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房地产税，又一次悬置于房地产行业上空。

近日，财政部原部长楼继伟发表了题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章，其中指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

有市场人士认为这意味着房地产税试点的脚步将近。作为土地财政转型的方向、调节收入和财富分配的重要手段之一，房地产税的落地是大势所趋。2021年时，房地产税扩大试点的工作曾加速推进。不过，在房地产行业下行大势之下，出于稳地产、稳增长的考量，2022年初财政部曾暂缓扩大房地产税试点。

多位业内人士认为，在经济发展承压的背景下，房地产税试点不会贸然推进，预计未来试点城市推行时点仍将结合房地产市场恢复情况以及宏观经济运行情况确定。

房地产税立法难点

开征房地产税是土地财政缩水之后的大势所趋?

图片摄影：任玉明

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员郭翔宇、余健在今年2月的一份研究报告中指出，受到地产行业下行等的影响，在地方财政中占有重要地位的土地出让金收入，在2022年前10个月同比下降25.9%。伴随着房地产行业底层逻辑的转变，地方土地财政机制将难以持续，亟需寻求转型之路。在探索更加可持续、长效的“开源”途径方面，推进房地产税改革是一个重要转型方向。

“相较于土地出让而言，房地产税属于税收性财政来源，对于地方政府更为健康与可持续。”上述报告指出，在地方土地财政效用逐渐弱化的情况下，房地产税的展开一方面可有效补充地方政府财政，另外一方面是其对于房地产行业平稳健康发展、促进社会共同富裕等具有更大意义。

国泰君安证券地产行业分析师谢皓宇也认为，一方面，土地财政后继乏力，未来依靠土地出让金收入增长有一定困难，另一方面，用需求端改革来对行业发展进行市场化的调控，有利于行业走向合理竞争，获得有效需求才是行业的长期成长之路。

中指研究院市场研究总监陈文静向第一财经记者表示，房地产税立法和改革是一项中长期任务，在一定程度上有利于抑制房产投机属性，中长期有利于稳定房地产市场发展。

但事实上，房地产税的开征亦并非易事，立法进程面临着许多难点和痛点。

陈文静指出，从推行条件来看，当前全国统一住房评估标准和系统尚未建立，税务部门亦缺乏对个人和家庭直接税的征税经验和基础，现行税收征管法需要适当调整修改，配套的税收制度改革亦需要同步推进。房地产税制设计也存在征收范围、免征条件、税率水平、税收优惠等难点。

楼继伟在上述文章中重点提及了房地产的估值问题，并认为这是立法过程中的最大难点。他指出，房地产估值一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准。而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。解决的办法是以基准估值为基础做适当的打折，但问题十分复杂。还有其他诸多难点，导致该税法探索了多年仍未正式成法。2021年10月全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，可以说是带着问题探索。

曾显著影响市场预期

房地产税在我国并不是新鲜事物。早在2003年，十六届三中全会就提出在“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。2011年1月，上海和重庆已率先启动房产税试点，对个人住房征收房产税。

2015年十八届三中全会正式提出将房地产税改革纳入“立法先行”轨道。2017年十九大后确立按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，逐步建立完善现代的房地产税制度。2018年9月房地产税亮相十三届全国人大常委会立法规划。

2021年以来，监管层对房地产税的表态则明显变得频繁，相关工作加速落地。是年3月，“十四五”规划中提到“推进房地产税立法”；5月财政部、税务总局等四主管部门召开房地产税改革试点座谈会等。至2021年10月23日，全国人大常委会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

对于这一推进节奏，中金公司地产分析师张宇坦言，虽然2021年关于房产税的动向一直比较多、共同富裕背景下市场对于房地产税提速也有所预期，但试点真正动作如此快速的到来，还是令市场有感超预期。克而瑞彼时预计，房地产税试点距离最终落地仅剩时间问题，预计2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。

这些对市场预期构成了直接影响。某华南房企人士向记者表示，例如一线城市进行试点可能会对二线的市场预期产生影响，同时，房地产税的征收力度若较高，对房价或许也会造成不小的下行压力，进而影响到整体的房地产市场。

保利发展的研究团队对重点40城客户的调研也显示出了房地产税的影响力。据其2022年4月对外发布的行业白皮书显示，近半年有置业计划的1400组客户中，在房地产税试点预期下，75%的客户放弃购买或观望，主动延迟入市。

“在等待靴子落地过程中，房地产税对客户购买逻辑也产生深远影响，从以往买小、买多（套），到以后买少、买适中、买精。”上述行业白皮书认为，中长期来看，房地产税的预期触发家庭资产配置逻辑转变。

这或许也正是当前影响房地产税试点进度的关键因素之一。2021年下半年，开发商爆雷事件频发，土地市场明显降温，百城成交量缩水，地产行业持续下行。在此背景下，2022年3月份，房地产税暂缓扩大试点。楼继伟表示，考虑到目前的经济状况，财政部对外宣布2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，当然是实事求是的。

业内预计短期内不会推进

在“房住不炒”的大方针下，2023年会否扩大房地产税试点呢？多位受访业内人士认为短期内可能性并不大。

“从市场现状来看，当前我国经济形势依然处于初步恢复阶段，在世界经济和贸易增长不确定性因素仍突出的环境下，我国经济稳步发展的挑战仍较大。房地产业作为国民经济的支柱产业，房地产的稳定恢复对于稳经济具有重要意义。”陈文静认为，房地产税的试点落地将对居民购房预期产生较大影响，加大商品房市场成交压力，也将拖累市场恢复节奏，不利于经济的稳步修复。

英大证券认为，在宏观经济承压背景下，2023年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。经济学者马光远也指出，当前今年房地产虽然出现了反弹，各项指标好于去年，但房地产整体的预期并没有逆转，行业仍处于调整期，风险并未解除。房地产的调整是目前中国经济面临的主要风险之一，高层仍在强调房地产的风险防范。在这种情况下，试点房地产税并不现实。

不过，业内预计，房地产税试点仍将结合不同城市市场实际情况稳妥推进，为房地产税立法积累经验。楼继伟在上述文章中提出的时点是“在经济转为正常增长后应尽快开展试点”。有不具名的地产行业分析师认为，这也意味着，在经济发展、市场表现尚未出现好转的情况下，房地产税试点也不会贸然推进。

至于可能的试点城市，中金公司在此前发布的研报中提及，试点可能率先在新房供给潜力相对偏弱、需求结构亟待优化、经济相对发达、且基础条件较好的城市和地区开展，这个标准之下的城市数量不会太多，而且大概率是分批次推出试点。

亿翰智库研究总监于小雨认为，部分市场热度和房价上涨预期比较高的城市将更有可能入围试点城市，预计上广深一线城市以及杭州这类核心二线城市入围房地产税试点城市的概率较高，而已经试点的城市的政策也有可能继续深化试点。克而瑞给出的预测名单包括上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等城市。

据西政资本预计，未来试点城市地方政府出台的税率不会太高，也即可能主要还是参考上海、重庆已有的试点税率，例如上海为0.4-0.6%、重庆为0.5-1.2%。在征收范围方面，试点很可能将所有存量住宅纳入征税范围，但大概率会维持首套房和部分面积免征的特点。