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展望2023:关于中国房地产经济和楼市,接下来的走势发展研判分享

时间:2023-04-10 13:53:31 | 浏览:6558

这是熊猫贝贝的第1474篇原创文章:2022年,正式进入倒计时,随着最后一个工作日(12月30日)的结束,留给这个一言难尽的年份的时间,越来越少了。还有最后一天,就将迎来全新的一年,还有不到22天,对于所有中国民众心心念念的辞旧迎新重要节日

这是熊猫贝贝的第1474篇原创文章:


2022年,正式进入倒计时,随着最后一个工作日(12月30日)的结束,留给这个一言难尽的年份的时间,越来越少了。

还有最后一天,就将迎来全新的一年,还有不到22天,对于所有中国民众心心念念的辞旧迎新重要节日,春节就要到来。

很早就想说再见了,2022年,可能对于绝大多数中国普通老百姓来说,回头望去,是过去几十年里面最悲催烦闷的一个典型荒年,没有之一。

2022年,很多人,很多行业,很多生意,甚至连环境和规则,经历了大起大落。

2022年,对于很多普通民众和家庭,很多经营主体来说,可谓是历经劫难,一路坎坷。

国外战火弥漫,国内疫情连天。

2022年很快就要过去了,但我一点也不留恋它。如果非要说点什么,相信大家的选择都应该是:

2022,再见,永远不见!

2022年最后的时间里面,在各大平台,大家应该看了不少2022年度总结报告和对2023年的展望预测。

那赶在最后一天,在头条平台,本人用这个账号给各位读者朋友们,分享一份独家,专业的,关于中国房地产经济,行业,还有市场,2023年展望和预判的年度内容。

文章将秉承客观,专业,理性的基调,用通俗易懂的语言,帮助更多的朋友,去看懂2022,并预判2023的新趋势。

复盘过往,迎接未来,把握动向,看清趋势,做好准备。

本文已反复自查合规,不碰红线,语言平和公允,不带价值导向。

内容有依有据,分析理性客观。

硬核内容,错过不再。

以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

PS:

    文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。

    内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。

    每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。

    头条独家文章,抄袭搬运必究!

(如果这篇文章在其它资讯平台被看到,不用怀疑,就是抄袭搬运,厚颜无耻)

选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源:头条图库

1

2023年,中国的楼市或将迎来更为全面的“松绑”


2022年下半年以来,中国的房地产经济和行业,再一次迎来了密集的政策利好。

周期与规律共鸣的齿轮再次转动起来:

信号,是自上而下开始逐渐渗透的:

近1-2个月,高层密集发声,国务院副总理刘鹤重提“房地产是支柱产业”,中央经济会议定调2023年支持刚需和改善住房需求合理释放。

甚至,经济学家邓海清还高调表明:“房地产在2023年的经济增长中毫无疑问将出演“男主角”,成为明年贡献中国经济增长排名第一的力量。”

一夜之间,房地产再次挺直腰板,被推上了“C位”。

“救市”顺理成章成了各个城市最正确的选择。

一批万亿GDP城市率先解限,楼市应松尽松:

东莞,发布新政,全面解除限购;

南京,解开外地人购房资格限制,相当于全面取消限购;

佛山,全面范围取消限购;

苏州,取消认房又认贷,二套贷款还清首付3成,未还清首付4成;

武汉,限购范围缩小至二环内,其他区域不限购;

厦门,放开岛外限购;

重庆,以租换购,自有住房长租之后不计入限购套数;

......不仅如此,捆绑了楼市多年的二手房指导价开始逐步退出:

当初宣布“建立二手房指导价发布机制”的15座城市,现在已经有13个城市不同程度取消或松绑。

图片来源:网络

松绑城市层级也从一季度的三四线主力,到弱二线,再到强二线/新一线,最后一线局部也有所放松。

图片来源:网络

这里面的主线是:经过三四线的“无效松绑”后,主力城市层层递进。

像极了ICU里面的急救手段顺序。

但是这一次的效果之差,相信就连规则层面,都难以接受,一张来自国家统计局的数据图片,一目了然:

图片来源:统计局官网

急救的精髓,就在于急救手段,药物使用,以及医疗器械的组合顺序和数量效应。

药不够,加药,人工急救不见效,机器辅助不能停……

楼市的启动是从核心城市向下传导的,要想真正回暖,必须从重点城市发力刺激。

目前市场信心尚未恢复,所以展望2023年,会有更多的热点城市加速加力松绑。

中国房地产市场的规则松绑,将成为后续的一条明确主线。

图片来源:头条图库

2

中国的房地产经济和行业,接下来的一条重要主线:“减员增效”


2022年,减员提效成为房企全年人力策略的主线。

2023年,房企组织精简仍将继续。

前两天,亿翰旗下的可研智库,公布了几组有趣的行业数据。

调研显示,2022年房企组织效能各项指标,均出现了不同幅度的下降。

其中,百强房企销售面积降幅接近60%,而员工人数、人工成本等降幅分别为28.88%和41.32%。

图片来源:见图

在行业下行的大背景下,百强房企销售均出现大幅下滑,因此全年出现的组织合并、减员增效并不令人意外。

但新的数据却提醒我们一个更残酷的现实,那就是房企的减员比例,低于房地业务规模缩减比例,也就意味着人效在倒退。

根据可研智库调研,百强房企人员规模缩减比例接近30%,这个数据确实已经不低了,但与销售腰斩的现实相比,仍然有差距。

当然,减员30%是平均数据,对爆雷房企来说,人数基本要砍半,而未爆雷房企减员通常在10-30%之间。

数据显示,2022年,百强房企人均销售额中位值,从去年的3500万/人下降至2500万/人,降幅超过20%,而人均销售面积中位值降幅超过40%。

图片来源:见图

大家想想,如果你是管理层,看到人效出现大幅度下降,以前一个员工能创造3500万业绩,现在只能创造2500万业绩,要是从经营者的角度出发,会采取怎样的动作?

所以,行业赚钱越来越难的背景下,精简提效将继续贯穿于房企2023年的人力管理中。

任何行业,任何公司,一旦进入“减员增效”的局面,就意味着内卷加剧,增量乏力的必然前景当中了。

随着2022年市场规模整体下滑,房企虽然已经持续进行组织优化,但依然没有能够消化业绩下降的冲击,人效仍然在下滑。

所以,2022年,房地产行业的赚钱效应的衰退,会进一步蔓延和延续。

经济学上,有个专有的名词来形容这个阶段:行业进入成熟期以后的必然衰退表现。

用老百姓耳熟能详的形容词来说,就是“夕阳行业”。

图片来源:头条图库

3

“保交楼”和“压力之下的维稳”会延续至全新一年,直到风险可控


2022年7月,由江西景德镇某项目业主的一纸强制停贷告知书开始,全国多城掀起“停贷潮”

影响很不好,而且,事件蔓延和全国扩散的效率动向,超出了预期,所以,很快就引发了国家意志层面的关注和行动。

随着市场下行,多数房企销售情况大面积下滑,资金链紧张,多个楼盘出现不同程度的停工。

因为楼盘濒临烂尾,业主不得已通过停贷方式倒逼开发商复工。

市场信心再受重创。

所以,2022年下半年,“保交楼”成为在很多重要场合出现的高频词。

国家层面,将“保交楼”放到了各级政府和部门的“必须达成”的名录之下。

据中指监测,超70省市结合当地实际情况,实质推动“保交楼”举措落地。

图片来源:见图

在12月的经济会议中,保交楼、保稳定、保民生仍是重点。

这也表明,2023保交楼稳预期仍是重中之重,相关支持资金有望加速落地,监管部门对预售资金管理制度会持续优化。

保交楼,是对市场信心底线的保护,国家出手了。

但是保住底线,并不能解决压力,风险只是暂时控制住了,要彻底解决和消化风险,核心还是要寄希望于市场的回暖。

所以,“保交楼”和“压力之下的维稳”会延续至全新一年,直到房地产行业的风险,达到可控的程度。

图片来源:头条图库

4

需求端的定位:刚需和改善将成为中国房地产经济转型舞台上,最后的主角


客观来说,中国房地产市场和行业,过去20年里面几轮的高歌猛进,炒房投机,价差套利的群体和资金,发挥了至关重要的主要作用。

这个结论,应该没有多少反驳和质疑的必要吧?

但是从2017年开始,国家主导的“房住不炒”从口号变成了共识,再到落地现实市场和环境中来,中国房地产经济的底层逻辑,实际上就已经发生了质变。

当然,这个变化需要一个过程和必要的时间成本,但是变化就是这个样子:刚开始没有人在乎,甚至揶揄讽刺,到被现实捶打教育,真正接受,形势比人强嘛!

支持刚性和改善性住房需求,成为了当下,以后续,针对房地产的模式转型,国家意志和顶层设计的主线思路。

2022央行三次下调和房贷利率挂钩的LPR,共降35个基点。

1月20日,5年期以上LPR为4.6%,较上月下调5个基点。

5月20日,5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。

8月22日,5年期以上LPR为4.3%,较上月大幅下调15个基点。

图片来源:网络

并且在7月15日央行、银保监会曾发布,首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率,
调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

9月29日晚,人民银行、银保监会发文,符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

目前部分城市贷款利率已降至历史低位,据统计数据显示,2022年12月首套房主流利率平均为4.09%,二套房主流利率平均为4.91%。

同比分别回落155BP和100BP,创历史新低。

数据来源:网络公开数据,中指研究院综合整理

另外,为促进置换需求,卖一买一免个税政策出台,降低换房成本,是改善购房人的利好。

这都是实打实的刺激释放购房需求。但是对象界定的很清晰,那就是刚需和改善,而不是投机炒作群体。

值得关注的态度信号:国家12月印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》。其中有句表达,非常重要:

促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加强房地产市场预期引导,探索新的发展模式,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制,支持居民合理自住需求,遏制投资投机性需求,稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策,以人口净流入的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设,促进家庭装修消费,增加智能家电消费,推动数字家庭发展。

够直白粗暴了吧?

所以,关于真正的“自用”这样需求端的利好释放还有空间,比如LPR,明年还有下调余地。

可以预见,2023对需求端的刺激会更进一步。而刚需和改善,将成为中国房地产经济模式和逻辑转变完成以前,最重要的出力主角。

图片来源:头条图库

5

供给端的命运:一个只有慢钱,辛苦钱和低效率的行业未来,逐渐成型


稳健经营的民营房企成功穿越寒冬,对于中国房地产市场、对于中国经济都意义非常。

2020年8月,“三道红线”政策出台之时,多数民营房企并未想到这是一个极寒冬季的开始。

2021年8月,民营房企感觉融资渠道收紧,五十强民营房企中半数开始感受到流动性困难。

2021年12月到2022年5月的六个月里,房企违约频现,其中包括2021年销售额排名前五的超大型房企。

2022年7月情况继续恶化。楼盘停工烂尾及其引发的影响导致购房者谨慎情绪上升。民营房企销售额再次显著下降。同时,为了保证项目完工,预售资金监管更加严格,进一步卡紧房企的现金流。金融机构出于风控考虑,对房企停贷、抽贷更是给房企雪上加霜。

从2022年1月以来,从中央到地方不断释放呵护房地产市场的积极信号。但各种利好政策的效果并不如意。

2022年11月以来,“三支箭”政策陆续出台:“第一支箭”给予房企信贷支持;“第二支箭”支持房企发债融资;“第三支箭”支持房企股权融资。“三支箭”政策,由于态度坚决,体量巨大,产生了明显的效果。

目前房企资金状况开始改善,房地产行业冬天的最冷阶段已经过去。

但是所有明眼人都知道,即使冬去春来,中国的房地产行业,也将迎来一个全新时代,需要有全新的生存之道和发展思路,玩法,模式,方向,都注定是适者生存,不适者淘汰的趋势。

属于中国房地产野蛮成长的时代已经结束了。加财务杠杆冲规模的时代已经落幕,管理能力、精细化运营成为新标杆。房企要收缩欲望,躬身耕耘,赚辛苦钱。

未来,民营房企不必追求规模,而要追求信誉和口碑。高质量的产品、物业管理、社区服务会带来溢价和红利。

未来,民营房企必须拥有透明的、健康的资产负债表。古今中外,房地产公司的各种死法都有个共同点,就是借“贵”钱。作为民营企业,要想借到便宜的钱,财务要透明、健康。

未来,商业资产开发和运营(代建模式业务)会成为民营房企的必修课。

世事变幻,大浪淘沙,只有持续给社会带来价值的企业才能基业长青。

随着一个时代的结束,一些注定的宿命和未来,也将越来越清晰,而且越来越势不可挡的到来。

对于中国的房地产行业和企业来说,一个只有慢钱,辛苦钱和低效率的行业未来,逐渐成型是必然趋势。

图片来源:头条图库

6

制度设计:中国的房地产经济和楼市,将迎来怎样的“新模式”?


在今年12月的重磅经济会议中提到,关于房地产要向新发展模式平稳过渡。
这个新发展模式,既包含房企与高周转模式逐渐告别也包括市场对租购并举住房体系的建立。

行业旧有的高负债、高杠杆、高周转的弊端在过去一年,其实市场,国家,资金方方面面,都已经看到了,并且极易引发金融风险。
所以这种模式势必要改,接下来房企在物业、代建等方面或许会有新的增长级。
关于租购并举的新发展模式,在新加坡已经很完善了。

政府帮助降低租房成本,让青年人群、暂无购房实力的人群都能实现住有所居

在2022已多次提及要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

图:2022年有关租赁的部分政策及重要事件

资料来源:中指研究院综合整理

没钱有地方落脚,有钱可以改善购房,这是一种良性的多轨道发展模式。

接下来,在人口规模大,且持续流入的地区会大力推进,且这种模式也会增强城市对青年人的吸引力。

就和房住不炒一样,即使当下中国房地产的新模式和新规划并没有形成多少共识,甚至还有质疑揶揄的情绪和声音主导,但是并不妨碍时代洪流的必然滚滚向前。

万事开头难,不过一旦开了头,实际上在中国就没有难不难的说法了。

图片来源:头条图库

7

大家最关心的房价:K型走势,没有悬念


种种迹象表明,即使挥别疫情清零政策,站在依旧会被不确定性迷雾包裹的2023年面前,与所有行业和个体不期而遇的也将会是残酷的“K型复苏”——

所谓“K型经济”就是有些部门红红火火(向上),有些部门冷冷清清(向下),在图形上类似英文字母K。

图片来源:网络

房地产链条长、涉及面广,是国民经济支柱产业,占GDP的比重为7%左右,加上建筑业则占到14%;

土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半,占城镇居民家庭资产的6成,房地产贷款加上以房地产作押品的贷款,占全部贷款余额的39%。

这都是事实,和情绪态度无关,是过去20年中国经济发展历程中积累下来的真实结果。

所以,2023年,房地产经济必然再次被赋予托起2023年经济大盘重任,而这个过程中,很有可能跟经济出现同频复苏。

展望未来,中国经济总量波动降低,经济增速中枢下移应该是长期趋势。

在经济增速中枢不断下移的过程中,高速增长是稀缺的,稳定的较高的增长同样是稀缺的。

从规律和总量的角度出发,假设中国楼市在明年一季度实现开始起量,二季度企稳和全面回暖——

这里全面回暖指的是,房价、销售量、开发投资额和开工等全链条的下跌态势都将得到控制。

这样的假设条件之下,并不是所有城市和房子都会上涨。

早在2020年,美国经济学家就发现,疫情过后反而出现了“K型复苏”的势头——

不同地区、不同行业、不同部门以及不同人群从危机走向复苏的过程中,出现了显著的分化。

而这些分化,最后的落脚点,依旧是说烂了的“贫富分化”。

当然,从尊重规律的角度出发,这一次,中国也不例外。

行业角度:

一些优质民企和国央企,不仅获得大量低成本融资,还超额完成或基本完成2022年的销售目标。

而有的房企,注定只能成为“风险房企”,没钱没市场,最终被迫出清。

城市角度:

11月底及12月初,杭州、北京、苏州三个拍地城市的土地溢价率创年内新高。

其中,北京第四批次土地溢价率为10.02%,较三批次上升3.96个百分点,杭州第四批次溢价率为8.44%,较第三批次上升3.31个百分点。

与此同时,全国绝大部分城市的土拍市场,还是冷冷清清凄凄惨惨戚戚。

楼市角度,就更是直接粗暴了:中国楼市接下来的“K型复苏”,注定是一极香港化,一极鹤岗化的命运。

中产们,还在努力改善住房,买更大的户型。

有钱人,还在爆买稀缺的豪宅。

在完全不缺房子的地方,业主即使半价卖房,也要急着套现离场。

而房子比人多的城市,“房价如葱”的未来,已经开始残酷地显现了。

至于房价,就不多讨论了,还是那句话,鸭子死了嘴都是硬的,形势永远比人强,还有,永远不要去试图叫醒一个装睡的人。

2022年只是开始,而"K型"走势,成为后续中国房地产经济和楼市,自上之下的持续趋势,其实并没有什么悬念和讨论争执的必要。

图片来源:网络

写在最后:

几点独家的观点和建议分享


以上就是对中国2022房地产的一个梳理,以及明年的大趋势几个维度的研判分析,希望可以帮更多的人看清市场。

文章最后,分享几点独家个人的观点和建议:

1.一线城市好产品是首选,必然迎来大涨,一般产品大概率普涨。

2.强二线城市的高端改善也将迎来大涨,弱二线和三四线城市大跌。

3.不管是哪里,郊区、刚需扎堆的片区难以跟涨。

4.好产品的标准,是学区+品质+交通等多重因素下的综合指标,而非学区等某一指标格外突出。

5.公寓商铺和海景房等不好周转的资产,全部大跌。

6.可以预见,中国经济和资本市场的K型特征并不会远去,在很长一段时间依然是经济和资本市场的核心特征。

略有变化的是,随着经济增速下移以及新能源革命的到来,K中向上的部分和向下的部分会发生动态变化。

对应的房地产经济和楼市也是一个逻辑:下行周期,可能会有新的房企成为黑马,生存下来的房企找到新的增长点和发展方向。

一些小城市,小县城,也能打破原有对土地财政的依赖,在地方产业上寻找到新的经济增量机遇,反过来又能对本地房价形成支撑,甚至是新一轮的推动。

看看浙江义乌,看看福建晋江,其实历史早已给出无数的案例和规律揭示,只可惜少有人具备这样的眼光和分析能力。

7.投机炒作,价差套利的那套玩法,已经没有必要过多讨论了。

但是对于中国的房产而言,价值投资,长线安全的逻辑永远不会改变,不仅仅是在中国,实际上全世界都一样。

为什么各个行业的顶级玩家,头部资本家,生意做的再大,最终都会聚焦在低利润,长周期,成本高的酒店行业中?

这是一个很好的问题,看懂想通了这个问题,就能明白什么叫长期价值的逻辑。

8.房地产税,只是时间问题,而不是会不会的问题,政策和规则的环境,习惯了就好。

中国房地产税的出台落地,到全面推广普及,可以看作是“中国房地产模式改革基本完成”的时代和行业转折点信号。


以上,就是写在2022年最后一天,从一个真正的地产人和行业从业者角度,对后续中国房地产经济和市场,基于现实,中立客观,进行的一个年度多维趋势研判和展望分析的内容,和各位有缘看到,有耐心静下来心来阅读思考的朋友们,进行一个分享和交流。

2023即将正式到来,最后顺祝所有的中国同胞和朋友们,新的一年,住有所居,心想事成!

图片来源:头条图库

根据国家有关部门的最新规定,本文内容和意见仅供参考,不构成任何关于置业,投资等行为的明确建议,入市风险自担。)

以上正文,来自@熊猫贝贝小可爱

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