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2022年初,迈阿密的房地产市场依然火爆

2022-12-12 23:47:54 2642

摘要:在1月份的所有交易中,超过40%是现金交易。美国房地产据迈阿密房地产经纪人协会(Miami Association of Realtors)的数据显示,由于现有公寓交易连续16个月激增,整个迈阿密地区的住宅房地产市场在1月份继续保持着历史上...

在1月份的所有交易中,超过40%是现金交易。

美国房地产

据迈阿密房地产经纪人协会(Miami Association of Realtors)的数据显示,由于现有公寓交易连续16个月激增,整个迈阿密地区的住宅房地产市场在1月份继续保持着历史上最好的销售势头。


随着炙热的房地产市场刚刚结束了具有历史意义的2021年,迈阿密打破了许多记录,包括空前的年度房屋总销量、最高的年度总成交额、最多的单户住宅销量、最多的公寓交易,等等。


“国内和全球买家对迈阿密房地产的需求从未像现在这样高”,迈阿密董事会主席Fernando Arencibia Jr.说,“主要的美国公司在迈阿密开设总部,国内和全球向南佛罗里达移民的人数激增,佛罗里达居民在购房黄金时期的比例上升,远程工作的扩大、低抵押贷款利率、佛罗里达州的低税收、对新冠疫情限制的放宽,南佛罗里达的健康生活方式以及其他因素都在迈阿密的繁荣销售中发挥了作用。”

迈阿密历史上最好的一月销售月份


在南佛罗里达,由于季节性因素,1月份的房屋销售通常较慢。(从历史上看,由于许多购房者在迈阿密下一学年开始前购房,3月份的房屋销售往往会回升)


2021年1月,迈阿密-戴德县的房屋总销量同比增长19.6%,从2211套增至2645套。迈阿密的独栋住宅交易增加了4.1%,从968套增加到1008套。迈阿密现有公寓的销售增长了31.7%,从1243套增至1637套。这是公寓销售连续第16个月实现两位数同比增长。


与2020年1月相比,迈阿密2022年1月的住宅销量也显著上升。与2020年1月相比,迈阿密2022年1月的房屋总销量增长了42.4%,从1857套增加到2645套。迈阿密独栋住宅销量(增长13.6%)和公寓交易(跃升68.8%)高于2020年1月。


迈阿密豪华公寓销售飙升69.9%;中端市场40 -60万美元的交易量也在上升


迈阿密现有豪华公寓(100万美元以上)的成交额同比飙升69.9%,达到192笔。2022年1月,迈阿密单户豪华住宅交易同比增长20.4%,达到201笔。


迈阿密的豪华公寓拥有6.9个月的供应(平衡市场),这预示着该行业在高需求的情况下未来会有更多的增长。豪华独栋住宅的供应量为3.2个月。由于需求强劲,所有类型房产的豪华月份供应量继续呈下降趋势。


低利率,一个健壮的标普500指数,在不稳定的经济稳定的资产的吸引力,购房者离开tax-burdened东北部州购买在佛罗里达(没有州所得税),和在家工作和远程教育政策都创建一个健壮的豪华独栋市场属性在南佛罗里达州。


随着全球疫苗接种的增加和世界各地不稳定的政治局势,南佛罗里达的外国购房者正在增加,全球买家来到这里购买疫苗和房产。


11月8日,接种疫苗的外国人被允许恢复到美国旅游,这导致了更多的国际投资在南佛罗里达,这是外国买家在美国的第一大目的地。全球买家在迈阿密买房,是因为迈阿密是一个世界级的全球城市,房地产价格比其他类似的全球城市更好。外国买家,在我们优越的多样性、对所有文化的接受度以及我们所有的设施中,感到宾至如归。


2022年1月,迈阿密40万至60万美元的独栋住宅交易386笔,同比增长31.3%。2022年1月,迈阿密40万至60万美元的现有公寓销售交易同比增长98%,达到303笔。


更多的库存将在春季到达低供应/高需求市场


在冬季,存货总是会有季节性的减少。预计到2022年春季,更多的库存将进入市场,因为潜在的房屋卖家变得更愿意挂牌和展示他们的房屋。同时,抵押贷款延期的房主数量的下降也将带来更多的库存,对利率上升的预期应会继续推动2022年第一季度的需求。


迈阿密的单户住宅新挂牌数量从1,541套下降9.1%,至1,401套。新上市的公寓数量下降了3.6%,从2500套降至2410套。


2022年1月,单户住宅库存同比下降30.4%,从去年的3401套活跃待售房屋降至上个月的2367套。公寓库存同比下降53.1%,从2021年同期的12608套降至5908套。


自2019年7月以来,单户家庭的几个月库存供应下降,反映出强劲的需求。单户住宅的库存供应下降41.9%至1.8个月,这表明市场处于卖方市场。现有公寓库存下降了74.3%至2.9个月,这表明市场处于卖方市场。买卖双方之间的平衡市场提供6个月到9个月的供应。


截至2022年1月底,活跃上市公司总数同比下降48.3%,从16,009家降至8,275家。


截至1月底,全国住房库存总量为86万套,比去年12月下降2.3%,比去年同期(103万套)下降16.5%。按目前的销售速度,未售出库存的供应量为1.6个月,低于去年12月的1.7个月和2021年1月的1.9个月。


美联储2022年进一步加息的决定应会减缓物价中值的增长


房价中值的上升是全国的一种趋势。低库存相对于高需求导致价格上涨。在当地,迈阿密的奢侈品销售份额较大,这是房价中值同比大幅上涨的部分原因。


美联储决定在2022年加息并结束债券购买,这将在短期内加速住房需求,并最终给房价中值带来下行压力。


2022年1月,迈阿密戴德县(Miami-Dade County)单户住宅中位价格同比上涨10.8%,从46.95万美元(约合人民币398万元)增至52万美元(约合人民币398万元)。迈阿密独栋住宅中值价格已连续122个月上涨,连续10.1年上涨。现有共管公寓的中位价格同比上涨了28.6%,从28万美元(约合人民币382万元)涨到了36万美元(约合人民币382万元)。在过去的128个月中,共管公寓中值价格上涨了124个月。


较低的抵押贷款利率使购房变得更容易。房地美(Freddie Mac)的数据显示,1月份,30年期传统固定利率抵押贷款的平均承诺利率为3.45%,高于去年12月的3.10%。2021年全年的平均承诺率为2.96%。


如果抵押贷款利率继续上升,房价的增长可能会相应放缓。2022年,随着越来越多的卖家挂牌出售房产,库存的增加应该会缓解房价中值的增长。


NAR首席经济学家Lawrence Yun预计,到2022年底,30年期固定抵押贷款利率将升至3.7%。 这仍然低于大流行前的4%。


由于利率仍然处于历史最低水平,许多南佛罗里达的房主已经对他们的住房贷款进行了再融资。因此,今天许多房主支付更低的抵押贷款还款;他们这样做的同时,他们的财富(房屋净值)显著增加。房屋净值可以用于装修和大学贷款等。


与其他国际城市相比,迈阿密仍然是一个“便宜的”城市。根据莱坊(Knight Frank) 2021年发布的《财富报告》(The Wealth Report),在迈阿密,100万美元可以净赚85平方米的豪宅。相对摩纳哥(15平方米)、香港(23平方米)、伦敦(31平方米)、纽约(34平方米)和日内瓦(35平方米)以及其他一些城市的优质土地价格要低得多。


迈阿密美元总量达21亿美元,展示了冲击住房在当地经济中的作用


当其他行业在过去一年中举步维艰的时候,房地产却在全国和地方范围内提振了经济。在美国,每售出两套住房,就会创造一个就业机会。根据NAR的数据,一套典型的佛罗里达房屋销售的总经济影响是90,300美元。


2022年1月,迈阿密的总交易额达到了21亿美元。单户住宅的销售额同比增长16.7%,从8.792亿美元增至10亿美元。公寓交易额同比增长56.2%,从6.671亿美元增至10亿美元。


迈阿密廉价房屋销售持续下降,反映出市场健康


上个月,迈阿密所有已成交的住宅销售中,只有1.2%出现问题,其中包括REO(银行拥有的房产)和短售房,而2021年1月这一数字为1.8%。2009年,廉价房产占迈阿密房产销售的70%。


2022年1月,迈阿密不良房产销售总额同比下降20.5%,从39件降至31件。2022年1月,Short - selling和reo分别占迈阿密总销量的0.6%和0.5%。短售房交易同比增长13.3%,而reo交易同比下降41.7%。


迈阿密的不良房产销售比例与全国持平。2022年1月,在全国范围内,廉价销售占总销量的比例不到1%,相当于2021年1月的比例。


迈阿密的销售额继续超过全国


2022年1月,全州独栋住宅的销量同比增长1.4%,从21,587套增至21,885套。2022年1月,佛罗里达州现有公寓销售同比增长6.7%,从9608套增至10252套。


在全国范围内,包括独栋住宅、联排别墅、共管公寓和合作公寓在内的成屋交易总额较去年12月增长6.7%,经季节因素调整后折合成年率为650万户。与去年同期相比,销售额下降了2.3%(2021年1月为665万户)。


2022年1月,全州独栋住宅的销售价格中值为37.5万美元,比2021年1月的30.5万美元上涨了23%。佛罗里达州现有公寓的销售价格中值从2021年1月的23万美元上涨到了2022年1月的28.5万美元,上涨了23.9%。


在全国范围内,1月份所有类型住房的现房价格中值为350,300美元,比2021年1月(303,600美元)上涨了15.4%,每个地区的价格都在上涨。这标志着连续119个月的同比增长,是有记录以来连续增长时间最长的一次。


迈阿密房地产吸引了很多人出价,买家出价超过了标价


2022年1月,独栋住宅原价的中位数为98.1%,比去年的96.8%上升了1.3%。现有公寓挂牌价格的中位数为97.3%,比去年的94.3上涨了3.2%。


迈阿密单户型住宅的挂牌日与签约日之间的天数中值为24天,较去年的28天减少了14.3%。独栋住宅的销售时间中值为74天,比去年的80天减少了7.5%。


公寓挂牌日和签约日之间的天数中位数为40天,比63天减少了36.5%。公寓的销售天数中位数为87天,比111天减少了21.6%。


2022年1月,迈阿密现金销售额比全国数字高出48.5%


在迈阿密2022年1月完成的销售中,现金销售占40.1%,而2021年1月为33.1%。NAR的最新统计数据显示,美国约27%的房屋销售是用现金完成的。


现金买家的高比例反映出迈阿密是美国最重要的房地产市场,对外国买家来说,他们往往用全部现金购买房产,也有一些人是从更昂贵的美国市场搬来的,他们可以用房地产销售的利润购买更多的房产。


迈阿密现有公寓销售中,现金销售占49.4%,单户住宅交易占25%。

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