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房产大存量时代,房产是最大风险资产,保值增值的财富新密码在哪?

2023-04-10 13:34:37 4216

摘要:房子一直都是人生大事,不管你承不承认,至今也都还是这样。更不用说过去二十年,全国普涨的“黄金二十年”中,房价平均涨了四倍,很多人都通过买房尝到了甜头。早些年,央行就发布过调查数据,城镇家庭户均1.5套;其中拥有两套住房的家庭占比为31%,拥...

房子一直都是人生大事,不管你承不承认,至今也都还是这样。

更不用说过去二十年,全国普涨的“黄金二十年”中,房价平均涨了四倍,很多人都通过买房尝到了甜头。

早些年,央行就发布过调查数据,城镇家庭户均1.5套;其中拥有两套住房的家庭占比为31%,拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。

意味着超过四成以上的城镇家庭拥有两套及以上的住宅,换个数字,就是约1.5亿左右的家庭拥有两套及以上的住宅。

房住不炒下,房子以后就是房子了。

尤其是当下,不动产也不“动”了。

当你手上不止一套房,如何与房共存,是未来不得不思考的大问题。

NO.1|壹

官方提倡:“增加城乡居民财产性收入,支持居民合理拥有住房资产”;

未来趋势:支持长期持有房产,房产从金融性资产向经营性资产转变。

什么是房子的金融属性?

通俗点讲就是房子具有金融产品的特性,包括流动性、收益性和价格波动性,同时具有金融的功能性,可在人群、地域和期限上进行资源再配置。

在过去的二十年中,虽然市场也有短暂的回调,但是整体上是单边上涨的趋势,所以有黄金二十年的说法。

而且,其突出的金融属性,远盖过房子本身的居住属性。

这也是我们所看到的,一部分城市房价,短短的十几年时间上涨了十几倍以上。

躺赢,闭着眼睛都能做对的投资,对于普通群众而言,买房是过去最佳的理财方式。

“房住不炒”,调控指向的是削弱房子的金融属性(高杠杆、流动性),回归它的本质:消费属性。

那就意味着房子以后就是房子,你不能再把它当投资品看待了,单纯地通过房屋买卖赚差价行不通了。

近日,官方发文章表示“支持居民合理拥有住房资产”。

宁吉喆,中国统计学会会长,原国家统计局局长

什么意思呢?官方层面并不否认房子的资产属性,持有住房是增加财产性收入的重要渠道。

增加住房类财产性收入,但并不鼓励炒房,而是鼓励长期持有。

简而言之,就是要变房子的金融属性为经营属性,放大经营性资产属性,创造财富。

NO.2|贰

未来趋势:“相亲式租房”是房屋租赁市场发展的新变化,变化速度或比你想象的要快得多;

背后逻辑:零零后“相亲式租房”,“房子是租来的,但生活不是!”。

《2021中国城市租住生活蓝皮书》的调查统计,预计到2030年,我国租房人口将达到2.6亿,住房租赁市场规模近10万亿元。

机构的报告或许有乐观的成份,但没有人能够否认,租购并举的住房制度下,下个5年,租房将是与买房并重的重要居住方式。

或者,在更远的未来,租房也不再是短期过渡,长期租房将成为更多“新市民”、青年人主要的居住形态。

洞察他们需求的变化,才能更好地把握市场发展的趋势。

“有态度,不将就”,有媒体发布《00后“相亲式”租房》报告,“这届年轻人,租房子和谈恋爱一样认真”,价格让位于装修、环境、配套,不愿为了少花钱“将就住”,可堪称「相亲式」租房。

概括起来就是“房子是租来的,但生活不是!”

其实,这只是租房市场新变化的一个缩影或者折射,租房市场出现的新变化,可能比你想象的要快得多。

不同群体本身对租赁住房有着明显的差异化的需求。尤其是夹心层群体以及新生代租赁群体、改善型租房群体崛起。其对于租赁住房的需求迅速过渡到品质升级,并衍生更多的诸如安全、隐私、社交等需求。

换句话来讲,就是当下租赁市场里的需求逻辑和买房需求高度一致性,改善性或者品质性租赁居住将逐步占据主流。

NO.3|叁

房产共存:房产大存量时代,房产是最大的风险资产,怎样与房子共存才是增加财富的新密码?才是实现房产保值增值的新方式?

未来趋势:一是改善性房源才是未来房产增值的最优选;二是机构化才是经营性资产增值的最优解。

在中国地标城策院之前的文章中,曾明确提过“2022年是中国楼市结构反转的分界元年,从新房市场转向存量房市场”。

“房住不炒”削弱了房子的金融属性,房子以后就是房子,如果从资金池的角度考虑,那是再也回不去了的,传统的买卖交易实现房产保值增值的空间将越来越窄。

作为经营性资产,更多的归宿将是长期持有,而不是买卖资产。社论文章把房产列为风险资产,也是从资产买卖角度,因为买卖资产看中的不是长期红利而是市场情绪,如同股票

央行曾有报告称,我们家庭资产的70%来自于房产,“支持居民合理拥有住房资产”,长期持有、住房租赁或是更好的共存方式,也是实现房产保值增值的方式。

而且,这里面至少有两个新的趋势是方向:

一是改善性房源才是未来房产增值的最优选。

比我们想象要快得多的未来核心需求变化,改善需求赛道里房源的供应量明显不足;当我们从老破小中置换出来,租房市场同样有着高度一致性的变化;同时集中性的租赁房源还会对低端市场进一步的冲击。如何选择,想必已有答案。

二是机构化出租管理才是经营性资产增值的最优解。

最近,火了的外资抄底中国房地产,我们也应该看到外资选择的多是功能性物业,说直白点就是经营性的商办资产、长租公寓、产业园,看重的是长期的经营性红利,或者是专业化的升级、运营,产生二次增值。

显然未来租赁市场的趋势也是如此,或者要获取更加稳定的增值性红利,专业化机构运营才是最好选择。(申明:凡转载本头条号原创文章,须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”,否则视为侵权并被追究责任。)

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