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20万之内在泰国芭提雅能买什么房子?中介销售套路全公开(一)

2022-12-07 14:50:25 1882

摘要:这篇文章是1月15日同题目视频的文字版,做为视频版的补充。经常会有中介打着疫情捡漏的标题推荐芭提雅20万以内的房源来吸人眼球,特别是最近一年,好像不打着捡漏的旗号都不好意思挂出房源一样,随着泰国旅游业的复苏,国内有不少的朋友都蠢蠢欲动,最近...

这篇文章是1月15日同题目视频的文字版,做为视频版的补充。

经常会有中介打着疫情捡漏的标题推荐芭提雅20万以内的房源来吸人眼球,特别是最近一年,好像不打着捡漏的旗号都不好意思挂出房源一样,随着泰国旅游业的复苏,国内有不少的朋友都蠢蠢欲动,最近有不少私信问我们10到20万在芭提雅投资小公寓有没有介绍的,所以我们将芭提雅20万以内的房产作了个尽调,尽调是从3个方面进行的:1、以具体房产数据为基础,根据二手房最集中的位置,我们将分三个区域,把各自区域内代表性的二手房源作详细介绍。这三个区域分别是:中心区和南区、帕山区、中天区。今天讲中心区和南区。2、以理论为指导准确认识该类房产,便于我们作出正确投资。3、针对不同的二手房源中介会有不同的销售手法,也可以说成是销售套路,通过对这些传统销售策略的了解,保障投资者明明白白的投资。


打开本地二手房平台网站查询,我们可以看到芭提雅公寓房的最低价格约人民币10W左右,通过统计10-15W价格区间的房源约有近20套,区域较为分散,主要以中心区3路以外及南区的本地人居住区为主,房龄均在30年左右,周边居住环境复杂,小区公共配套老化,房间装修设施陈旧,16-20W价格区间的房源为200余套,遍布芭提雅各区域,房龄从10-30年不等,以30平米左右的单间小户型为主,有部分装修翻新房及自建房,偶有房龄较新的房源,但均有区域位置差、周边配套缺失、房间居住面积小等明显缺陷,且大部分为泰籍份额,持有成本高,我们从这200多套房源中筛选了各个区域比较有代表性的房源为大家详细介绍。

首先是中心区:对于游客和不太了解芭提雅的人来说,最熟悉的地段应该是芭堤雅的中心区,最知名的莫过于芭提雅海滩,在中心区1路2路边汇聚了大量的酒吧、餐厅、购物中心等消费娱乐场所,因为这里商业最繁华、配套最成熟、交通最便利、人气最集中,所以中心区承载了芭提雅绝大多的短期游客,深受短租客和外籍人士尤其是欧美人士的喜爱,繁华是优点也是缺点,不利之处在于这里高度的商业化使得区域非常拥挤和嘈杂,并不适合那些想要长期安静享受海滩的养老度假的人群,事实上1、2路之间也不会有20万以下的房源。而芭提雅3路以外的区域虽然也顶着中心区的旗号,却与1、2路区域有着天壤之别,这里交通不便,配套缺失,商业分散且成熟度低,整体价值与1、2路区域不可同日而语,更不是中介口中一句位于中心区就可以彻底讲清楚的,这里是芭提雅本地人最早的生活区之一,早年间建过一些小户型公寓类项目,后期随着城市和旅游业的发展,把这里做为过渡房的本地人将这里转为出租,低廉的价格也逐渐吸引了一些外籍人士住入,下面讲的项目就是这个区域内的代表项目Niran公寓。

Niran公寓:房龄28年,单间户型,面积25平米,总价折合人民币约12万,外籍份额,物业费300铢每套,也就是60元人民币左右。小区仅少量房源在租,单间报价每月700元人民币左右,项目位于中心区芭提雅3路与素坤逸大道之间的小巷内,周边以本地居民区为主,小区门口有各类小型商业,距离芭提雅中路BIGC大型超市600米生活相对便利,小区由7栋公寓楼构成,有近2000套物业单位,建筑密度大,居住环境差,小区大门及楼栋无门禁,大部分物业都装有防盗门窗,治安环境可见一斑,小区除游泳池外,区内公共部分全部规划为道路及停车场,无任何公共绿地,由于租金较低离中心区酒吧街较近,大部分为长期租客,其中以欧美价格敏感型养老人士居多,区内全部为商铺,1层有众多小餐馆、酒吧、杂货、按摩、纹身等小商店,社区环境复杂,由于很多欧美老人都长眠于此,使该小区成为芭提雅本地人口中著名的“鬼城”。

再来看南区:这个区域可能了解的人不多,特别是南区的腹地区域,因为做为芭提雅本地人最为集中的生活区,外籍人士很少涉足,这里有广阔的土地,却没有成规模的商业,也没有任何的旅游资源,由于建成较早且缺乏规划,区里小巷纵横交错,对本地人来说弄清这里的道路情况都不是一件容易的事情,可以说南区是芭提雅市区几大区域中规划最为混乱的区域,除与帕山区相接的THAPPRAYA路延线,及与中心区、中天区相接的两条主路西段区域外,是芭堤雅市区整体价值最低的区域,而一些中介为了提升南区的价值,将其与帕山区混为一谈,刻意回避两个区域不同的地形地貌特征与完全不同的区域属性,下面讲的两个项目也是这个区域总价20W以内的新老代表作之一。

Fly Bird公寓:房龄22年,单间户型,面积27平米,总价折合人民币约14万,为全新精装翻新房,外籍份额,物业费约300铢每套,也就是人民币60元左右,非翻新房物业租金报价每月480元人民币左右,项目位于南区中部土地厅附近,是芭提雅本地人最集中的区域,临路及区内1层有各类小型商店,周边环境较差,由于深入南区腹地,周边无双条线路到各个方向都不太方便,小区由4栋公寓楼组成,是芭提雅极少数无电梯的公寓楼,业主绝大部分为芭提雅本地人,楼内物业几乎全部装有防盗护栏,小区大门及楼栋无安保、门禁,公共部分除小型泳池外,全部规划为道路及停车位,因此项目整体价值较低,未翻新的老旧房源物业报价为8W人民币左右,由于总价便宜,区内有不少中介购置后翻新的房源,芭提雅价格最低价的的房源大部分来自该小区,而网上大部分中介推荐的土地厅附近捡漏房也出自于该小区。

Novana公寓:房龄仅9年,单间户型,面积24平米,总价折合人民币约17万,泰籍份额,物业费8元人民币每平方,单间户型月租金950元人民币左右,项目位于南区Regional Land 2巷最底端,道路位置较偏僻,周边有大量未开发土地,Fly Bird公寓同一路段,属于本地人生活区,与距离最近有商业的小巷近400米,距离最近的双条车线路1200米,距离最近的芭提雅海滩1500米,项目为单栋公寓楼,虽然规模不大,但仍设有泳池、健身房等配套设施,小区在售房源中仅数套总价低于20W,均为24平米单间无阳台户型,大多位于低楼层,且全部为泰籍份额,据物业介绍小区外籍业主及租客较多,区内小户型最低价为15W左右,但二手中介有加价行为,致使网上最低报价达到17W。

是不是看着这几个项目特别的眼熟,是的,很多中介介绍的中心区和南区的低价房源都出自这里。针对这几个项目的常用销售套路我们来给大家做个总结:

1、隐瞒项目的真实情况:利用信息的不对称及视频买房的局限欺骗消费者,只展示房源内部情况,对公共部分及周边环境、城市界面只展示局部较好的方面,差的方面不展示;

2、翻新房:8万元收的旧房花几千元,翻新一下卖14万;

3、混淆外国人份额与泰籍份额:公寓的泰籍份额最好不要入手,持有成本高且不易出手;

4、忽略关注治安环境:比如Niran公寓周边鱼龙混杂,非常不利于居住及投资。

5、加价:中介利用信息及沟通障碍肆意加价,赚取房屋差价,此种行为也是目前二手市场最普遍的。

这些是房子本身的硬件问题,今天我们还想从理论上探讨一下这些20万的房子究竟能不能买?仍然沿用我们一贯风格,从投资大师的投资足迹中学习并结合自身情况打自己的投资模型。回顾巴菲特的成长历程,会发现巴菲特的投资思想呈现了非常清晰的阶段进化的轨迹。
第一阶段 (早期) 19-41 岁,主要集中在五六十年代。巴菲特自己则戏称为只买便宜货的“雪茄烟蒂”投资法。后来发现格雷厄姆买进廉价资产的策略存在价值实现的问题,并不完美,而且随着市场的上涨这类资产增值机会越来越少。
第二阶段 (中期) 42-59 岁,巴菲特接受芒格的建议,用 2500 万美元收购了喜诗糖果公司,随着喜诗公司的茁壮成长,巴菲特和芒格都意识到购买一个好资产并让它自由发展要比购买一个劣质资产在收益方面要容易且要快得多。这样的投资思想的形成标志着巴菲特“从猿进化成人”。1997 年,芒格在公司股东年会上说:“喜诗公司是我们第一次根据产品品质来收购的。”“如果我们没有收购喜诗公司,我们就不会购买可口可乐公司股票” 。
第三阶段 (后期) 60 岁至今,90 年代以来。巴菲特面临两难境地:钱太多,机会太少。面对这样的挑战,在随着巴菲特的持续学习和滚雪球的威力,巴菲特的投资思想进化到更高的层次,1993 年巴菲特首次提出了“护城河”概念,更喜欢的是那些具有唯一性、稀缺性资产,这些资产很难被复制,具有极大或者说永久的持续增值能力。这并非指要资产的价值一年比一年多,因为有时做不到。然而,如果资产的‘护城河’足够牢固,持有的资产就会持拥有较好回报。我们之前的视频在讲PALM A栋和MAJESTIC别墅的时候也引入了“护城河”的概念。

在巴菲特早期的投资生涯中,"烟蒂型投资”理念无疑为巴菲特赚得第一桶金发挥了不可或缺的作用。但对烟蒂型资产初始投资时的安全边际不易掌握,"烟蒂投资"属于价值投资的初级水平,这种投资,强调的是低估、所以对于资产未来的成长性、赛道、护城河等要求并不高。低估是当下的、而成长是未来的、护城河更是不易的。而往往一个好赛道、成长性、护城河强的资产,估值都是不低的。

我们把芭堤雅20万以内房产定义为"烟蒂资产"。烟蒂型投资理念虽然有一道理,但在具体的实施过程有很多前提条件的限制,比如区域在未来有没有发展潜力,能否通过整合、整体打造赋能等等,这些对普通投资者会存在这样或那样的局限性,很难操作。任何资产的价值,最终是由资产未来产生的现金流决定的,包括租金收益和房产变现,而芭堤雅这类资产从地段、周边环境、单体建筑质量等都很难支撑未来变现。我们认为芭提雅3路外及南区的低价房就如同"烟蒂资产",对个人投资并不适合。旅游养老投资要素:阳光、沙滩、美食、多元人文、治安、房产收益、房产增值......应该是缺一不可的,但购买这样的房产,就只能享受到阳光和较低档的物业了,如果单纯为了自住,建议买不如租。在这次尽调中,我们还发现很多人中意帕山区临近闹市又相对独立安静的居住环境,其实帕山区某些20万以内的低价二手房才是所有坑中最大的坑,我们刚才讲过了,针对不同的房源,中介的销售套路是不同的,这个下期讲。谢谢大家。

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