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在口罩事件的发酵下，通货膨胀加剧、宏观经济下行，叠加人口出生率的下降、人口老龄化的加大、战争及自然灾害频发，各种因素叠加共振，使得 2022年成为房地产的转折之年。房地产的开发思路发生了根本性转变，买房者的投资逻辑也随之发生了变化。

首先，导致房地产供求关系的反转、房地产量价齐跌、房企集中暴雷、烂尾楼频发。其次，房地产结束了高速发展的20年，从黄金时代进入黑铁时代、房价从只涨不跌到涨跌互现。最后，房地产从增量市场转变到存量市场，楼市从普涨时代进入到结构性分化时代。

房地产结束上半场增量时代，进入下半场存量市场

需求端，随着房地产投资回报率的降低，加上人口出身率的逐年下降，人口老龄化加剧，城镇化率接近70%的临界点，在工业未实现全面转型升级的前提下，中国经济将处于中等收入陷阱边缘，经济也将进入过渡性滞涨阶段，从而导致购房需求的大幅降低。

从供给端来看，据研究机构克而瑞统计，截至今年6月末，一线和二线城市新房商品房去化周期已上升至18个月警戒线；而三、四线城市已达到24个月，同比增长97%。二手房挂牌量截止2022年9月，全国60个大中城市二手房挂牌量350万套，增长量持续走高。国家统计局数据显示，今年7月全国商品房销售额为9691亿元，环比降低45%，打断了5月份以来的楼市复苏态势。伴随着需求端的不振，商品房库存量在攀升，截至7月末，商品房待售面积达到5.47亿平方米，7个月增涨了3700万平方米。

那么，2022年房子还能不能买，哪些人能买，什么城市能买，什么地段能买，什么产品能买？

由于房地产的供求关系发生了根本转变，未来房地产将进入存量市场时代，不同城市、不同板块、不同开发商、不同产品将对有限的客户资源进行存量争夺，房地产市场也将进入结构性分化阶段。购房决策将围绕城市、板块区位、产业、产品等维度体系进行综合评估决策。

城市如何选？

闭着眼买房也能挣钱的时代一去不复返，未来产业结构有竞争力、位于核心城市群或都市圈、人口净流入的城市房子还有一定的升值空间，而其它中小城市尤其是产业单一型城市、资源枯竭型城市，因人口流失，购房需求萎缩，除非是刚需置业，否则不建议在此类城市投资置业。中国目前发展比较好的几大城市群如：长三角、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中下游城市群，房地产市场尚有一定的增长空间。关于城市筛选的指标可参考：年度GDP增长趋势、历年人口流入流出指标、幸福感指标、宜居指标、城市竞争力指标、城市基础设施建设投资数据、城市招商引资数据等。

板块城市如何选？

中国各城市发展扩张模型比较类似，因此在面临某个城市购房板块选择上具有通用性。优先考虑的板块包括：商业中心、政务中心、城市CBD、核心配套聚集区、新兴产业聚集区、稀缺资源聚集区。

核心配套聚集区：主要指，楼盘所处地段配套有名校一站式教育、交通枢纽（地铁、高铁、城际）、大型商场、城市公园等能给业主带来便利，影响居住品质等核心配套。

新兴产业聚集区：包括金融中心、科技中心、人工智能产业区、数字产业区、文创产业区、生物医药产业区、高端制造产业区等。新兴产业聚集，能带来大量高收入工作岗位，带来高新技术人才，从而催生大量购房需求。未来城市的发展将更加注重产城融合。

稀缺资源聚集区：主要指区域内拥有山、河、湖、海等不可复制的自然资源及稀缺景观资源。对于改善型豪宅业主无朝九晚五的工作时间限制，对基本生活配套依赖性没有刚需产品强，更多倾向于对稀缺资源的占有和依赖，以此达到改善生活品质的目的。

需远离的板块：远离城市远郊、非商业中心或政务中心的老城区、无核心优势的新区、无新兴产业规划的新区。这些区域配套不成熟，城市进程相对缓慢，无法带来城市发展的红利。后期升值空间有限，出手困难。

产品如何选？

楼市目前已告别普涨时代，进入分化阶段，未来的房子只有10%左右的房子有升值空间。买房除了考虑城市、地段、配套外，综合考虑的因素会相比之前会更复杂，如:是否会烂尾、是否有升值空间、后期能否出手、改善属性强不强......

能改善，不刚需

未来的房市将逐步以改善市场为主，刚需产品将更多转向二手房交易市场。随着人口出生率的下降及这几年疫情对经济的影响，刚需产品需求加速萎缩。而改善型产品，随着二胎、三胎政策的放开，中产阶级家庭人口增加对大户型的需求增加，同时随着通货膨胀时代的到来高净值群体可通过购买优质资产达到保值增值的目的。加上第一代刚需客户经过10-20年左右的财富积累，有了改善置业的能力。由此导致从2019年开始，大平层需求迎来爆发式增长。未来10-20年，改善需求曲线向上，成为购房主力群体。因此，未来住房将回归居住属性，产品品质将大幅提升。

买大不买小

面积尽可能大，尽可能一步到位，现在不比10年前房价高速增长，当时很多购房者担心房价涨价太快，在资金不足的情况下，选择小户型过渡，后期再换房。而现在市场发生了变化，房价相对稳定，而且在限购条件下，只有一个购房资格，首套房哪怕是借钱也建议买大户型。

买新不买旧

尤其高层住宅设计寿命一般是50年，超过20年以上二手房溢价空间很小，随着后期房产税出台后，大量二手房将流入市场。尤其需远离老城区的老破小，随着棚改力度的减小，此类房子将成为鸡肋。

能买住宅，不买公寓

公寓是商业性质的房产，水、电、物业管理费均比住宅高，且转手税费是总房价的30%左右，这就决定了公寓房的持有成本和流通成本高。公寓还不能落户，没有学位，又是开放式小区，户型差，分摊率高。正是公寓有如此多的弊端，现在很多开发商都是打5-7折甩卖公寓仍去化困难。

能买现房，不买期房

随着房地产市场下行，去化速度慢，准现房会越来越多，为避免楼盘烂尾，随着开发商财务状况转优后，政府甚至可能以后会要求现房销售。现房能眼见为实，质量有保障，且能买到自己满意的楼栋、楼层、户型。更关键的是可避免开发商的停工、烂尾情况发生。

总之，未来房地产投资对买房者的眼光和经验提出了更高的要求，买房也属于一种高风险的投资行为，综合考虑的因素相比之前更复杂，买房也将是一门容错率很低的技术活。如果没有一套完整的投资置业技术体系很容易踩到坑。建议投资者多学、多看、多比较，或者咨询第三方房地产专业人士。