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楼市明明已经回暖,为啥二手房却不好卖?想靠买房投资的人要注意

2023-04-10 13:43:48 2859

摘要:列位欢迎来到照理说事。我们跟大家聊了几期房产的话题,确实最近两个月以来大家感觉到没有?整个房地产市场遭遇到了非常大的松动,以往什么限贷、限购、高比例的首付、高利率,现在通通都在改变。确实咱们国家房地产市场已经冷冻很长一段时间了,房地产商也有...


列位欢迎来到照理说事。

我们跟大家聊了几期房产的话题,确实最近两个月以来大家感觉到没有?整个房地产市场遭遇到了非常大的松动,以往什么限贷、限购、高比例的首付、高利率,现在通通都在改变。确实咱们国家房地产市场已经冷冻很长一段时间了,房地产商也有点这个日子过得青黄不接,大家现在能打折尽量打折,一定要提高这个销售额度赶快把房子卖掉。

所以很多人现在真是蠢蠢欲动了,大家感觉到这真的有可能是个购房的良机。因为过往这些年的经验告诉我们,每当房地产回调的时候,他这个房价有可能来到波谷,你可能以最小的代价买个房子,然后过不了多长时间房价会应运而起再上升,到时候你就可以赚很大一笔钱了。

咱们这么讲吧,我们先不讨论未来房价有没有可能像以前那样迅速的上升。我们要跟大家聊的一个话题就是房地产的流动性它实际上是有问题的,做投资的朋友们都清楚,未来这个利益和风险它是相辅相成的,你去买股票,他有可能让你一夜暴富,但是也有可能让你一夜倾家荡。你去搞银行存款,他一年的年化收益还不到2%,但是他的本金是百分之百保证的,是国家信誉所保证的。所以利润越高,你这个风险越大,历来都是这样。

但是有人说不对,房地产就不是这样,房地产从来就没亏过,炒房的人基本都赚到钱了。所以房地产是利润特别大,而且特别安全。但大家不要忘了,房地产有一个问题就是它的变现能力不是那么强,房地产是什么?是不动产,它不是现金资产,你手里如果持有股票 、银行理财、定期存款的话,说实话,当你万一有不时之需的话,你是可以很迅速变现的,股票抛掉就可以了。银行理财等个一个月两个月到期了,甚至定期存款你可以牺牲利息,马上把钱拿出来,你可以随时随地终止掉你这个投资,把现金拿回来应对有可能出现的问题。所以他们这些投资的变现能力是很强的。

而房地产它有一个天生的弱点,那就是变现能力不是那么强,所以当你感觉到房地产现在是个好机会,你又要入市要投资的时候,你真得考虑到未来你有没有可能随时随地把这笔投资变现?如果不能迅速变现,你有没有可能遭遇到资金链的问题?今天很多房地产开发商感慨这个房子不好卖,我都打折了,我都送物业费了,我都送车位了,结果房子还是不好卖。可是相比于房地产开发商,各个城市的二手房业主那才真是感觉到房子不好卖。

为什么?为什么当一级市场冷清的时候,那这个二级市场简直就是冷冻。今天大家可以找一些房产中介去咨询一下,他们的二手房到底卖的怎么样?一个门店一个月能卖掉几套?有多少二手房经纪人那是连续几个月都不开张了。为什么?二手房确实难卖,房地产的流动性正在慢慢的变差,变现能力越差,越来越弱了。

尤其是咱们看看最近各个城市推出的各种各样的房地产松绑政策,有一大半那都是冲着新房去的,对二手房的松绑现在还在观望状态。确实,对于普通购房者而言,如果可能的话大家可能还更愿意去选择新房。为什么?首先第一,新房这个打折力度是真大,对于开发商而言他有时候都不是要考虑到我这个项目亏本,而是我整个公司还能不能正常运转下去,开发商有很多是十个锅九个盖的,我有限的资金同时支撑多个项目,现在现金为王,我非常需要回笼资金。哪怕我这个项目亏本卖,我也得把它赶快清盘,把钱拿回来。

所以开发商可以开盘的时候卖2万,形势不好的时候直接打七折卖1万4。人家能下这个决心,二手房房东能吗?很难。大部分二手房房东人家秉持的信念就是房地产只能涨不能跌,我这个房子2万买的,现在我不卖4万我都吃亏。不好卖?不好卖没关系,我能撑得住,大不了等一年,再过一年我也得把房子标一个高价,一个我满意的价才能卖。二手房的房东往往没有开发商那种破釜沉舟的勇气,突然把这个价格做一个很大的降幅,除非他真是遇到了非常非常困难的事,不卖房子就过不了这个关了。

所以大部分小区的二手房价格还是比较稳定的,尤其是我们以往还跟大家聊过,很多二手房房东之间还互相打气,比如说这个小区大家挂出来的均价都是4万,如果有一个人他敢挂3万,邻居都得对他口诛笔伐,大家会说你挂盘你挂3万,这个行为严重影响了本小区的平均房价,你拉低了整个小区的层次,这是不行的。

而另一方面对于普通购房者而言,买新房在首付比率、贷款利率、税收上实际上相对而言都有很多优惠,比买二手房要方便便捷的多。所以相对而言新房要比二手房容易卖得多,反过来讲,这也给很多投资者提个醒,我们未来跟大家讲为什么要房住不炒,因为如果你在今天这个市场局面之下买一套房子,你的目的是为了居住的话,那么现在很多城市的房价真的已经走到了波谷,而且地方政府推出了各种各样的优惠政策,甚至有的地方可能准备马上要发住房补贴,在现在这样一个状态之下,你可以一个相对比较低端的价格买到一套房,然后你是长时间持有的,你是要居住五年十年的,所以短期来看的房价的涨跌跟你没关系,而你又不准备把这个房子卖掉,所以你不存在二手房难卖这个情况。

反过来讲,如果你只是认为现在各项政策都在松绑,这个开发商的房价比较低,这是个好机会,我能不能趁机出手逢低吸纳一套房子,然后持有个半年一年的,房价一涨我就马上抛掉。咱们这么讲吧,即便房价在未来一年两年有回升,你未必能赚得到钱。因为你要交很多的税费,你要负担银行利息,房价没有一个很高的涨幅你是赚不到钱的。

更关键的是你以为你卖二手房的就那么容易能卖掉吗?二手房的变现流通能力实在是太差了,尤其是现在很多城市的房价越来越高,能接盘的人是越来越少,开发商都感觉到他的房子不好卖,作为二手房东你觉得你的房子真的很好卖吗?今天就有很多二手房中介给大家传播经验说,你如何才能迅速的把手里的二手房卖掉,有一个很关键的因素恐怕就是价格。你一定得查一查你这个小区同等位置同等户型别人报多少价,你得在别人最低价的基础上再很降几个点位,你这个房子才有可能有人去看,都不是有人马上买,而是有人有看的兴趣。你要是价格标的稍微高一点,哪怕你那个价格就是你所认为的市场平均价,那你放心吧,恐怕几个月之内都不会有人过来看的。

所以我们还是那个观点,在今天这样一个房地产下行的通道之时,如果就是为了居住的话,那么你可以考虑出手,这是一个不错的购房良机。可是如果你就是为了投资的话,你不但要考虑到未来房产的涨跌,更要考虑到在未来这些年二手房要变卖这个难度肯定是很高的。

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