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这次大会我们才明白，原来所有人都搞错了，房地产最大的变局，根本不是让你买房子。所以房价贵还是便宜，将来跟大多数人都没关系了。

国家给出的房地产答案，跟我们所有人都不一样，妥妥的上帝视角。

所以这种大会特别重要，你甚至会有一种豁然开朗的感觉，今天来为大家详细解读。

今天中国房地产最大的问题是什么？

关于这个问题，估计10个人会给出10个答案。但是国家给出的答案，跟我们所有人都不一样，妥妥的上帝视角。

我们来看关于房地产表述：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产租售并举的长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产市场健康发展。

国家给出的答案，就在这短短的几句话里面。我们普通人看到的，是房子过剩了，房价太高了，房贷压力太大了，房企债务风险太高了等等，其实这些都是细节，不是更长远的东西。

那么，国家看到的更长远的东西是什么？是中国房地产结构性问题，是机制问题。我们用白话来讲，就是过去几十年形成的商品房市场太单一了，大多数人只有买商品房一个选择，要么新房要么二手房。

要解决9亿多城镇居民的住房问题，如果只用一种方法，那是很可怕的。

只用一种方法解决住房问题，对于老百姓来讲就是千军万马过独木桥，房价就会被炒到天上去。对于国家来讲，解决9亿多城镇居民的住房问题，如果只能用一种方法，就一定会堵死，就像所有的车只能上一条路，最后注定会被堵死。

但是，国家发展战略布局中，城镇化率还要继续提高，更多的农民进城和大学生毕业。如果不解决住房问题，城镇化就堵死了，许多围绕城镇化的发展大计就都堵死了，这是牵一发而动全身心腹大患。

我们换一种角度来看，今天城市里，住房最大的难题是什么？还真不是买不起房的问题！

城市住房的最大难题

今天中国的城市里，住房最大的难题是什么？根本不是买不起房的问题，而是居住综合成本太高的问题，尤其是今年政府工作报告中特别提到的新市民和青年人，买房还是他们在城里奋斗很多年之后的事情。他们刚进城，住都住不起了，还谈什么就业和买房呢？

这里面最突出的，就是租房成本。几年前有研究机构做过一次调研，大学毕业生租房支出占工资比例太高了，一线城市普遍超过50%，二线城市超过40%。那么占比多少相对合理呢？大多数受访者认为最好控制在30%以下，幸福感才能明显提高。

那么，如果在北京，刚毕业的大学生，房租支出多少才算合理呢？

这笔账很容易算清楚，如果你在北京刚毕业，月薪1万，税后约8000，那么租房支出最好能在2400元以下。这样你就能够理解，为什么那么多IT民工拥挤在北五环外的天通苑了吧。

许多在北京刚毕业的大学生，挤在天通苑的合租房里，苦日子似乎望不到头，更不知道何年何月才能买房呢。跟他们谈房价问题，房贷问题，那不是瞧不起人吗？

今年的政府工作报告中讲到，支持刚需和改善性住房需求，这是有需求又买得起房的人，政策要支持他们买。更重要的是要解决好新市民、青年人等住房问题，他们中的多数人，恐怕暂时还买不起房。

我们再来看，前段时间最热门的两个政策，不动产私募投资基金和金融17条，是不是重点解决住房的结构性问题？特别是租房成本高的问题呢？

去年以来房地产政策的着力点

不动产私募投资基金的投资范围明确为存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等。

这里面很明确提到市场化租赁住房，另外保障性住房也包括公租房和廉租房。所以，不动产私募投资基金除了要保交楼保民生以外，重点是要发力解决租房问题。

金融17条更是直指新市民和青年人的租房问题，它围绕住房租赁供给侧改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

所以很多人讲，租售并举的长效机制，最终可能会形成类似新加坡的模式。

那么，为什么我们说，将来房价跟大多数人都没关系了呢？

大家都知道，新加坡商品房的价格是很高的，它根本不是卖给普通人的。这是因为新加坡的住房制度形成了良好的结构，大多数市民住在政府提供的保障性住房里面，当然也有很多人租房。

所以，住房问题不只是买商品房，还可以租房，还有政府提供的保障性住房。另外，不管你愿意不愿意，未来真正市场化的商品房可能也很贵，房子本来就不是普通人买的，而是有钱人买的。

当然，将来要解决10亿规模城镇居民的住房问题，仍然不是一件轻松的事情，我们需要时间。