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房地产现状的一个缩影。

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去化周期，152个月

8年前房市，和现在大多数共同之处。

那就是2014年，全国房价少见下挫，一部分地产商遭遇资金链断裂困境，做为房地产大哥的万科地产乃至放言“白银时代”口号。最严峻的问题是，房子库存大得可怕。

依据申万宏源证券的信息，2014年10月份情况下，全国房地产中后期库存创出22亿平方米的新纪录。直到后面棚改货币化、经历52个月去库存，2018年末这个数字才降至15亿平方米。

依靠“价格上涨去库存”，中国房市不但踏出低谷期，还从ICU一下子蹦进到KTV，完成了一轮疯涨，绝大部分城市的房价都翻倍。

熟悉感，在2022年就回来了。刚刚过去的一季度，全国平均房价早已跌穿1万价位；头顶部房地产开发商，并没有爆雷的已寥寥无几；大哥万科地产，乃至放言“黑铁时代”——

要不死，要不活。

更重要数据信号是，房市库存也在逐渐飙升。

中国统计局资料显示，截止到2022年4月末，各省商住楼可售总面积5.57亿平方米，同比增加8.4%——

按平均住宅总建筑面积39.8平方米计算，目前可售商品房面积已足够1400数万人定居。

另一方面，因为各城还在大力“土地出让”，在我国商品房理论库存量（可售卖房子量 涉宅商业用地工程施工量）已经达到了38.4亿平方米——

充足达到9600万人的居住需求。

看见日趋下降的新生人口，再看一下持续修建的房子，好多人流露深深地的焦虑。这种数据看上去都那么宏伟，很遥远，但当看到一张报表时，我也反吸了一口冷气。

依据克而瑞研究的最新报告，在新冠疫情的影响下，4月千店商住楼库存再冲创新高，做到6亿平方米。去化周期较2021年翻番，做到24.78个月。

这里边最浮夸的，是一个称为防城港的城市，商住楼去化周期达到152个月。

什么概念？要记住，同时期全国各地三四线城市平均去化周期也不过28个月，防城港的信息已经超过了平均额的5倍！

换句话说，如果一直按这个去化速度，就算不会再建新房，仅是卖光库存房子，防城港那就需要——

12年零7个月。

这一周期时间，在没有蹲级的情形下，一个小孩可以看完6年中小学 3年中学 3年高级中学，人家都上大学了，防城港的库存房子还没有卖光。

一座城市，究竟经历过什么？

2

飞一样的感觉

防城港是北部湾经济区之宾的一座海港城市。

1993年才被国务院令批准成立地市的防城港，市区长住人口保持在10万人。全部行政部门板图的长住人口，即在100万元左右，过去十年的人口年均增长率为1.90%。并且，我市长住人口中，城区人口占据着61.53%。

单从人口股票基本面看来，防城港的房地产行业，没有足够的人气值和消费力。但最近几年，一座城市一度成为房地产业捞金沃土。

防城港楼市的大转折出现于2018年。那一年，防城港房地产业商住楼销售量、卖价、土地出让价格都完成了“跳跃性”提高。

销售量——

2018年防城港市总共市场销售商住楼48486套，对比2017年提高85.46%。销售面积为423.61万平方，对比2017年提高71.64%；总营业额232.33亿人民币。

价钱——

2018年防城港商住楼交易量平均价一度飙到7000-9500元/平米。在这以前，这儿的房价但是5000元/平米上下。这都仅仅平均价，某些楼盘的价钱乃至打破了万余元。

土地拍卖——

当初，广州恒大等知名地产商玩命涌进防城港，不断拿到地王，一次次更新一座小镇的土地拍卖纪录。国信房地产信息网资料显示，2017年时防城港土地交易面积是353万平方，到2018年时几近翻番，做到689万平方。接下来2年，也各自做到737万平方和604万平方米。

你难以想象，这也是一座人口但是上百万小镇的房地产市场主要表现。同一阶段，长住人口类似、一样归属于五线城市的鹤岗市，房子价格不上2000元/平米，仅仅是防城港的1/4。在那儿，乃至只需1万元，你就能买到一套房子。

回放防城港楼市的玩命，关键有三大缘故。

第一是政策利好。

2009年，为全面连接《广西北部湾经济区发展规划》，防城港“三岛三湾一关键六组队”的城市新机遇获得明确。核心城区规划总面积翻番、人口遮盖翻番，很好地影响了防城港楼市的发展趋势。

第二年，中国-东盟自由贸易区全面开展，也给一座城市赋予更多画面感。以后的多年，一座城市拥有好几个荣誉称号——

21世际丝绸之路地图的主要着力点、西南核心区的主战场、中国与东盟经济协作第一城、华夏边境耀眼明珠……

第二是海南限购。

2018年4月，海南省颁布严格限购房政策，闻到消息的买房者就开始将购置产业方位转为防城港等广西北部湾城市。加上附近北海市和南宁市的限购政策，在外地买房者驱动下，防城港即将迎来楼市的春季。

第三是炒房者推动。

优异的地形地貌，火爆的现行政策出风口，当然逃不出国内各地炒房者的双眼。

那时候，许多异地顾客涌进防城港，一次性买下来一层铺面或十几套房子，如同去菜市场买白菜一样。一时之间，北方人、山西人、河南人、江浙人……挤满一座小镇。

本地房市最火爆的情况下，卖房中介乃至和传销组织结合在一起，很多传销公司喊着“看房子一日游”的幌子引诱异地旅游者添加传销组织。

也正是在之上各种因素的促使下，防城港的房价搭上了火箭弹。

3

潮水退去

“三十年前错过广东省深圳市，三十年后决不错过了广西东兴。”

这也是多年前，出现在了防城港的一个知名宣传语。防城港是防城港下属的一个县市区，与越南北部较大、最开放式的芒街港口自由贸易区仅一河之隔。

彼时的防城港，集千万利好政策于一身，或许确实觉得自己是下一个深圳市。那个时候的防城港街边，基本上人人都在讨论房价的增涨。

伴随着全国房价上涨，新楼盘也蓬勃发展。那时，假如你站在防城港市的金花茶大道、北部湾大道、河山大路三条主干路上，经常可以看到正在建设中的项目和移动建筑塔吊，往日深圳市“三天一层楼”的丽景也在这里再现。

但幻影的毁灭比想象中来更快。依据第一财经的整理——

2020年，防城港的商住楼销售量几近大跌，全年度仅卖了2.14万件，同比减少46%；

2021年全年度商住楼销量持续下降，一共卖出去1.86万件，同比减少18%，全年度销售额仅剩下88亿人民币。

到2022年，1-5月，月均交易量户数不够500套。对比2018年的月均交易量4041套，现在的月交易量早已下跌88%。

价钱也会跟着跌落——

截止到5月底，本地商住楼交易量平均价降到4899元/平米，回到5年前水准。

起起落落身后，防城港房市经历过多重打击。

一是对传销组织的整治。据防城港新闻媒体的信息，2019年至今，我市共做掉山西省、内蒙、海南省、广东省70好几个传销组织管理体系。疑是传销组织工作人员从最高值期11数万人降到1000人之内。这群人离开之后，防城港的长住人口更少了。

二是新冠疫情。疫情之下，人口流动性遇阻，外界购房团急剧下降，此前新闻媒体统计数据显示，防城港的购房人群中，超出70%是外省人。

三是地卖的太多了。依据《每日经济新闻》的梳理，2016-2020年防城港居住用地供货总面积持续提高，总计共取得成功转让了2155亩居住用地。其实在2016年，防城港商住楼就面临去库存工作压力。

要求急剧下降，提供高新企业，房价的下挫也就不再十分了。

唯一的问题就是，当浪潮褪去，盖那么多房子，还可以卖给谁呢？

4

序幕

一个无法回避的事实是，中国的房子早已够多了。

在此前的一档财经节目中，黄奇帆得出过一组信息——

1990年，中国1年新创建房产面积是1000万平方；

2017年，这个数成了17亿平方米。

27年里，中国房地产商新建设房子总面积，增加了170倍。

依据黄奇帆的信息，直到现在，中国城市人均住房面积早就达到50㎡，但在全球资本主义国家里，平均50平米便是吊顶天花板。

从而你看到的，中国房子新增加总面积在2017年做到17亿平方米后，后边两年基本没有再涨。

新创建总面积能控制，但是已经建成的，卖不掉也就成了库存。

中信证券科学研究内贸部曾经做过计算，早就在2015年末，全国房地产库存达到143亿平方米上下，在其中拿地未开发设计总建筑面积82亿平方米、新建未售 完工未售经营规模在60亿平方米上下，依照往日3年均值市场销售面积换算——

去化周期大约在10-11年之后。

光那个时候的库存就要消化吸收到2025年，再加上每一年的增加量，具体库存得有多大？

库存多不害怕，有人买也可以的，但问题是，要求端难题更不容乐观。

中国的城市化率早已赶到65%，大部分也没多大空间了。更主要的是，大家不想生孩子了。

依据中国统计局的信息，全部2021年，只比上一年增强了48数万人。依照这个趋势，大家离人口进到“持续下滑”，真的只有一步之遥。哪怕是被称作“最喜欢生孩子”的山东省，2021年的自然增长人口也仅有2100人。

并没有持续不断的新增加人口，由谁来购房？

有些人可能说，并不是能够“价格上涨去库存”吗，像2015年那般，再来一个棚改货币化？

但时间早已证实，终究，“价格上涨去库存”不但没有除掉地产商的杆杠，反而会让他们走向另一个极端化。最典型的便是广州恒大，去杠杆化的五年里，恒大的债务反倒增加了1.36万亿元，增加了二倍多。

现在的防城港，再一次给大家敲响警钟——

房地产业是如今在我国金融的风险层面最大的一个“灰犀牛”。