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你因租房问题困扰过吗

你曾有租赁违约的窘境吗

一堆疑惑怎么办

别担心！这条房屋租赁法律小知识

为大家减少因租房产生的苦恼

一起学习起来吧

很多人对房屋租赁有不少疑问，因此，今天结合民法典合同编租赁合同这一章节的相关法律规定，跟大家聊一聊居民日常生活中房屋租赁的那些事儿~

租房子除了租金之外，大家首先关心的就是“可以租多久”“房东和房客的义务有哪些”等等，诸如此类的问题。下面就为大家来详细地介绍一下——

1 房子最长可以租多久？

根据民法典第七百零五条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

说得通俗些，也就是单次签约租赁期限最长为20年。举个例子，如果小李想向小王租一套房子50年，那么他至少要与小王签订三次租房合同，且每次约定的租赁期限不得超过20年，这样才能保证自己50年的租赁期限受法律保护。

2 房东（出租人）的义务有哪些？

根据民法典第七百零八条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

根据民法典第七百一十二条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

根据以上法律规定，房东要按时交房并且保证房子能够以约定的用途让房客使用。一般来说，房子的维修事宜都由房东解决，但是如果合同中约定由房客自行维修的，那么房东就不用再承担房子的维修责任。所以，出租房屋的维修义务有约定就遵从约定，没有约定就找房东。

3 租客（承租人）的义务有哪些？

根据民法典第七百零九条之规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

根据民法典第七百二十二条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

房客不可以擅自改变房屋的用途，比如说：合同中明确约定房子是供日常居住使用的，房客就不能随便把房子当成办公场所来从事经营活动。房客还应当按时足额支付房租，无正当理由拖欠租金，可是要被房东“扫地出门”的。

以上三点就是房屋租赁中最基本的法律常识，如果房东和租客都能够遵守约定，那么必定不会产生纠纷。

然而现实生活中，总会有缺乏契约精神的人存在，或者是发生了意想不到的突发情况，由此房屋租赁就会产生很多纠葛。

接下来让我们来看一看张老伯与他的三个房客之间的故事：

说法案例

张老伯名下有三套房屋分别出租给了小贾、大林和老王。

小贾向张老伯承租了位于一楼的101室房屋，合同约定仅供小贾居住之用，小贾承租房屋后，发现自己可以利用101房屋的露天天井搭个烧烤架做烧烤，于是就瞒着张老伯做起了烧烤生意。结果，因为生意太好，手忙脚乱中不慎引起火灾，造成了十五万的房屋损失。

大林租借的是张老伯位于二楼的202室房屋，是一套三室一厅的大房子，为了能够将租金降低，大林跟张老伯约定，租赁期间房屋的维修事宜及费用由自己负责，张老伯为了省心，也就同意了。

后来，大林因为经济压力，瞒着张老伯将202室房屋中的两间房间转租给甲、乙二人。有一次，张老伯上门查看时，发现了甲、乙也借住在房屋中，询问之下才知道了大林转租的事情，张老伯对此不置可否。

半年后，因为大林迟迟没有支付租金，张老伯上门讨要，甲、乙知道后，代大林向张老伯支付了房屋的租金。谁知下一季度，大林依然没有按时支付房租，甲、乙也不愿再替大林支付房租。张老伯以大林是未经自己允许的转租，要求与大林解除房屋租赁合同。大林则要求扣除租赁期间房屋的维修费用之后再支付剩余房租。

老王一家三口多年来都是租住在张老伯位于三楼的303房屋，房屋的租赁人为老王。后来，老王因为疾病原因去世，张老伯想收回房屋，老王妻女以租赁合同未到期为由，拒绝搬出303房屋。张老伯为了尽快收回房屋，将房子以比市场价低20万的价格出售给了好朋友老李。老王妻女知道后，以买卖不破租赁为由主张继续使用房屋并且要求张老伯向自己娘俩承担侵害承租人优先购买权的赔偿责任。

律师释法

关于101房屋租赁纠纷的处理：

根据民法典第七百一十一条：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求承担赔偿责任。”之规定，101室房屋的火灾损失应当由小贾承担，并且张老伯可以主张解除合同，将房屋收回。

关于202房屋租赁纠纷的处理：

首先，关于大林与甲、乙之间的转租，因为张老伯得知后，六个月内未提出异议，根据民法典第七百一十八条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”之规定，就视为张老伯已经同意转租，因此张老伯不得以民法典第七百一十六条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，主张解除与大林的合同，但是张老伯可以大林逾期不支付房租为由，与大林解除合同。

其次，根据民法典第七百一十九条的规定，甲、乙替大林支付的房租可以按照次承租人代为支付租金和违约金情形来处理，也就是先充抵甲、乙应当支付给大林的房租，如果超出他们应该要支付的租金，他们可以向大林追偿。

最后，对于大林要求房屋的维修费用在房租中抵充的主张，由于租赁房屋时大林为了让张老伯降低房租金额，约定维修事宜及费用由自己负责，因此，此时他的这一主张是得不到支持的。

根据民法典第七百一十三条：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”的规定，如果没有特殊约定，则房子的维修事宜及费用一般都由房东负责，当然，房屋损坏是由房客造成的除外。

关于303房屋租赁纠纷的处理：

老王妻女以租赁合同没到期为由拒绝搬出303房屋的主张是合法的，根据民法典第七百三十二条：“承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”，这一法律规定保护了与承租人共同居住人的继续承租权。

张老伯的房子虽然出售给了老李，但是根据民法典第七百二十五条之规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，老李依然没有权利在租赁合同未到期前赶走老王妻女。

而针对张老伯以低于市场价20万的价格出售给了第三人老李的行为，依据民法典第七百二十八条之规定，老王妻女有权要求张老伯赔偿市场价与交易价之间的价差损失即20万元。

根据民法典第七百二十六条、第七百二十七条之规定，承租人对于租赁房屋是享有优先购买权的，也就是说房东想要出售出租房，应当要在出卖之前的合理期限内（如果房子是通过拍卖的方式出售，则需要在拍卖五日前）通知房客，房客在同等条件下，享有优先购买的权利，如果房客在得知后十五天内没有明确表示要购买，则视为放弃购买租赁房屋。当然，如果房东是将房子出售给房子的按份共有人或者近亲属的，则房客是不享有这一优先购买权的。

律师提议

无论是作为房东还是房客，律师建议在签订租赁合同时，将房屋的地址、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、押金、维修费、物业费、水电煤、违约责任等条款都进行明确详细地约定，以防在未来发生纠纷时，因约定不明而造成自己的损失。

（上海普世律师事务所 陈晓霞律师供稿）

说了这么多

这些法律小知识

你学会了吗

资料：长风新村司法所

编辑：杨军慧