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不显山水,但是至关重要?解读三个关于中国房地产经济的最新动向

2023-04-10 15:12:56 4181

摘要:#4月财经新势力#这是熊猫贝贝的第1658篇原创文章这篇文章,回归本行,和大家分享几个2023年最新关于房地产经济和楼市的重要动向。中国国内的房地产市场化从98年“房改”开始,慢慢的发展出了一条属于自己的路子来。然后随着中国经济的崛起、城市...

#4月财经新势力#


这是熊猫贝贝的第1658篇原创文章


这篇文章,回归本行,和大家分享几个2023年最新关于房地产经济和楼市的重要动向。

中国国内的房地产市场化从98年“房改”开始,慢慢的发展出了一条属于自己的路子来。

然后随着中国经济的崛起、城市化的推进、居民收入的增长,尤其是信贷的介入,在众多因素共振下,国内楼市走出长达十多年的大牛市。

像北京、上海、深圳等一线城市很多楼盘的房子价格从开盘到现在都翻了10倍以上,也许世界上再也找不到如此大规模的投资市场有如此的收益率吧。

以致于楼市这个发展逻辑一直在国人的脑中根深蒂固,即便是到现在,还是有多少人认为国内的房价是“只涨不跌”的?

但世界上真有“只涨不跌”的商品吗?

答案是显而易见的,但只是很多人不愿相信楼市的逻辑变了。

甚至因为利益关联,即使是很多高认知,高学历,甚至位高权重的群体,在房地产和楼市必然趋势之下,也宁愿去做捏着鼻子哄眼睛,今朝有酒今朝醉这样的事,非常固执。

当然这都可以理解,非理性才是常态。但是现实教育和规律捶打,躲不掉就是躲不掉。

最近几年以来来国内楼市经历了一系列政策调控,包括限购、限贷、限售、调整房屋交易税费等等,使得楼市出现了一定程度上的降温。

尤其是疫情期间,房地产市场更是遭遇了前所未有的危机,不少城市的房价都出现了“深跌”,这才让部分人醒悟过来,房价跌起来更是吓死人,因为购房是自带杠杆的。

对于首套房的购房者来说,房价跌了30%,意味着首付跌没了。而如果无法偿还房贷,房子被银行拍卖,结果会更惨,不房子没了、首付亏了,甚至还会倒欠银行的钱,这样的例子在近些年已经不鲜见了。

当然,不管从任何一个维度来看,中国的房地产是不能崩盘的,毕竟老百姓的大部分财富仍在房子里,崩盘了,多少人的多年的积蓄就算是灰飞烟灭了。

所以从2022年下半年开始,从上至下对于房地产和楼市的态度以及政策环境,开始发生了一些转向,松动,还有明显变化。

但这不意味着房价会再次回到上涨通道,而上面更多是希望房地产市场能维持一种相对稳定的状态。

转变,就能带来希望,也让很多疫情三年在房子,利率,还有楼市投机炒作上遭遇捶打教育的群体乐观的认为楼市的牛市又要回来了。

多空博弈的局面,在2023年,就再一次出现了,立场不同,谁也别想说服谁。

接下来,中国房地产和楼市的发展逻辑到底怎么看?或许,2023年当下的几个不显山水,没有热度的政策和市场动向,能够给出方向参考。

这篇文章,就将为大家集中复盘梳理,2023年第一季度以来,关于中国房地产经济和楼市,几个没有热度,并没有被公众关注聚焦的重要动向,并基于动向,对后续中国房地产和楼市的可能走向,进行有依有据,尊重规律的深入讨论和研判分析。

拒绝一惊一乍,跟风热点,信息过载的时代环境,坚持和专注有价值的内容,做有增量意义的事情。


关注动向,把握本质,看清主线,研判趋势,指导行动。

本文已反复自查合规,不碰红线,语言平和公允,不带价值导向。

内容有依有据,分析理性客观。

硬核内容,错过不再。

以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

PS:

    文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。

    内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。

    每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。

    头条独家文章,抄袭搬运必究!(有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下,原创标签只有在头条平台。感激不尽!)

(如果这篇文章在其它资讯平台被看到,不用怀疑,就是抄袭搬运,厚颜无耻)

选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源:头条图库

1

悄然无声的一个动向:深圳住房类型并轨国家体制


2023年4月6日,深圳市规划和自然资源局公布了《深圳市地价测算规则(修订征求意见稿)》,在起草说明部分明确表示:“目前市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策,取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型”。

这看起来似乎平静的消息事实上几乎是深圳住房领域的一个超级大事件,因为,它表明,在经历了三十多年来由福利房到经济适用住房到安居型商品房、人才房和公租房的保障性住房演变后,深圳的保障性住房类型体系最终还是向国家体制并轨了,这意味着深圳日益倚重的保障性住房制度即将进入与全国在体制上共享而稳定发展的时期。

因为这个动向有一定的专业门槛,所以在舆论和市场层面,并没有多少热度和关注。

当然,也有可能是作为炒房第一城的深圳,市场层面的诸多多军,不愿意去关注和接受这样的消息,毕竟利好动向天天找,利空信号人人躲。

这里给大家结合深圳的现实情况,对这个动向进行解读:

深圳2018年推进的二次房改,核心要点是:由过去约20年来的商品住房主导的模式改革为以保障性住房为主,深圳提出的保障性住房模式是:在全部住房体系中,商品住房占40%,保障性住房占60%,由于大幅提升了保障性住房的占比,因此被人称为向新加坡模式靠拢。

事实上,新加坡住房体系中,由政府提供的住房占比高达85%以上,而深圳只有60%,所以,也只能算是向新加坡模式有所靠拢,但并不是完整克隆版的新加坡模式。

在深圳确定的占比60%的保障性住房体系中,安居型商品房占20%,人才房占20%,公租房占20%。

前两种属于可售型住房,规定10年内不得进入市场,10年后执行规定程序后可完全进入市场,而租赁住房仅占20%。

这次政府提及的向国家住房类型并轨的情况是:可售型住房由安居型商品房和人才房两类归并为共有产权住房一类,且进入全封闭运转模式,不再进入市场,而租赁住房由公租房一类分为公共租赁住房和保障性租赁住房两类,尽管没有公布这三类住房的占比,但从国家住房类型配置看,显然加大了租赁住房类型的分量。


深圳住房类型并轨国家体制这个动向,后续具体会对深圳楼市和房价造成怎样的影响和改变,需要市场和时间给出答案。

但是这个动向,从实际来看,深圳地方政府,想要治标治本,摘掉“炒房第一城”的帽子决心,非常清晰。

作为中国改革开放第一线和市场经济试验田的深圳,这一次,又跑到了全国的前面,可以预见,任何关于经济,行业,市场的变革,只要深圳能跑通,就具备大概率全国推广的可能。

指导价是这样,市场管理也是这样,这就是深圳经济试验田的动向,值得关注的原因所在。

深圳 图片来源:头条图库

2

政府出手!多地国资联手建信设立基金,用于收购住宅、商业存量资产


2023年以来,为支持租购并举的住房市场发展,多地发起设立城市住房租赁基金。

2023年3月17日,重庆发起设立城市住房租赁基金,首期规模30亿元,其中重庆发展公司认缴出资40%,建信住房租赁基金(有限合伙)认缴出资60%。

该基金将按照市场化、法治化、商业可持续的原则,收购住宅、商办物业等存量资产,改造为保障性租赁住房或市场化长租房,通过发行公募REITs为主的方式退出,探索形成市场化投资、专业化运营、证券化退出的可持续租赁住房供应新模式。

重庆发展是由重庆市财政局100%持股的投资类国企。

该基金的另一个股东正是建信住房租赁基金(有限合伙),由建设银行在2022年11月设立,其主要管理建行出资设立总规模300亿的建信住房租赁基金。

彼时,建信住房租赁基金分别与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等地市场主体签署合作备忘录,约定合作设立地方子基金,并由建设银行提供信贷支持、运营管理、公募REITs上市等综合服务,由地方政府在项目信息推荐、租赁需求整合等方面提供支持。

截至2023年3月10日,建信住房租赁基金已签约项目13个,总资产规模为42.34亿元,向市场提供长租公寓约7600套,项目涉及六家开发商,分别位于北京、上海、成都、杭州、武汉等地。

其中,已交割项目12个,基金实现出资37.85亿元。

此前的3月14日,建信携手天津市政府合作设立的天津市住房租赁子基金暨天津市建津住房租赁基金合伙企业(有限合伙)成功完成工商注册登记。

基金当前认缴出资规模15亿元,由建设银行建信住房租赁基金同天津市政府指定主体共同组建,其中建信住房租赁基金认缴出资9亿元,天津市政府指定主体认缴出资6亿元,同时已经与天津市政府达成了共同出资以及市场化募资目标规模50亿的意向。

基金坚持投资于住房租赁基本定位,主要投资于企业自持住宅、存量商办物业等存量资产,助力推进天津市住房保障体系建设,支持天津市租赁住房市场的高质量发展。

除了天津与重庆,北京的相关基金也落地成功。

建设银行2月28日晚间发布公告,董事会决议同意建信住房租赁基金与北京保障房中心有限公司、北京首都开发控股(集团)有限公司、北京大兴投资集团有限公司三方或下属主体共同出资设立子基金,基金规模为人民币50亿元,其中建信住房租赁基金认缴规模不超过人民币34.99亿元。

从该基金的三个合作方来看,该基金将主要聚焦于北京市域范围内房屋租赁市场的发展,比如通过城市更新、闲置存量物业的收购改造、股权投资、经营权购买等方式,一方面,可以推进城市更新;另一方面,可以有效盘活闲置存量物业,提高资产收益;此外,更重要的是能够为北京租房市场高效提供优质的保障性租赁住房供给。

截止目前,建信已经联手政府以及国资企业落地了四只租赁住房基金。

除了重庆、北京与天津的这三只基金,今年1月,建信住房租赁基金与万科企业股份有限公司及其下属公司合作设立子基金,基金规模为人民币100亿元,其中住房租赁基金认缴规模不超过人民币79.99亿元,双方将通过子基金在长租公寓领域共同参与市场化投资。


动向信号,非常清晰:

北京、天津、重庆均发起设立住房租赁基金,用于收购住宅、商办物业等存量资产,改造为保障性租赁住房或市场化长租房,并通过发行公募REITs为主的方式完成退出。

值得关注的是,玩法变了,这很重要。中国房地产经济,从原本追逐利润率和增量,转变为存量运营特征明显的REITS模式,而且加速推进,这个信号,才是关键。

图片来源:头条图库

3

再谈“带押过户”全面推行:银行的问题,只是换了一个模式?


回到现实各地的楼市来看,进入4月份以来,市场的关注和焦点,趋于平淡,任何喧嚣的炒作在实际市场热度之下,其实都没有多少意义。

但是有一个比较重要的动向,值得关注,请大家先明确一个观点,凡是被中国三大媒体(新华社+人民日报+央视新闻)提及的行业改变。统统不是小事情。

3月31日,新华社用大幅标题直接宣布。

图片来源:见图

所谓带押过户,即房子可以在有商业贷款时直接过户,不用等到还完贷款后再走交易流程。

尽管“带押过户”这一模式,早从2021年起就有一些交易案例,但直到今年3月31日,北京宣布正式启动存量住房“带押过户”时,这个略显陌生的名词才越来越为大众所熟知。

除北京之外,天津、湖北等其他省市,也推出了“带押过户”政策。迄今为止,全国已经有10多个省份,超过100多个城市开展了这项业务。

带押过户,毫无疑问是简化了原本繁琐的二手房房产交易流程。

具体来看,这种交易模式,免去了卖方筹集资金还按揭贷款以注销抵押登记的中间环节等,缩短了交易周期。

如济南推出不动产“带押过户”后,办理时限减少了近10个工作日,实现2个工作日左右办结。

单笔平均交易成本,从1.2万元左右降至千元以下。

然而,这一政策的推出,对中介、担保公司、小贷公司来说,它们将要失去一块大蛋糕。

这其中的逻辑在于:很多人买房都要跟银行贷款,中途要卖,需要还清银行贷款,解除抵押,才能交易。

那么,欠银行的这笔钱从哪里来?除了自有资金、找亲戚朋友凑钱外,很多人选择了贷款机构的垫资。

以某大型金服机构的二手房交易担保业务为例,其宣传的使用场景就是:二手房买卖交易中房产有未结清贷款。

对银行来说,这也是一笔不划算的买卖。尽管带押过户,能够通过房屋产权转让,换掉偿债能力不足的债务人,以防控坏账风险,且“客户的交易真实性更有保障了,但这个事从本质来看,是客户主导的债务转移,银行肯定是不乐意的。

最重要的是,新客户的利率,要按照当下的情况进行重新计算,对于很多原本在利率高位签订的贷款合同来说,是银行真金白银的损失,毕竟,银行就靠吃利息盈利,而有实体抵押的房产贷款,对于所有银行来说,都是最优质,最安全的盈利来源。

而且如果带押过户跨行业务能够实现后,利率高的银行,容易被带押过户抽离存量。

一些有实力的银行,通常具有资金成本低,房贷利率低等优势,说白了,就是这种玩法,会让银行之间形成内卷关系。

这也是带押过户,2022年就提出来,但是全国推不动,都在搞形式表演的原因所在。

带押过户,能否快速全面且顺利的铺开?

这个问题,如果三大官媒没有说话,因为触及利益,可能后续怎么走,不太好说,大概率不了了之是有可能的,但是官媒发声,也就是国家表态了,那么这个政策的推行,就没有什么悬念了。

当然,负隅顽抗,拖延阻挡肯定有,但是并不会成为主流。过程成本,总是需要的。

“带押过户”虽然看上去很美,但在实际办理的过程中,往往会遇到一些隐形的阻碍。

想要这一政策能够顺利实施,以达到简化交易流程加快交易时间的目的,还有一些利益协调的细致工作要做。

不过,国家在推,这事儿就有戏,原本“提前还贷”被银行阻挠推脱,以及炒房被套,现金流存在压力的群体来说,这是一个难得的修复负债表的关键政策动向。

对于银行来说,提前还贷潮也好,一些房贷从呆账发展成法拍也好,和风险转移的带押过户相比,实际上并不难选。

等到饿到奄奄一息的时候,就不会嫌饭馊了,大鱼大肉躺着吃惯了,也要习惯坐起来清粥小菜。

房地产经济的风险,倒逼银行割肉放血,出让利润,转移风险,这对于行业和市场来说,其实是好事。

躺着就能挣钱的银行,压力和挑战,或许还将持续,“提前还贷潮”可以玩手段耍赖,那么,“带押过户潮”的到来,是不是还想着死扛反抗?

能和市场和百姓耍流氓,面对国家意志和顶层设计,还想着耍流氓?

上海话形容这种心态,有一个词非常契合,那就是“拎不清”。

中国的银行属于国家,虽然有政策和特权红利,但是也要讲究吃相不是?

图片来源:头条图库

写在最后:

几个动向,勾勒出中国房地产怎样的未来走向可能?


2022年年底的中央经济工作会议说过一句话:推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

何谓新模式呢?

经济日报3月31日有篇文章写过:

市场行为:从重买卖轻租赁向租购并举转变,强调住房的居住属性。

开发行为:从“大拆大建”向城市更新的转变,旧改取代房地产开发。

政府行为:多数城市财政收入来源面临切换,培育发展新经济。

所以,在这一轮房地产供给侧出清之后,房价应该还是以稳为主,出清在前,求稳在后,这个顺序很重要。

文章最后,谈几点个人基于动向,对2023年接下来中国房地产和楼市走向的判断和分析:

1,对于行业来说,特别是民营性质的房企们,2023年风险出清,依然是主线。

风险出清第一位?不,“保交楼”才是第一位!

逃废债就不用想了,如果可以,那么恒大的问题早就解决了,也不会被官家定义从“高血压”变成“中风”。

保交楼,国家会平衡管理成本和实施成本之间的平衡,这个对市场来说是一个好消息,信心底线的层面,2023年不容有失,这个共识已经形成。

而风险出清,就只能自求多福了。

卖出去的房子,盖好交给客户,至于房企本身能不能活,会不会倒闭,那就要看各家的本事了。

国家重心,在管“保交楼”。个中意思,大家仔细体会。

2,对于房价和楼市而言,新模式的推行在明显加速没错,国家意志和顶层设计的态度表达和思路也没有必要质疑。

但是,基于中国房地产经济的规模和现实情况,必然需要一个过渡和转换的过程,需要时间。

也就是说,原本那套鼓励居民撬动杠杆,承接债务,购买房产,维系房地产经济系统运行的逻辑和模式,还将得到持续,至于持续多久,这个谁也说不准。

但是这个过程,对于炒作投机,对价差套利还有幻想的群体而言,注定并不友好。

政策和利率倾斜的,是真正的需求群体,自住群体,改善群体,而且,不是二手房市场,是新房市场。

倒卖二手房对于国家和地方政府来说完全没有经济效益可言,这才是关键,炒房群体盆满钵满,风险和压力丢给地方和银行,这么好的事情还想一直玩下去?

所以,从这个角度来看,带押过户,释放流动性,未尝不是让二手房市场中的一些群体,看清现实,接受现实,在市场真实需求和行情的捶打教育下,为了保命,主动调整价格,自己去挤泡沫。

所谓顶层设计级别的智慧,并不是所有人都能看到关键。

3,高房价,实际上已经成为阻碍人才人口迁移,甚至是和人口问题站在对立面的一个现实问题了。

经济上行,这不是问题,但是经济复苏,以及需要经济反弹的阶段,这种问题就很突出尖锐了。

还有一个很不好的现实就是,很多人拿高房价,当作躺平的理由,甚至是情绪宣泄,酝酿戾气的借口。骂房价,整天唱空看衰中国楼市的声音,还少吗?

这一点,国家看的比一般人清楚,也更为反感。

所以,中国房地产的新模式,推行落实加速,是必然的趋势,这对于当下具有真实需求群体来说,是一个利好趋势。

接下来,在就业压力和高房价双重挤压之下,如何通过保障型住房的供给来实现人口管理,可能将成为城市级管理部门,所必需要面对的一个核心课题。

曾经那套躺在土地财政上轻松收钱的玩法,没有房价持续上涨的支撑,是玩不下去的。


总的来看,全民炒房,房价普涨的基础支撑,已经没有了,属于中国房地产和楼市新模式,正在加速走来,成为现实,取代过往简单粗暴那一套玩法的主线,愈发清晰。


以上,就是对当下几个不显山水,没有热度,但是至关重要的,关于中国房地产经济的最新动向,进行的专题梳理和深入讨论内容,和各位读者朋友们,进行一个交流和分享。

图片来源:头条图库

根据国家有关部门的最新规定,本文内容和意见仅供参考,不构成任何关于置业,投资等行为的明确建议,入市风险自担。)

以上正文,来自@熊猫贝贝小可爱

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