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一、导语：

随着行情转暖，市场向好，购房者的情绪开始骚动。2023年怎么买自己的首套房？该不该置换？北漂年轻人可以回老家买房吗？

3月20日晚8点，幸福里和抖音联合举办“房产3时代 让好市发声”大型直播活动，针对这些问题做了深入讨论。本场直播邀请到了湖北老欢看房的老欢、成都娜聊房产的娜娜、北京文哥说房的文哥和最懂北京买房人的买房博主咻咻，听听他们对2023年买房都有哪些实用的建议。

二、2023年大V的买房观

2.1、一类区域、一种房子、两种心态

北京头部房产大V文哥给2023年准备在北京买房的购房者分享了一条口诀：一类区域、一种房子、两种心态。

一类区域是指尽量别买远郊，因为北京特别大，远郊属于内循环区域，这种区域本地人不缺房，外地人不会去，没有产业、没有就业，大概率很难出手。

一种房子是指尽量别买开间和一居室，尤其是男生，这类产品能承载的生活场景非常有限，流通性不好。遇到想买二套，就得付6-8成的首付，普通人很难撬动，会错过好机会。

明智的做法是降低一个板块，选择两房或是三房，保证以后能置换成功，同时还能有个居住的托底，结婚之后住得下。

两种心态则是说梳理清楚核心需求和平常心。首套房预算有限的情况下，做不到既有又要还要，解决主要矛盾。房子是资产，不是包包或是车之类的消费品，50%以上的概率是不会贬值的，所以要放平心态。

2.2、买房不要贪图便宜

如今是百万级大V的娜娜总结出了买房的一个错误和四个建议。

大多数人会犯的一个错误就是贪念太重，不是既要又要还要的贪念，而是单纯的贪图便宜，认为便宜的就是好房子，殊不知大多数人买错的房子都是因为它便宜。

文旅类养老盘、商铺、老破小、回迁房、经济适用房这类产品不要盲目购买，分清楚什么是优质资产，什么垃圾资产。

针对今年要买房的刚需购房者，娜娜针对性的建议也不少：第一、同一个区域降价多的楼盘不要去碰，大概率要被收割。第二、随着市场的变化，品牌、配套、物业和智能化都在升级，2023年买房可以往“新奇特”方向精益求精。第三、人生中的第一套房不要只考虑住，因为不可能住一辈子，要多关注流通性，给买家一个选择的理由。第四、实在不会选，就追着邻居买，什么样的邻居决定未来的房产就是什么价值。

2.3、北漂年轻人回老家买房要慎重

咻咻被称为“最懂北京买房人的买房博主”，面对一线大城市工作的年轻人要不要回老家买房这个问题，她有自己的判断逻辑。

如果是为了自己买房，还是要慎重考虑，在北京有购房者资格的年轻人，尽量把有限的预算添置在北京的优质资产上，集中力量办大事。

对于还没有资格，或是首付不够的购房者，要是没有更好的投资理财渠道，可以暂时把资金放在你能买得起的比较好的城市，这个城市可以不用是你的家乡，但一定要保证能保值，有流通性，未来准备好了之后可以快速变现。

切记珍惜自己的首套首贷名额，不然好房子会离你越来越远，那种无力感也会很强烈。

2.4、我的买房观比较极端

来自湖北武汉的老欢说他的买房观比较极端：预算顶格。

2023年首套房购房者不能因为商办类产品打折，比周边商品房便宜就入手，未来置换会很麻烦。也不要在买房的时候就想着装修或是买车，如果预算是200-300万，就在这个范围内挑选最好的项目和产品，交房之后再去赚装修的费用。

也要尽量避免全款买房，一旦未来换房或是二套房就会面临先买还是先卖这个尴尬的问题。

三、2023年最适合置换

骚动的不止首套房购房者，当然还有置换和教育类产品。

2023年，刚需和合理的改善型需求被政策同步大力支持，从22年下半年开始的豪宅热卖也证明改善型产品迎来了市场大爆发。基于过去几年的下行周期和开发商在产品上做的不懈努力，武汉大V老欢更是把2023年定义为“最适合置换的一年”，但通过梳理房产大V们来自一线的实战经验，今年置换房产依然有两点特别需要注意：

第一、多考虑人群的细分市场。不要在刚需聚集的板块选择大户型，这类板块未来的买家也大概率是刚需人群，导致大户型产品流动性差，尽量置换到核心区域。

第二、楼市分化。以后能卖掉的房子，也许会卖出很高的价格，卖不掉的，有可能真的是无人问津，尽早置换掉手上的老破小和老破大，实现资产升级才可以保住流通性。

教育类产品作为独立的一种类型在每年的上半年进入旺季，每年的下半年陷入低谷，可家长们的焦虑似乎贯穿一整年，真是可怜天下父母心。不过心虽好，却经常在这类买卖上犯错。

按照6岁上小学的时间推算，教育类产品最迟在第6年的上半年完成过户即可，保险起见可以提前到前一年的下半年，但大幅度提前好几年则实在没有必要。一来价格较高，资金沉淀时间太长；二来这类产品以老破小为主，极大影响居住体验；三来教育政策变动大，时间拉长后恐教育配套发生变更。

大幅度提前多年只适合一种人：预算充足，在满足居住舒适性的前提下保障教育资格。

2023年，背负“国民经济支柱性产业”的房地产注定大展神威，但经过20多年的跨越式发展，城市分化、板块分化、项目分化也已经形成，买了就暴涨的时代也一去不复返，甚至买了房还出现贬值、亏损。从随便买到需要专业的理论指导，这一届购房者的买房难度无疑上升了一个台阶。这就需要购房者做好前期规划、中期看房和后期交房的各项功课，多多学习，方能避开买房路上的坑。

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