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从房地产投资信托,到基础设施投资公募基金,今天来聊聊REITs

2022-12-10 13:58:09 798

摘要:REITs,全称是Real Estate Investment Trusts,其运作模式就是基金公司,通过资产支持证券持有项目公司的全部股权,以获得项目带来的稳定现金流,并把收益分配给投资者。听起来,跟大家熟悉的公募基金也很类似,但投帅感觉...

REITs,全称是Real Estate Investment Trusts,其运作模式就是基金公司,通过资产支持证券持有项目公司的全部股权,以获得项目带来的稳定现金流,并把收益分配给投资者。

听起来,跟大家熟悉的公募基金也很类似,但投帅感觉,REITs有几个自身的特点,还是值得特别拎出来说一下的。

1、中西有别

老股民都明白,我国的股市,跟西方发达国家的股市从开始成立的时候目的就不相同,REITs也是一样。

REITs,在西方发达经济体中,投资的主要方向就是房地产,比如,美国、日本、澳大利亚,REITs75%以上的资产都是投资于房地产的,类似于让买不起房的人,也能买块砖,共同分享房价上涨的增长和房租稳定的收益(误)。

所以,REITs刚被引进的时候,很多人干脆直接翻译成“房地产投资信托基金”。

但是众所周知,我国的房地产之前已经过热到连年调控都压不住的地步了,显然不可能再引进一个资金流入渠道来火上浇油。

事实上,我国引进REITs试点,是把它视为在存量基建和增量投资大环境下的创新型融资工具,主要是为了在降低地方财务杠杆,化解隐形债务危机的前提下,解决基础设施建设资金的募集问题。

所以,在我国主流金融圈里,现在Reits的翻译叫法是“基础设施投资公募基金”。

2、监管严格

从首批9只公募REITs试点项目来看,涉及的资产类型包括:产业园区(三只)、高速公路(两只)、仓储物流(两只)、污染治理(两只)。

投帅在之前对公募基金的科普文章中,不止一次地提到过托管银行的概念。

公募基金,就是基金公司把众多投资者的资金募集到一起,进行统一的投资管理;但是这个钱基金公司是接触不到的,必须存放在指定的托管银行里,由银行来负责资金安全,并且监督基金公司必须合法合规地投资,不得出现损害投资人利益的行为。

投资人有所有权,基金公司有管理权,托管银行有保管和监督的权利,三方相互制约,谁也别想从中违规牟利。

REITs这种大项目,对资金监管的要求,自然是更加严格。

REITs的托管人,要同时托管基金和已经证券化的资产支持专项计划,这叫“多层托管”;并且指定银行对基础设施项目公司的全部银行账户进行监管,这叫“闭环监管”。

3、竞争激烈

不是购买REITs的投资者之间竞争激烈,而各大银行之间为了争夺REITs的托管机会竞争激烈。

对资管行业比较熟悉的投资者,从前面的介绍中,可以很明显的感受到REITs对托管行的诱惑力:

    多层托管,意味着一个REITs项目,可以得到双倍的托管规模提升;

    闭环监管,则意味着托管行可以获得整个项目营运期间的全部存款沉淀。

同样从首批9只公募REITs试点项目就能看出来,股份制银行的龙头招商银行一家独揽了7只REITs的托管,股份制银行中托管竞争力的王牌兴业银行也抢到1只,剩下最后1只,花落国有银行的老大工商银行。

但是从资金规模来看,这9只首批公募REITs试点项目,均来自京津冀、长三角、珠三角大湾区等发达地区,共募集资金314亿元;而工商银行托管的广州广河REITs,规模就达到了91亿元,占比近30%,也算是宇宙行为六大国有银行挽回了一点颜面。

综上

据悉,我国适合做REITs标的资产的基础设施规模超过30万亿元,未来公募REITs的市场级别将达到10万亿体量,有望成为大资管领域的黄金赛道,更被托管银行视为打破现有市场竞争格局的利器。

至于咱们普通投资者关的,投资REITs能不能发财。

投帅以为,如果是为了获得稳健的现金流收益,REITs这个新型投资品,可以作为资产配置的一个备选项。

至于能不能发财,要不,您把这文章再仔细读两遍。


我是仁义礼智投,国有商业银行总行注册国际投资分析师,有关投资方面的问题欢迎大家相互探讨交流。码字不易,各位老铁都看到这了,不妨点个赞再走吧。PS:我不是什么小编,如果嫌ID太长,一定要起个昵称的话,就叫我投帅吧。

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