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10万套?成品房?房产税?成都房产还有3-5年红利期

2023-04-10 13:54:57 3958

摘要:救房地产等同于救中国经济,房地产本身也带动了建材等实体产业的复苏。地产还有3—5年红利期。据2023年1季度,成都新房成交35142套,较去年同期减少4642套,其中,中心城区成交26778套,较去年同期减少5201套。二手住宅成交5741...

救房地产等同于救中国经济,房地产本身也带动了建材等实体产业的复苏。地产还有3—5年红利期。

据2023年1季度,成都新房成交35142套,较去年同期减少4642套,其中,中心城区成交26778套,较去年同期减少5201套。


二手住宅成交57412套,较去年同期增加26603套,其中,中心城区成交49226套,较去年同期增加24075套。


等等,这组狂飙的数据背后,还有些其他的信号:新房减少,二手房增加。这说明了什么?


大疫三年,三道红线,面粉价高悬,开发商拿地谨慎,造成今天市场上新房供求,相比以往略有收缩。而新房蹿升的价格,也是造成新房同比减少的部分原因。


相较于一线城市的房价,新一线头排的成都,仍然属于价格友好型。北、上、广、深一线城市购房人群数量激增。他们也成了年后新房购买的主力人群。


另一方面,成都的虹吸效应进一步放大,在成都读书的Z世代年轻族群更愿意留在有活力与发展前景的成都,从而进一步吸引了外地年轻人。他们对住房的需求大部分从刚需开始,因而加大了二手房交易量。


至于今天房贷利率的下调,刺激了一部分身背房贷者,在亲戚之间,亲人之间的倒手赚利差。存在即合理,这里不做分析。


整体上,成都楼市第一季度的交易数据,符合疫后三年经济复苏预期,符合成都楼市自身逻辑。无需夸大与过度解读。


前几天,成都的土拍市场依然延续了楼市的狂飙,竞争激烈,三大黄金地块不出意外的限价熔断,最终仍然通过抽签决定归属。最终保利,邦泰,杭州椿实笑到最后。以至于圈内戏言,这三个开发商是去哪个庙里烧了高香。


但这三块土地首次要求以成品房销售,距离现房销售仅一步之遥。这项新规给成都房地产历史打了个折页,似乎听到了预售制度退出历史舞台的脚步声。


前段时间,因为严重的货不对板,减配,侵占绿化空间,天恒傲云天府雅苑120名业主同时拒收房。这个号称是‘TOP系’改善型住房,以‘豪华’和‘高端’标榜,实际上配置却很差。


天恒傲云天府只是众多维权的一个案例,所有的维权背后都折射出一个现实,预售制留下的后遗症,不但对业主不公平,也会造成诸多的社会问题。


预售制度的好处显而易见。管清友表示:“预售制在过去20多年对中国房地产业的发展起到了非常重要的作用,不仅解决了房地产建设资金的需求,也提高了居民的居住水平。”


但这一制度促进了我国房地产业的发展,但弊端也越来越明显。预售制主要存在三个方面的问题:过度承诺,偷工减料,延长交付时间,甚至烂尾。


取消预售制度不仅可以有效保护购房者财产不受损失,利益不受侵害,也能够有效降低开发商的财务杠杆,消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能,促进房地产业的理性回归。


但能否取消预售制核心在于我国经济转型的进展,当我们不再依赖地产支撑国民经济的时候,取消预售制的最大拦路虎也就清除了。


成都土拍要求成品房销售新规,是成都的一种市场初试,或许预售制退出历史舞台越来越近。成都或能在这方面走出全国尝试的样本。


上周,房地产市场还有一个争论的热点,就是前财政部部长楼继伟说:在经济增长正常后,应尽快开展房地产税试点。


而中国人民大学中国资本市场研究院院长吴晓求认为:如今房地产业过度金融化,老百姓70%的资产在房地产上,这是不正常的。房地产税现在还不是很成熟,要找到理论基础。


在我眼中看来,房地产税的开征可能要到2025年之后,一是前财长说的也只是继续试点;二来吴晓求也谈到了还不成熟。三是我们还得依赖房地产稳经济,这时候推出房产税无异于“杀鸡取卵"。


我国房地产行业经历了两次浪潮,第一次是自92年开始的住房改革,从分配制变为商品房市场化;


第二次浪潮是2015年开始的中美,欧美等贸易争端,我们需要房地产业对冲贸易的压力,开启了改善型住房时代。


而2023年开启的浪潮则是大疫三年,恢复经济的需要。当前,我国新经济,新消费还没能成为经济的支柱。


救房地产等同于救今天的中国经济,房地产本身也带动了基建、建材等实体产业的复苏,那么房地产重回支柱地位就是现实需要。


从这个意义上来讲,我国房地产还有3—5年的第三次红利期,市场进入了豪宅与公租并举的“双轨时代”。


成都踏上从2万亿到3万亿的五年征程。在西部大开发,一带一路的大棋局下,成渝双城经济圈地位更加突出。成都人口的“虹吸效应”料想将进一步提升,红利期或更有保障。


期望抓住这个历史赋予的机遇,企业理清债务,稳健地发展,个人合理地配置资产。


最后这个3-5年红利期的判断,成都地产业界有位顶级大佬也是这个看法。但我们正不正确?且行且验证。

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