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当前的房地产,是抄底的好时机吗?关键时期,别被带偏节奏

2023-04-10 14:00:18 1278

摘要:今天看了一篇文章,观点简单粗暴:明年楼市将回暖,买房要趁早。而且标题用的就是“当前的房地产,是抄底的最好时机”,最后还加上了大大的感叹号。文章列举了“抄底买房”的3大理由:第一,最近这段时间,前前后后从上到下,国家一共投入了1.925万亿救...

今天看了一篇文章,观点简单粗暴:明年楼市将回暖,买房要趁早。而且标题用的就是“当前的房地产,是抄底的最好时机”,最后还加上了大大的感叹号。

文章列举了“抄底买房”的3大理由:

第一,最近这段时间,前前后后从上到下,国家一共投入了1.925万亿救楼市。其中6500亿是“保交楼”专项资金,1.275万亿是六大行给优质开发商的授信。再加上12月5日即将降准0.25%,会释放5000亿的长期流动性,合计就是2.425万亿资金。这么一大笔资金砸下来,楼市回暖势在必行。

第二,国家重要部门高层齐发声“力挺楼市”,其中央妈高层更发表了“房地产业关联很多上下游行业,其良性循环对经济健康发展具有重要意义”的观点。释放的信号很明确,房地产太重要了,必须想方设法让其回暖。

第三,今年没卖多少地,克而瑞数据显示,截止到11月16日,22城含宅用地招拍挂成交面积为72756.17万平,较2021年全年降低58.08%。面粉供应不足,面包就做不出来。土地卖得少,再加上很多土地都是地方城投拿的,而城投其实没啥开发能力。根据资料显示,去年全年,城投拿地开发率不足两成。基于此,不难得出结论,明年新房供应将严重不足。“供不应求”会助推市场升温,这是用脚趾头都能想明白的事。

再加上前段时间,媒体报道外资在疯狂抄底房地产,所以综合来看,当下就是进场买房的最佳时机。

乍一看,确实靠谱,文章说得掷地有声,可谓有理有据。尤其是对于很多购房小白来说,真的很难不被说服。

事实真的如此吗?铁锤却有不同看法:

第一,明年楼市能否回暖,不仅要看房地产自身的政策利好和资金支持力度,更要看疫情的走向。还是那句话,“疫情仍然是决定很多行业发展走向的最大不确定性”。这个观点不是大家认不认同的事,而是必须接受的现实。

像郑州,今年反反复复,封封停停,折腾了好几次,老百姓家里蹲,哪里来的收入呢?楼市靠谁支撑呢?一直戴着口罩,老百姓无法正常开展生产生活,哪来的信心背负30年的房贷来做房子的接盘侠呢?

铁锤有不少朋友都是干实体的,他们的反馈更真实:制造业哀鸿遍野,很多工厂都在收缩战线,业务订单下滑严重,工人只能干半个月休半个月。有些效益不好的厂子,直接通知停工3个月。因此很多人都提前回老家过年了。

银行放贷的几乎是每天打电话,问要不要贷款。10月份社融新增仅9079亿,比上年同期少7097亿元,前值为3.53万亿元。释放的信号再明确不过,现在不仅仅是老百姓不愿意买房贷款,企业也在收缩规模,根本用不到银行的贷款。

第二,不得不承认,今年确实是救楼市最积极的一年:全年调控出手次数,以及调控涉及的城市数量肯定都创历史纪录了。

但从目前各个层面释放的数据来看,楼市并未触底,也不知道什么时候会触底,所以“抄底”无从谈起:

1、10月份70城新房、二手房价格环比、同比下跌的城市继续增多;

2、百城新房价格环比4连跌,百城二手房价格环比7连跌;3、10月百强房企销售额5553.1亿元,环比下降2.7%,同比下降28.5%。前10个月,百强房企销售额同比下降43.4%。

第三,今年卖地确实不理想,但不能因此就说“明年的新房供应减少会助推市场升温”。光聊供给减少,不聊库存积压,这就有点耍流氓了。

事实的真相是,当下楼市不仅库存在积压,新房供应量也在大幅增加——克而瑞研究中心数据显示,9月份,百城供应集中放量环比大增近3成,成交则小幅微增5%,狭义库存延续5.92亿平高位波动,去化周期增至21.4个月。广义库存高位微增至28.14亿平,潜在库存风险依旧较大。

9月末,青岛、武汉、沈阳等城市,狭义库存量均超2000万平。惠州、佛山、烟台等三四线城市,狭义库存量也都超过1200万平。其中成都同比增幅达44%,广州、惠州同比增幅也在10%以上。

以青岛为例,远离主城的几个区的商品房库存去化周期都达到3-4年了。换句话说,即便是未来3年都不卖地,一套新房也不供应,积压的库存也够卖。当然,主城区库存不足的情况确实存在。

第四,关于“发钱救市”,现在有很多人被严重误导了,而且不懂其中深意。

钱确实发了,但绝对不是2.425万亿。最近这几天,六大行给房企的1.275万亿授信,其实只相当于是“战略合作”——最后能放下来多少款,要另当别论。按照以往的经验,银行计划授信1个亿,最后真正能放款1000万,已经是大发慈悲了。

其实真正发下来的钱只有6500亿,用途很明确,帮助优质开发商完成“保交楼”。而且铁锤认为,鉴于此前有房企私自挪用预售款,所以这些钱的使用肯定全程有监管,开发商每一分都要花得明明白白。

经过铁锤这么一分析,相信大家应该能明白了,其实同样的数据、同样的消息,经过不同的加工解读,传递的信息是天壤之别。有些人因为站位不同,代表的立场不同,所以总喜欢鼓吹利好,把有些微不足道的信息,故意夸大。这就要求大家在看新闻时,要有自己的判断,不能总被别人带节奏。

第五,也是最重要的一条。现在所谓的利好政策其实主要是“供应端”在使劲,即救开发商、救项目。而真正能影响市场走向的“需求端”,基本上没有什么利好。

有人说,现在救房企只是第一步,接下来会刺激需求端。个人认为需求端很难刺激起来:一方面,现在的购房门槛已经基本降至最低了——据不完全统计,今年以来,已有超百个城市将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20%,其中包括成都、石家庄、西安、南昌等省会城市。此外,首套房贷款利率也降至4%以下了。

还有下降空间吗?说实话没有了,总不能把首付比例降至10%吧?还能继续放水吗?个人认为不能,因为要考虑通胀因素,还要考虑外部环境因素。

另一方面,现在的市场缺的是信心和信任,而拯救信心恰恰是最难的。缺信心是因为房价跌了,缺信任是因为买的房无法按时交付,有的直接烂尾了。铁锤以前就采访过身边的同事,房价跌了、利率降了、首付降了,你为啥反倒不买房了?对方的回答直接把我干沉默了:买房成本确实少了,但谁能保证我买完房后,开发商不会倒掉?

是啊,这个世界上哪有那么多便宜好占。古人早就说了,贪小便宜会吃大亏的。

现在鼓励抄底买房的,不能说全部,很大一部分都是开发商的掮客,说白了就是做团购房产抽成生意的能人。楼市凉了这么久,他们生意惨淡,早就迫不及待了。自然会利用一切机会,营造楼市回暖的气氛。正所谓,天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。

平心而论,近段时期国家为救楼市,确实做出了巨大努力,各种利好大礼包不停发放,最终的目的也很明确,就是全面全力稳定房地产市场。

但我们也要明白,现如今的房地产的基本面已经和前些年大不相同了:住房绝对过剩、人口逐步减少、居民杠杆率触顶、购房需求锐减等,不会因为金融发力而有显著改变。房子最终还是要人购买才行,在需求端不给力的情况下,在供给端付出再大的利好,也是头痛医脚,不仅不解决实际问题,还可能会造成更大的风险。最后铁锤必须提醒大家一句:关键时期,别被别有用心的人带歪节奏,买房看需求。另外,要认清“房地产造富”时代终结的现实。

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