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20万以内在芭堤雅能买什么房子?中介销售套路全公开(二)帕山区

2022-12-07 14:50:46 421

摘要:这篇文章是1月21日同题目视频的文字版,作为视频版的补充。上期我们在200多套二十万以内的芭堤雅二手房源中挑选了中心区和南区的3个代表项目,在视频的最后,我们专门提到帕山区某些20万以内的低价二手房才是所有坑中最大的坑,今天我们就来讲这个坑...

这篇文章是1月21日同题目视频的文字版,作为视频版的补充。

上期我们在200多套二十万以内的芭堤雅二手房源中挑选了中心区和南区的3个代表项目,在视频的最后,我们专门提到帕山区某些20万以内的低价二手房才是所有坑中最大的坑,今天我们就来讲这个坑到底是什么,在介绍项目前我们还是先来简要了解一下帕山区的区域情况。

帕山区南北与中天区、中心区相接,背靠南区,是芭提雅市区内地势最高的区域,由于临海区域突出海岸线加之海拔较高,使这里背山面海,环境怡人,因此拥有其他区域无可比拟的海景视野优势,在以前的视频中我们曾讲过,帕山区因其特独的地理位置,承载了除中心区以外的大部分游客,是芭提雅的第二旅游区,区内有着众多旅游资源,除休闲海滩外,还有芭提雅市区的制高点帕山观景台、著名的帕山金佛,以及游客众多的帕山网红餐厅一条街,这里不但聚集了以皇家克里夫酒店集团为代表的众多高端酒店,还诞生了芭提雅最大的酒店式公寓开发运营商新北欧集团,由于帕山区的地势地貌及偏向旅游服务的区域定位,也使得这个区域也有着公共交通缺失及生活购物不便两个非常明显的缺陷。

按理说这样的地段,是不太可能有大量20万以下的房源的,但大约在1年前,芭提雅市场上突然出现大量帕山低价捡漏房的转售信息,这些房源里不但有业主转售,也有开发商抛售,无论是房产中介还是自媒体中介博主都在极力宣扬房源的价格低、位置佳、房龄新、回报大等优势,在最初一段时间里几乎没人去谈这背后的原因,更加不会去讲由此而产生的风险,大量房源都纷纷指向位于帕山4、5巷区域的NEW NORDIC TREND以及背后的新北欧集团,同时也有少量该项目附近但同为一家开发商建设的房源,而NEW NORDIC TREND是新北欧集团在帕山开发的众多项目之一,项目由7栋6F公寓楼构成,于2014年交付,房龄仅8年,全部为单间无厨房设计的户型,这些转售房源大多都有一个共同的特点,就是转售前均是做为民宿由开发商统一在运营,损耗严重,都说事出反常必有妖,我们当时就非常好奇市场出现如此反常行为的原因,经调查了解到,由于新北欧集团在销售项目时,与大部分购房者签有年回报高达10%-15%的包租协议,使得公司一直处于高杠杆、高负债的运营,而疫情的出现迅速使公司资金链出现断裂,在他们公司开发项目中,这类情况占比最高的就是NEW NORDIC TREND项目,这也是造成大量抛售都集中出自同一项目的原因,这种情况也使它其他的在建工程纷纷停工,供货商大量货款无法回收,甚至连公司员工工资都数月未发,大量员工离职,公司内部运作全部中断,被欠款的公司及个人先后向新北欧集团付诸法律,使得公司更加难以维继,虽然我们当时还没有开始做自媒体,但当了解到情况后,我们第一时间将相关风险告之了身边想捡漏的朋友和一些自媒体中介博主,随着时间的推移,部分博主迫于压力才开始发表一些风险提示,但在此过程中早有不少购房者成为了接盘侠,非常遗憾的是这些人几乎都是信息闭塞的国内购房群体。那么时隔一年后,该项目的现状又如何,我们再次探访了新北欧旗下的各项目,发现TREND项目内已空无一人,无住户无物业,区内泳池也已变成臭水池,而开发商建设的其他几个项目由于有自住业主,目前仅维持有少量物业人员,但从工作人员的数量与工作状态上看,也仅能保证最基本的清洁及保安服务,据我们再次了解的情况,目前新北欧公司的众多法律纠纷仍在诉讼阶段,何时宣判如何执行都是未知数,但可以预见的这将是一个漫长的过程,在这期间现有的情况只会越来越差,要知道一栋无人居住无人维护的建筑,它的折旧会迅速增加,价值也将越来越低,而这个代价需要全体业主共同承担,而做为新北欧创始人及实控人的挪威股东早已离开泰国不知所踪,公司员工也早已悉数离职,目前仅销售与物业部门仍有少量人员在勉强运作,虽然在AGODA等平台上仍有项目的日租信息,但早已无人问津,二手房平台更已难见该项目的房源信息。看完这个惨痛的案例,虽然是已经发生过的既成事实,但仍希望大家能够从中吸取经验、教训,避免类似的投资风险。

下面再来讲一个仍位于帕山区内,而且仍在进行中的购房陷井,这就是位于帕山北部区域的Royal 海景公寓,项目为总高10F的单体楼公寓,房龄28年,单间户型,面积37平米,总价折合人民币约17万,为外籍份额,物业费为每套每月600铢,也就是人民币120元左右,平台无出租信息,项目位于帕山区北部最底端,距海直线距离仅350M,但由于周边大量5星级酒店延海滩毗邻修建,因此要到达最近的小型开放海滩距离约800M,距离帕山网红餐厅一街条约700米,但周边600米内无任何商业,距离最近的双条线路1900米,生活交通极不方便,项目为单体楼结构, 共计117户,大部分为泰国人,无任何配套设施及绿地空间,由于临海区域的酒店阻挡,就算高楼层的实际观海视野也有限,这个项目在我们初始看到资料时,也认为它是目前芭提雅老旧公寓中对远程购房群体最有吸引力的,首先在地图上离海直线距离非常近,而很多自媒体博主就是用地图来给客户介绍房子的,步行至开放海滩也不远,附近的旅游资源也比较丰富,周边遍布高端酒店环境较安静,总户数仅百户居住氛围也简单,约17万的总价可以购买37平米的大单间,虽然公共交通距离较远,生活购物不便,但对短期游客影响并不明显,加上翻新房精美的室内装修展示,相信很容易打动一些价格敏感型的客户,然而当我们深入现场了解后,发现实际情况远超我们的想像,小区的公共设施设备目前老化非常严重,很多公共部分都有年久失修的迹象,据业主介绍由于公共维修基金早已用尽,而楼栋超过90%业主又长年拖欠物业费,致使物业公司早已退场,大量问题至今无法解决,目前由小区一业主负责日常清洁,无保安及其他工作人员,我们在现场看到1楼办公室内挂有一块巨大的白板,上面记录了各房业主拖欠的物业费信息,其中最多的1户高达20多万泰铢,大部分业主都在10 万泰铢左右,2部电梯仅1部可以运行,并曾因设备老化多次出现质量问题,因无维修费用致使电梯全部停运的情况,最长一次超过2个月,期间所有住户均只能步行上下楼,由于缺乏最基本的管理及维护,原业主纷纷搬离小区,物业整体价值严重下降,而且面临的问题根本无法解决,最终会导致物业的价值随时间推移会越来越低,目前最便宜的低楼层单间户型仅售11W左右,因此疫情期间有不少中介将其购入后翻新打造为疫情海景捡漏房,并通过视频看房的方式成功出售给数位中国客户。

我们先来总结一下帕山这2个项目中中介的销售套路:1、无视项目背后的巨大风险,利用一些客户的捡漏心理,用低价做诱饵,不讲风险或将风险说的轻描淡写,如果说上一期中介们的销售套路还可以算成是销售策略的话,卖帕山区这样的已经连居住属性都没有的房子就叫没有底线了;2、地图上拉拉尺寸就敢给购房者讲区域的,说轻点叫不专业、不负责任,说严重点就自己想吧,毕竟人家也就是用地图拉了一下尺寸,不好上升到道德层面;3、国内购房者对几十年房龄对房屋价值的影响体会不深,事实上,公寓所谓的永久产权就是个伪命题,这种已经几十年房龄的房子,物业服务及公共配套的缺失才是我们还能居住多久的重点关注的问题,君子不立危墙之下,现在能收的那一点点租金并不能弥补你今后的损失;4、不要只关注房屋内部的装修,用国内参观样板间的思维购买国外二手房,这是中介们卖翻新房给你的动力所在。

上期我们讲了这次的尽调会在数据、理论、中介销售套路三个方面来进行,这期针对帕山区的低价二手房的套路我们想谈谈“强行交易”这个话题。在投资中,我们为什么会不断地上当受骗呢?其中原因之一就是有诱导因子,那怎样避免呢?我们首先要学会识别诱导因子。在做重要的购买决策的时候,商家经常会提供这种诱导因子,来引诱我们做出符合他们预期的决策。比如,在国内买房的时候,中介往往会带你看三套房,其中两套,从价格到地段,到配套,相差的都很大,让你难以抉择,之后会带你看第三套,这一套各方面的条件,会处在上面两套的中间。于是,大部分人都会选择中间这套。事实上,前面那两套相差很大的,就是商家提供诱导因子,他真正想卖给你的,就是最后让你看的这一套。中间策略,就是商家的其中一种诱导因子。

再来看看芭堤雅的,某中介博主在介绍芭提雅35平卖19万人民币的一套水系公寓时说:"这段时间没给大家拍芭提雅的房子了,因为前一段时间泰国重新开放了,免隔离入境,很多业主选择了观望,等到开放了就没必要抛售自己的房子,随着新一波疫情奥密克戎的开始,现在可以看出来又有业主熬不住了,又有抛盘出来,今天就看到一套房子,100万铢折19万人民币,就是以前跟你们讲过的park lane,就在我以前住过的伊甸园小区的隔壁"。这时,大部分人会认为因疫情再次来袭,又掉下一个机会,这次不能再放过了,必须果断入手。机会策略,是中介博主的另一种诱导因子。

长出识别诱导因子的慧眼,会让我们紧盯着自己的核心诉求,不被中介的策略带跑偏,不被可以营造的对比、机会等环境影响,从而做出正确的决策。

不要冲动地去做一件事,掌握事物内在本质和规律才是保持投资准确性的实质。谁如果能把自己知道的一些其他领域证明有效的规律,那怕只要一点皮毛运用到了投资,他就可能成为高人。在投资时,没有所谓的必须去成交的资产。当你遇到资产出售信息时,你若缺乏足够的资讯来决定是否买进价格合理或是否该买入时,你宁可让它从眼前流过,耐心等待下一个交易机会。不要陷入"手里拿着锤子,眼中满世界都是钉子"的强行交易模式中去。否则根据"墨菲定律”:“凡事只要有可能出错,那就一定会出错"。

下期我们讲中天区的20万之类的二手房,毕竟中天区是芭堤雅的最新的住宅区域,房龄十年左右的都是比较长的了,为什么也有20万以下的房源,其实中介的套路并没有太多技术含量,下期接着讲。谢谢大家。

专业知识的分享,不针对任何机构和个人。

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