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房地产信托投资基金，也就是REITS，千呼万唤始终于出来了。

尽管早在2015年，国内早有鹏华前海万科REITS发行，但是那只是REITS的试水，而且从投资方向上看，也不能算真正的REITS。

自2020年开始，发改委、监管机构、交易所和证券业协会密集发行有关公募REITS的相关指导文件，确定了国内REITS不以房地产为主要方向，而是以基础设施项目为主要方向。

2021年5月，新规后的公募REITS正式发行，本次有10只公募REITS向交易所提交募集说明书。

按照业内惯例，最先发行的一批金融产品，基本奠定未来这类产品的行业标准和规范，所以对于普通投资者来说，理解第一批发行的REITS非常重要。

那么对于普通投资者来说，公募REITS到底是一种什么类型的金融产品？

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，是一种向各类投资者发行份额募集资金，由专业的资产管理机构进行基建设施项目的投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITS只能二级市场转让，不能赎回，在投资方式上，有点类似于封闭式基金。

从收益率上来说，以美国历史数据为例，REITS是一种介于债券和股票中间的理财产品，中位数收益率较普通的债券产品更高，较普通的股票型基金收益率更低，是一种风险和收益都适中的理财产品。

在一定程度上，公募REITS填补了国内理财市场的一个空白。在信托去非标化转型之后，国内理财市场，已经很难见到年化收益率在6%-10%的固定收益类产品，REITS可能成为原来信托产品的良好替代。

目前发行的REITS，主要收益来源是基础设施项目收益权的分红等，考虑到国内基础设施项目增值空间较小，所以目前的REITS更像是一个债券增强型的产品。

由于目前的法律法规限制，国内公募REITS只能以“公募+ABS”的形式来操作。已经提交募集说明书的10只REITS，经营权类和产权类各占一半。

经营权类的底层资产主要是收费公路、市政设施、垃圾处理、生物发电等项目；而产权类的底层资产主要是产业园和仓储物流。

考虑到基础设施项目的特点就是建设周期长，回款慢，所以本次公募REITS的底层项目时间都很长，存续期均在10年以上，平均存续期为37.7年。其中存续期限最低的为国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金，存续期限为 15年；最高的为平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金，存续期限为 99 年。

这意味着大部分投资者的退出方式只能是二级市场卖出，很难等到项目到期结算。

由于这是全新的金融产品，在投资者结构设计上也是非常谨慎。为了保护投资者利益，REITS在配售上强制原始权益人及关联方持有。原始权益人及关联方战略配售比例在 20%-61%不等；部分 REITS披露了除原始权益人外的战略配售者拟认购比例，比例在 5%-40%不等；包括原始权益人在内的战略配售投资者合计拟认购比例在 34%-76%。

这种让原始权益人强制配售的制度设计，使得原始权益人和普通投资者的利益捆绑在一起，有利于保护普通投资者利益。

从收益上看，10只 REITS 在 2021年、2022年的平均现金分派率分别为 6.33%、6.61%，是一个较好的水平。

对于普通投资者来说，可以通过基金管理人及其委托的基金销售机构认购REITS基金份额。

对于个人投资者来说，由于投资公募基金无需缴税，所以投资REITS也是一种很好的避税途径。

当然，投资REITS也有一定风险。

第一：由于REITS只能通过二级市场卖出这种退出方式，所以存在二级市场折价的情况，需要引起投资者注意。如果说是长期持有，以分红为主要目的，那投资REITS是一种非常不错的选择。

第二：公募基金此前擅长于权益市场的二级市场投资，对于类一级市场业务的存续期管理缺乏经验及人员储备，未来或将面临较大考验。

从已有的 10个提交招募说明书的案例来看，公募基金均委托原始权益人对基础资产进行管理。在这个背景下，公募基金团队通过何种机制保障投资人权益、参与底层资产管控是一个长期的风险点。

以上仅代表个人看法，不代表所在机构观点，也不形成投资建议。