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斯洛伐克共和国2022年房地产市场分析

2022-12-03 14:04:15 1020

摘要:斯洛伐克共和国2022年房地产市场分析优资地产 优资地产快讯 2022-11-11 21:53LALAINE C. DELMENDO | 2022年11月07日在强劲的需求和建筑活动中,斯洛伐克共和国的房价持续上涨。今年第二季,全国平均住宅...

斯洛伐克共和国2022年房地产市场分析

优资地产 优资地产快讯 2022-11-11 21:53

LALAINE C. DELMENDO | 2022年11月07日

在强劲的需求和建筑活动中,斯洛伐克共和国的房价持续上涨。今年第二季,全国平均住宅价格上涨了25.5%,达到每平方米2671欧元(2662美元)。根据斯洛伐克国家银行(NBS)的数据。这是自2008年第二季度以来同比增幅最大的一次。经通货膨胀调整后,房价上涨了11.6%。

斯洛伐克房地产


斯洛伐克房价


在最近一个季度,房地产价格上涨了6.4%(扣除物价因素后的涨幅为1.9%)。


斯洛伐克的房价目前比2008年第二季度的峰值高出72%以上,主要原因是尽管新冠肺炎大流行,但过去两年房价出人意料地飙升。经通货膨胀调整后,价格最终比全球危机前的水平上涨了近24%。


在拥有全国最贵住房的布拉迪斯拉发地区,住宅房地产价格同比上涨了22.7%,达到每平方3403欧元(3,391美元)。而2021年第二季度和2020年第二季度的涨幅分别为22%和9.7%。


斯洛伐克不同地区平均住宅价格


在截至2022年第二季度的一年里,所有其他地区的房价也出现了强劲增长。

1.普雷索夫的涨幅最大,同比上涨约38.8%,至每平方欧元(合2031美元)。而2021年第二季度增长27.3%。

2.特纳瓦的房价同比上涨32%,达到每平方米1865欧元(合1859美元)。相比一年前17%的增幅,这一增幅有所加快。

3.在尼特拉,房价同比上涨23.9%,达到每平方1409欧元(1404美元)。此前一年,该地区的房价增长了20.3%。

4.特伦钦的房价同比上涨26.1%,至每平方欧元(合1,613美元)。而2021年第二季度增长23.7%。

5.在Zilina,房价同比上涨26.7%,达到每平米2063欧元(合2056美元)。而2021年第二季度增长22.4%。

6.在班斯卡比斯特里察,房价同比上涨35.2%,达到每平方1806欧元(合1800美元)。而2021年第二季度增长46.7%。

7.科希策的房价同比强劲上涨33.7%,达到每平方2348欧元(合2340美元)。而2021年第二季度增长30%。


斯洛伐克之前的房地产繁荣从2006年持续到2008年第二季度。这股热潮在2008年底停止,在接下来的几年里,价格不是下跌就是小幅上涨。2016年,房价增长再次开始加强,此后一直强劲上涨。


斯洛伐克共和国房价,每年变化(%)


资料来源:斯洛伐克国家银行,《全球房地产指南》


斯洛伐克的房价预计将在今年剩下的时间里继续上涨,因为来自当地和外国投资者的房地产需求从根本上仍然强劲。外国人在斯洛伐克购买房屋没有法律限制。


在2020年因新冠肺炎大流行收缩4.4%后,经济迅速复苏,2021年增长3%。然而,由于2019冠状病毒病(Covid-19)感染的死灰复燃和供应链中断,以及俄罗斯入侵乌克兰进一步加剧,预计今年经济将再次放缓。国际货币基金组织(IMF)预计,斯洛伐克2022年的实际GDP增速将放缓至2.2%。欧盟委员会则更为悲观,预计今年的增长率为1.9%。


全国以及不同地区房价变动(2005年第一季度- 2022年第一季度)


资料来源:斯洛伐克国家银行,《全球房地产指南》


公寓价格暴涨

公寓房价在全国涨幅最大,2022年第二季度同比上涨28.2%,平均价格达到每平方2947欧元(2936美元)。比2021年第二季度的13.6%增长了一倍多。

1.一居室: 截止2022年第二季度,价格上涨了26.5%,达到每平方3310欧元(3298美元)。

2.两居室: 截止2022年第二季度,价格上涨了29.2%,至每平方3095欧元(3084美元)。

3.三居室: 截止2022年第二季度,价格上涨27.4%,至每平米2746欧元(合2736美元)。

4.四居室: 截止2022年第二季度,价格同比上涨26.9%,至每平米2735欧元(合2725美元)。

5.五居室及以上: 截止2022年第二季度,价格同比上涨26.8%,达到每平方2960欧元(2949美元)。


斯洛伐克住宅价格


截至2022年第二季度,房价上涨了19.1%,达到每平方1987欧元(1980美元)。


住宅建设的基本面依然强劲

根据斯洛伐克共和国统计局的数据,2021年,住房许可证数量同比增长20.3%,至22915套,同期新屋开工数量同比增长24.1%,至24497套。这两个数字都是2008年以来的最高水平。


斯洛伐克住宅建筑


相比之下,2021年住房完工量同比下降3.9%,至20649套。然而,这仍是过去30年来第二高的水平。


这一趋势在2022年第一季度持续:

1.住宅许可同比小幅增长0.7%,至4,093套

2.新屋开工数量同比增长6.1%,至4,351套

3.竣工数同比下降9.1%,至4,078套

4.在建住宅同比增长5.9%,至80174套


房贷利率逐步上升

目前,新增住房贷款的平均利率正在逐步上升。


2022年6月新业务:

1.根据国家统计局的数据,2022年6月浮动利率贷款平均利率(或利率固定期限不超过1年的贷款):1.52%,高于上年同期的1.01%。

2.1至5年的IRF: 1.76%,高于一年前的0.97%

3.5至10年的IRF: 2.07%,高于上一年的1.1%

4.10年以上的IRF: 2.32%,高于去年同期的1.23%


对于未偿还贷款,平均利率基本保持稳定。

1.1年以下期限:4.05%,略低于一年前的4.12%

2.1-5年期:2.69%,略高于一年前的2.66%

3.5年以上期限:1.28%,低于上年同期的1.39%


斯洛伐克利率


近年来的低利率环境是由于欧洲央行(ECB)在2016年3月将其关键利率下调至历史低点0.00%,该利率一直保持不变,直到2022年7月决定上调50个基点至0.5%,以抑制通胀压力。


抵押贷款市场强劲增长

根据国家统计局的数据,尽管利率逐步上升,但家庭住房贷款余额总额较去年同期增长约12.3%,至403.6亿欧元(合402.2亿美元)。


斯洛伐克住房贷款


抵押贷款市场的规模迅速增长到2021年GDP的38.8%左右,而2019年占GDP的33%,2010年占GDP的15.9%,2004年仅占GDP的6.3%。


租赁市场非常有限

布拉迪斯拉发似乎是一个拥有房产的诱人地点,但据传闻,房产很难出租。布拉迪斯拉发是一个小地方,很少有人绝对需要住在市中心,不像其他国家的首都,通勤时间可能会很长。因为斯洛伐克本身很小,在布拉迪斯拉发的外籍人士、大使馆和国际公司的数量也很少,这再次限制了租户的供应。


斯洛伐克业主入住率


根据欧盟统计局的数据,斯洛伐克的自住率从20世纪80年代的约50%急剧上升到目前的92%以上,使斯洛伐克成为欧盟住房自有率最高的国家之一,远远超过了2021年约70%的欧盟平均水平。租户仅占斯洛伐克人口的9.7%左右。


但是斯洛伐克只有0.1%的房屋是由私人房东出租的,主要是在布拉迪斯拉发。


业主自住的增长部分是由于合同储蓄系统(Bauspar)使斯洛伐克人很容易获得住房贷款。鲍斯帕尔系统允许借款人以较低的利率获得贷款,政府为所存金额支付利息溢价。


2005年,政府宣布取消租金管制,2007年7月1日生效。然而,该法令从未执行。由于议会拒绝处理这个高度敏感的问题,放松租金管制的计划一再被推迟。


收益率适中;租金仍然很低

根据《全球房地产指南》的一项研究,布拉迪斯拉发市中心Stare Mesto:

1.40平方米的公寓租金收益率在5.01%左右。

2.面积约120平方米的较大住宅的收益率略低,为4.53%。

3.Stare Mesto的平均收益率从四年前的5.5%略微下降到4.5%左右。


在布拉迪斯拉发不太高档的Ruzinov和Nove Mesto(布拉迪斯拉发II区和III区),总租金收益率相差不大,在4.6%到5.7%之间。Airbnb市场正在蓬勃发展,但你的财产可能会受到损害。


在布拉迪斯拉发老城,租金在每平方欧元(11美元)到14欧元(14美元)之间,而在附近的Ruzinov地区和新城,租金在每平方欧元(9美元)到12.5欧元(12美元)之间。


斯洛伐克住宅物业的往返交易成本非常低。


经济增长放缓,通货膨胀飙升

斯洛伐克是东欧转型最成功的国家之一。1993年,斯洛伐克和平脱离捷克共和国(这两个国家以前被称为捷克斯洛伐克)后诞生,拥有稳定的政体和自由的市场经济。斯洛伐克从米库拉斯·祖林达(1998-2004)领导的中右翼联盟八年的改革中受益,他的改革赢得了国际组织的赞誉,并监督斯洛伐克加入欧盟和北约。


经济的快速增长促进了该国在2004年成为经济合作与发展组织(OECD)和欧洲联盟(EU)的成员。2007年12月,斯洛伐克成为申根区的正式成员,允许在24个欧洲国家免护照旅行。


斯洛伐克国内生产总值以及通胀率


继2006年增长8.5%之后,2007年实际GDP增长达到了令人印象深刻的10.8%。起亚、大众和标致雪铁龙都在斯洛伐克建立了大型汽车厂。2008年的增长率为5.6%。


随着全球金融危机的爆发,2009年的GDP收缩了5.4%。2010年斯洛伐克经济迅速复苏,GDP增长5%,但随后的4年经济疲软,2011年GDP增长2.8%,2012年增长1.7%,2013年增长1.5%,2014年增长2.8%。


接下来的5年,经济出现反弹,2015年增长4.8%,2016年增长2.1%,2017年增长3%,2018年增长3.8%,2019年增长2.6%。在2020年因新冠肺炎大流行收缩4.4%后,经济迅速复苏,2021年增长3%。


预计今年经济增长将再次放缓,原因是2019冠状病毒病(Covid-19)感染病例再次出现,供应链中断,而俄罗斯入侵乌克兰进一步加剧了这种情况。国际货币基金组织(IMF)预计,斯洛伐克2022年的实际GDP增速将放缓至2.2%。欧盟委员会则更为悲观,预计今年的增长率为1.9%。


国际货币基金组织在2022年6月与斯洛伐克共和国举行的第四条磋商中表示:“2021年,经济增长反弹至3.0%,但感染浪潮卷土重来和供应链中断阻碍了更强劲的复苏。”IMF补充称:“鉴于斯洛伐克地理位置邻近,严重依赖从俄罗斯进口能源,并高度融入全球价值链,乌克兰战争将抑制经济复苏。”


消费价格急剧上涨。根据斯洛伐克国家银行的数据,由于能源和大宗商品价格飙升,2022年7月,全国通胀率飙升至13.6%,比去年同期的3.3%大幅上升。这是自2000年6月以来的最高水平。根据国际货币基金组织的数据,总体通货膨胀率预计将从2011年到2021年的年均1.8%大幅上升到今年的10.5%。


斯洛伐克2021年的预算赤字相当于GDP的6.2%,高于2020年的5.5%、2019年的1.3%和2018年的1%。这是自2010年以来最大的赤字。因此,斯洛伐克的公共债务总额占GDP的比例已从2020年的59.7%和2019年的48.1%上升至2021年的63.1%。根据国际货币基金组织(IMF)发布的预测,今年的赤字预计将小幅下降至GDP的61.5%。


斯洛伐克失业率


随着最近对该国财政框架和养老金制度的改革,预计未来几年公共财政将得到改善。


劳动力市场的基本面依然强劲。2022年第一季度,整体失业率降至6.4%,低于上一季度的6.6%和去年同期的7.1%。

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