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中国房地产怎么了?一边房住不炒一边全面松绑,到底能不能买房?

2023-04-10 13:49:07 6600

摘要:前言:一个很奇怪的现象,2020年之前,中国的楼市像火箭一样,到处开发,不管一二线城市还是三四线城市,都在大量的拆迁,大量得建设,房产中介满大街都是,连扫地的阿姨都在分析国内的房价走势。2020年后随着调控的逐渐收紧,房子的交易量开始下滑,...

前言:一个很奇怪的现象,2020年之前,中国的楼市像火箭一样,到处开发,不管一二线城市还是三四线城市,都在大量的拆迁,大量得建设,房产中介满大街都是,连扫地的阿姨都在分析国内的房价走势。2020年后随着调控的逐渐收紧,房子的交易量开始下滑,而房价也在慢慢地下跌,2021年中国的房地产开始全面的调控,坚持房住不炒,可到了2022年,又全面的放开了限制,买房没有任何的羁绊,这似乎很矛盾,一边调控一遍放开,目前我们能够看到的现象就是。房产全面放松反倒买房的人不多了,今天我们来具体分析一下,在这种既矛盾又合理的情况下,未来还能买房吗?


我们先来分析一下为什么要坚持房住不炒,要全面调控。

1998年房改开始,房子开始成为商品房,随之而来的是金融借贷初步形成,也可以说是捆绑,买房可以不用全款,可以用首付加贷款的方式进行,同时从1998年开始,大量的务工人员离开家乡,到大城市寻找发展机会。从此以后中国的房价开始慢慢地上涨了。一直涨了20多年,很多家庭有钱了就买房,很多企业也是一样,有了钱就开始囤房子,结果就是房价从1998年的均价2000涨到了2021年的10000元。房住不炒的调控主要为了控制三个方面。

一,房地产开发商的无序扩张,过去20年开发商的模式很简单,就是拿地然后进行抵押或者信用背书,然后通过民间借贷、银行贷款和老百姓的首付来加高杠杆,同时继续在全国拿地囤土地。这样一来开发商手中就有大量的资本,再进行大规模的融资,一直到2020年都是这种模式操作的,但是这种模式下就出现了资不抵债的情况,所以2020年给了开发商三道红线,这三道红线就是要求开发商降负债,如果负债一直过高就会出现大量的烂尾楼,最终的风险还是老百姓来承担,这显然是不利于房产的长期发展。

二,银行的金融风险,相较于信用卡的18.25%年化率和民间借贷的24%的年化率,房贷的利率一直在6%左右徘徊,就是因为买房有大量的需求,属于薄利多销,按正常情况下这种模式应该很受欢迎,但是老百姓的风险却越来越高,一方面是银行的违规操作,比如违规将企业经营贷转化成房贷,甚至很多炒房客会以此来获取资金炒房,二是随着老百姓的负债越来越高,很多人换不起贷款了银行仍然在放贷,那么在整个金融市场上我们就看到了大量的弃房断供和征信问题,法拍房越来越多,给银行的两道红线就是为了降低金融风险,一是限制开发商的资金来源,二是提高贷款门槛,筛选优质客服,促进金融系统的良性循环。


三,打击炒房客,房价一直涨离不开炒房客的运作,炒房客从2003年就敏锐地意识到中国的房价会涨,于是问亲戚朋友还有银行的借贷,共同去炒高一个城市或者一个区域的房价,这算是最早抬高房价的一批人,紧接着很多人尝到了房价上涨带来的红利,于是乎经济条件好的家庭和房产中介都加入到炒房大军中,还有很多知名的企业同样如此,前几年有一个汽车企业在面临资金周转困难的情况下,竟然买了还几百套上海中心城区的房子来度过难关,想一想房产泡沫不就是这样产生的吗?本身房子是为了满足人们住房的需求,但却被强行的加上金融属性,一切都变了味,加大了贫富差距,调控就很好的打击了炒房客,压缩了房子的利润空间,如今来看,这就是稳房价、清蛀虫的好办法。

那为什么2021年全面调控,到了2022年又全面放松了?以前的调控放松只是针对某些房价过热的城市,如今不管一二线城市还是三四线城市,都在全面地放开,主要是三个原因。

一,老百姓失去对楼市的信心,今年上半年出现了烂尾楼停贷时间,同时在2021年还出现了开发商恶意降价的行为,不可否认的是过去20年,老百姓买房是对房价上涨有一定信心的,可现在房子高位稳定并且烂尾楼和质量问题层出不穷,谁也不敢保证自己的房子没有问题,况且2017到2018年刚进行涨价去库存,很多人在那个时候高位接盘,如今刚过了几年时间房子就被套牢,这给了很多人提了醒,所以更多的人选择观望而不是继续买房。

二:房产是经济支撑产业,不能随便倒。房地产行业影响了80%的其他行业,关乎着民生问题,2018年以后刚涨完价就遇到了疫情,一方面过去20年老百姓买房被套牢,另一方面疫情减少了大家的收入,所以在两方面复杂的情况影响下,老百姓不再出售买房,资金就不会流入到楼市当中去,过去如果房产低迷的时候,大概的操作就是金融宽松,大量的注水楼市,可现在不一样了,钱虽然还在房产流转,但确是专款专用。也可以说是对过去20年房产无序扩张的拯救,一是不让开发商随意地破产,二是降低首付比例以及贷款利率,因为目前来说房产市场上面还是有很多需求的,随着农民工进城、新市民和年轻人到城市中发展,目前就是引导这种需求慢慢释放出来,所以有了相对宽松的楼市政策。

三,共同富裕是目标,之前有提到过房住不炒的终极目标就是房地产税,房地产税目前体现在商业地产上面,对于住宅是免征的,我们要考虑一个问题,一旦房价全面下跌,那么贫富差距只会越拉越大,而不会出现白菜价的房子大家都买得起。况且20年前的房地产格局被打破,就要从源头开始改变,地方政府太依赖土地财政,但随着城市化率的放缓以及住宅土地越来越少,财政赤字只会越来越高,所以有了房地产税就能释放大量的优质房源,房价会回归理性的价位,而地方政府也会有持续的财政收入。

那么我们面对这种情况到底能不能买房呢?

其实答案很简单,我们已经过了炒房的阶段了,我们的需求已经基本被满足,下一步这个行业只会优化而不是继续无序扩张,就像一个企业一样,刚开始占领市场那么就会无序扩张,同时就会有大量的问题暴露出来,一旦这个企业进入成熟期,就会开始把不好的乱象给整治了,房地产业一样,我们现在能看到的就是开发商开始降负债了,开始优胜劣汰了,银行金融门槛开始提高了,炒房客开始消失了,所以我们买房就记住一点,有需求就看当下的利率以及首付,同时正视自己的债务和压力。如果需求被满足,那么可以再观望观望再说,毕竟房价高位稳定和慢慢下跌对比,还是买房成本低一点比较好。

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