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疫情之下的2022,房地产将如何发展,三个原因导致房产市场改变

2023-04-10 14:01:34 5467

摘要:2022年以来,全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度等方面放松房地产调控政策,其中自然是几家欢喜几家愁。那么2022年房价会大降价吗?一、金九银十不复存在,今年行业为何惨淡房地产行业业内关于行情好坏有这样的描述:金九银十,指的是一...

2022年以来,全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度等方面放松房地产调控政策,其中自然是几家欢喜几家愁。那么2022年房价会大降价吗?

一、金九银十不复存在,今年行业为何惨淡

房地产行业业内关于行情好坏有这样的描述:金九银十,指的是一整年当中,九月和十月是业务最集中的一段时期,同时也是整个房地产行业的春天。然而去年的这两个月,一些中介却反应即使在这两个月,自己也是没有什么业务找上门来。这种情况如果放到往年,简直是无法想象的,而这对于房地产行业意味着什么,自然也是不言而喻。

而在这种行业大背景之下,对于有买房需求的人群,又有什么注意事项呢?我们还在什么样的时间段买什么样的房子呢?其实在这样的物管施以严格高压的政策之下,最好的态度就是长期持观望态度,出手加以谨慎。在这样的行情下,需要买房子的大多数都是有居住需求刚需的,毕竟少有以投资为目的的炒房人敢冒这样的风险。

我们再回到数据本身来看,虽然今年的金九银十的交易量同比来看比较惨淡,但如果放到2021年环比来比较,其实这个数据仍然算不上低谷。那么这一年的低谷出现在哪里呢?根据统计数据,2021年全年的销售惨淡期出现在年末。但了解房地产行业的人应该知道,年末实际上应该是除了秋季之外另一个销售额的高峰期。

这是为什么呢?年末临近中国人的春节,此时大城市的务工人员大量返回家乡,所以市场上就会出现很多低价的二手房可售,此时就会有一批人趁着低价购入这些房产,趋势之集中导致往往会出现一波小高潮。而这一段时期也是以往炒房者大多选择入手的时机,到了来年,他们再观察价格,在合适的时期出手,从而从中牟利。房地产行业从业者自然也知道这样的心理,所以这一时期也是他们最看重的时期之一。

然而为何今年并没有出现这样的情况呢?因为从2022年开始,房地产市场将出现三个明显的变化,它改变了整个房地产行业的行情,甚至可能直接改变整个房地产行业的运作方式以及之后几年的房价走势,接下来我们将就此话题来具体谈谈,在这样的政策转变之下,房地产行业之后的走向将如何,以及房地产从业者和有购买房产需求的认,无论是刚需还是炒房客,将受到怎样的影响。

二、政策影响市场走向,将来市场何去何从

首当其冲的变化就是政策对于房地产这一支柱行业的控制仍旧会继续,这种控制甚至会不断加强。这一结论是我们仅对2021年上半年的数据分析之后,结果显示的。而这种监管始于近二十年崛起的新一线城市深圳,也正是这种政策的限制,使得深圳的房地产收到了明显影响,交易量在今年上半年跌落到了前所未有的新低。

仅仅从深圳这一例中,我们就可以看到显而易见的政策导向,在这之后,全国各地都有着与之大同小异的政策控制。这些政策大多包括“三道红线”对于开发商的一些监控、“两道红线”对于银行的一些监控,以此达到对于房地产投资区块的规范化控制。如今低价买入二手房需要以官方提供的二手房价格为准,而对于开发商来说,低价卖房以求生存这条路也被限价单政策堵死。与此同时,“财富密码”学区房被划出多片学区的改变化解,离婚一年内禁止买房也针对了离婚买第二套房的问题。

这层出不穷的限制政策,显然已经使得前些年趋于疯狂的房地产行业有所降温。也正是因为这样局面的出现,许多原本的投资者已经退出了市场,持观望态度。除此之外,房价指数上涨的势头也被遏制,不再像十几年前金融危机一样疯涨,而是几乎陷入了一种停滞的疲劳期。前些年房地产行业的改变其实究其根本是源于2013—2016年发生的大事,它直接波及到了外汇和股票领域,使得这两个原本投资者的舞台陷入冰河期。

正是在这样的时代大背景之下,这些投资者自然要寻找全新的投资领域,房地产就在此时脱颖而出,房子原本单一的居住性质慢慢被赋予了全新的商业性质。但有些投资者仍然无法相信房子的价值能够有什么快速的改变或者有利可图,而在此时,国家出台了全新的方案,即棚改货币化安置方案,顾名思义是对拆迁领域的调整和改变。

原先拆迁的补偿是房产,而现在改成了更直接的补偿款,让拆迁者自己用这一笔款项买房,这样的改变无疑使得大量款项进入了房地产市场。而这种势头一直持续到了2020年,这场疫情成为了搅局者,为了应对它的影响,银行也随之放低了贷款的门槛,但是房价仍然不可控制地迎来了又一波上涨。

于是,政策开始偏向直接切断流入市场的资金,从而从根本断绝人们买房的源动力,同时把“中间商赚差价”的机会降到最低,从而使得整个市场开始往更健康的方向走。但是如何应对人们对房地产领域望而却步,真正购买的人远小于观望人群这一困局呢?

三、购买房产陷入尴尬,政策将会如何调整

买家数量骤减,这样的情况其实并非空穴来风。导致这样状况出现的原因有两条,其一则是大家的购买欲望不足,很多人刚需的住房需求已经被满足了,甚至手头还有盈余,剩下的也就是投资需求了。而这样的市场,这样的政策,显然立即入手并非一个聪明的选择,大家都在等一个更稳定的时期再加考虑,贸然入手反而可能还不如把财产放在银行里。

而另外一大原因,就是人口年龄分布的影响,这也是很多人可能会忽略的一点。如今众所周知的是人口老龄化年复一年地加剧,从而购房者的中坚力量中年阶层被进一步压缩,购买力也随之降低。同时,在前些年房地产迅速崛起势头的影响下,现在中国的房产资源十分富裕,空置房早已不是新闻,连很多二手房都处于无人购买的尴尬境地。

而从如今的政策视角放眼未来,房地产市场又将如何改变呢?我们预计,商品房的交易将不会再是未来房地产交易的大头,就目前政策来看,商品房的租赁交易反而可能后来居上。为什么租房将取代买房成为主旋律呢?过去十年乃至二十年,无论是从股票还是房地产,中国人无疑有相当一批人已经拥有了足够的资金实力。

然而,我们的国家性质决定了这样疯涨的房地产市场,许多人买不起房的困局显然与我们共同富裕的理念相违背,于是,早在去年扶持租房市场以及保障性住房市场的相关政策已经倍受重视。但租房的环境放到实际生活中其实还是有很多问题,比如房东和租户之间社会关系的问题,比如租房并不稳定,婚姻安全感问题等等。

于是,为了解决这个问题,政策也开始对租赁市场进行整顿和改变,希望对之前出现过的乱局进行治根。与其让房东直面租户,不如将房东这个角色直接改成政府,直接创造一些专门用来租赁、大部分人都能承受的起的房屋,从而解决一些资金和社会关系问题。从这一点也可以看出,政策一直在致力于让所有阶层都能够承受房屋的租金,即使靠租房也可以过上安稳的生活。

同时,针对学区房价格惊人的问题,政策直接从根本的让学区房降温入手,努力使得教育资源均匀地分配到每一个地区,而不是集中在所谓学区。同时就在不远的未来,租房和售房也将拥有同样的地位,相信在这样的政策之下,买房将不再成为中国人终生的一大难题和困局,房地产市场也将蒸蒸日上、健康发展。

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