长作为企业发展的重大目标的。如何增长呢？房企的增长离不开土地的储备，就像来年要收割一千吨粮食，那最首要的是得在前一年种下相应数量的种子，要播种总要有耕地吧，那么有相应量的地的储备就成为了决定性要素。房企也是一样的逻辑，只不过他们种的不是粮食，“种”的是房子。

项目从土地开始的流程

怎样才能有土地的储备呢？目前在中国拿地普遍有以下这几种方式：出让、划拨、转让；其中出让和划拨一定是属于一级市场或者是类一级市场，怎么理解？简单来说就是房地产企业从土地主管部门手中获得的地，叫做通过“出让”所得。例如我们通常听到的某某房企拍了地，规范来说是“通过招拍挂的土地出让流程获得了土地的使用权”。

在中国土地，除集体和‬宅基地以外‬，土地‬的‬产权是国家所有，只有使用权可以被转移。有决策就一定有规则，也不能都是招拍挂对不对‬？要满足发展的需求怎么办，得‬灵活‬变通‬呀‬！于是‬就有了定向出让。定向这事听起来总不太有底气，有时候还需要一些更专业的中立方，来做一些更为科学规划和分配的事，所以这时候就有了一些“一级土地开发商”出场了，都有哪些？—— 例如主要以产业地产为方向的华夏幸福，国企央企的地产公司例如中交等；其实当下市场上国有与民营合作的城投公司，一定意义上也属于一种一级开发商，他们作为第一受让人承买了土地，再通过规划和分割，以相应的形式售卖给其他的开发企业，这种出让方式没有官方定义的名称，吴我‬姑且称它‬为“类一级”。通常这类地块都比较大，分割后不会仅售卖给某一家。

而划拨的地，如果‬是‬通过划拨交易取得的，这种‬状态下是不具有商品属性的‬；它‬是城市或地区以满足经济发展为前提，企业达到一定要求的前提下（通常是税收）作为支持提供土地给企业使用。这类土地也无法再次交易；如果确实有交易需求怎么办，有‬二种方式：一是主管部门收回再做规划，二是企业补交地价款后，变更性质获得其可交易的使用权。这类土地目前大多数以工业、产业用地为主。

而转让相对就比较简单，大多数为市场行为的二手土地买卖。但在这中间根据不同的建设阶段还要细分是否为在建工程等等，这里不展开赘述。

以上为房地产项目开发的第一阶段——原料生产。

就这样某‬房企通过最标准的招拍挂程序获得了一块土地，假设建筑面积为5万方，性质为住宅。接下来轮到他来做后面的事了，我们再来‬看看原料是怎样加工的。

首先，某‬房企在拍地前交过一笔保证金，当他成功拍下后，土地主管部门会出具一份《土地出让合同》与其签署，同时要求在短期内补足土地出让的金额。这个时候，某‬房企可能会发现这个拍卖的价格高出了预期，或者是原本谈好合作开发的公司有了变数，企业资金不够了，这怎么办呢？此时通常会有2种选项，1、再找一家企业合作，大家按比例承担土地出让款，后期开发所得的利润约定分配；2、想办法找钱，银行、信托、民间资金等等，这个阶段通过借贷来支付土地款的行为叫做“前融”，今年来已被明令禁止；不过政策上是禁止的，对策上仍然有不少企业通过其它的一些资金渠道获得了这部分的款项，而相应的是要为此支付高额的资金成本，年化12%～15%是一般行规，我了解到的最高的18%～20%都是有的，房产企业和资金机构对此的信息大多是当时极度火爆的房地产市场；当然，当下时刻这样的资金是肯定不会有了。

从土地出让金开始，某‬房企就有可能在使用“杠杠的钱”了。当交完了土地出让金，成功签署了《土地出让合同》并取得了土地证，这时公司最忙的不是设计部工程部，首当其冲的是财务，用土地证去借“开发贷”；这是合乎规范的资金使用行为，金融机构通常会根据借贷企业的规模排名、信用评级、土地质量、综合市场来决策借贷以及相应的利息；排名向前的自然能得到更好的条件。

某‬房企这时开始盖房子了吗？还没有，这阶段还有一项极为重要的事情——算账。

算哪些？根据产品定位制定未来的销售目标（售价、销售规模、销售速度），减去开发的成本、财务成本，算出预计有多少的利润和现金流的使用效率。利润决定某房企未来能在哪些方面增加投入，以推动企业的向前发展，现金流效率决定接下去他们再拿地的速度和数量。

其实在行业中间，房地产企业的利润比率并不算高，成本控制能力优秀的企业，绝对利润率在8%～10%之间，大多数的企业为3%～5%，越是大规模的企业可能这个数字会更低，我知道的前两年某央企的年利润率仅不到3%。相对而言，越是规模企业，现金流效率越至关重要。

下面我做了一张图 ，可以清楚的看出，各部分的资金对整体的影响。

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某‬房企算完账之后，终于项目开工了。用开发贷的款付工程、付工资、做规划、办这证那证，等项目达到政策允许的预售条件（根据工程进度，各地不一样），某‬房企便可以去向主管部分申请取到《商品房预售许可证》；再经过一系列市场上熟知的手续和流程后，便开始对外销售。

此时，买房人可能会买到2种房子：一种是在取得《商品房预售许可证》之前，拟预售的这批房源对应的抵押‬贷款已经解除‬；二种是还没有解除‬，待有客户买下了房，签署完毕购房合同支付首付后，房企会先去贷款机构把该套房办理“解押”而后再为买房人办理网签和购房贷款。

所以在一个正常的健康的项目开发周期中，某‬房企或者某某‬房企、某某某‬房企基本上是可以实现用市场的资金、预期的资金来如期完成对项目的计划的。当然，是要在像上图所示的各个环节都相生相扣的条件下。排除非主观自然因素、调控因素、封控因素、行业下叉因素。

然而不是每个房企都那么幸运，当2007年中国百强房企的销售规模总和加起来不到1500亿时，某‬房企可能还只是一家不起眼公司；当2017年中国百强房企总销规模突破6万亿，是十年前的63倍，增长率为6357.49%时，某‬房企也站到了时代的浪尖，成为为中国经济总量增长贡献的那不止1/63。直到2020年，百强房企总销规模较2017年再次增长102.5%时，其他‬们也获得了某‬房企的幸运，他们为成为时代贡献的弄潮儿而满心欢喜。

种瓜得瓜，种豆得豆。是每个人自小就被告知的教育论理。就像地里种了种子，来年要收庄稼。但地里种的房子，来年可不一定能有收获。毕竟庄稼是庄稼，房子是房子。

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