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龙头股保利地产连跌三天,房住不炒,房产股还能不能炒?

2022-11-26 13:32:00 1178

摘要:文:赵怡闻来源:第一财经、新浪财经、经济观察网今天两市震荡下行,保利地产跌0.68%,这已是这家地产股龙头连续第三天下跌,三天累计跌幅超6%。这是印证了三季报不及预期的“见光死”?还是市场流动性有限状况下的弃车保帅?我们细细梳理。保利地产的...

文:赵怡闻

来源:第一财经、新浪财经、经济观察网

今天两市震荡下行,保利地产跌0.68%,这已是这家地产股龙头连续第三天下跌,三天累计跌幅超6%。这是印证了三季报不及预期的“见光死”?还是市场流动性有限状况下的弃车保帅?我们细细梳理。

保利地产的三季报乍一看其实还不错,今年前三季实现营收1117.94亿元,同比增长17.77%;实现归属于上市公司股东的净利润128.33亿元,同比增长34.08%。但这根本逃不过投资者毒辣的眼睛——如果单看第三季度,保利地产净利润28.78亿元,同比下滑6.45%,这也是保利近两年单季度净利增速首次出现负增长。

此外,在销售方面,保利地产第一、二季度的签约金额分别为1096.6亿元、1429.64亿元,而第三季度签约金额仅为941.49亿元,较前两个季度大幅放缓,这也在一定层面上增添了市场的担忧情绪。截至今天收盘,保利地产的市盈率为9.21倍,而同样作为头部股票的万科市盈率为8.92倍,这样一来,理性投资者重新调整配置,也在情理之中。

从规模来看,A股地产股的三大龙头为绿地、万科和保利,三者的营业收入均远超“老四”华夏幸福。其中,绿地控股的营业收入虽约等于万科和保利地产之和,但其盈利能力较弱,毛利率仅14%左右,远远低于A股头部房企30%左右的平均水平。所以市场对于三龙头的选择,似乎更多的时候是在抉择持仓万科,还是保利地产。

那就来解剖一下万科。今年前三季,万科累计实现营收2239.1亿元,同比增长27.2%,归属于上市公司股东的净利润182.4亿元,同比增长30.4%。单季度来看,第三季度公司营收增速为20.77%,净利润增速为31.64%,明显好于保利,且从全年业绩稳定性来看,万科也要更胜一筹。

从盈利能力来看,据Wind数据显示,截至三季末,保利地产与万科的毛利率分别为35.87%和35.99%,相差不大。而费用率方面,保利地产的销售费用率和财务费用率均高于万科。此外,万科的年度净资产收益率大约在20%左右,2018年为23.42%,而保利地产近两年一直低于20%。也就是说,万科的盈利能力似要略高于保利地产。

在业内看来,保利和万科二者的基本面相差并不大,但相对来说,万科在盈利能力方面略胜一筹,杠杆水平也更低,似乎可以享有更高的估值。在基本面相差不大,甚至万科更优一些的情况下,保利地产股价的回调并不突然。

而对广大股民来说,投资地产板块,绕不开龙头股,更绕不开整个地产行业的嬗变。

如果说,保利、万科这些头部房企的日子还算过得去,那中小房企可真是苦不堪言了。由于融资环境监管加剧,市场销售不断降温,让所有地产商都面临巨大的生存压力。截至目前,今年已有超过400家地产商被法院裁定实施破产清算。产业寒意会否蔓延到资本市场,也令部分投资者隐隐担忧。

天风证券研究认为,净负债率偏高是地产企业承压的主因之一。2016年,银亿股份、中弘控股2家房企的净负债率均在120%~130%之间,较高的财务杠杆背后,这些中小房企都有大量的短期负债,因而带来极大的兑付危机。

不过,资本市场最有趣的地方,就是往往能够穿透现象看本质。如果计算一下今年以来的表现,地产板块指数累计涨幅达20%,跑赢沪综指17.7%的累计涨幅。这意味着,站在地产股面前,乐观者还是要比悲观者多一些。

在业内看来,中小地产商生存危机背后,实际上是房地产进入平稳期后的必然结果。行业洗牌、集中度提高,毕竟不是坏事。

根据克而瑞发布的2019年上半年销售数据,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.7个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落,销售难度加大,TOP31-50强之后的房企竞争优势开始放缓,权益金额集中度为8%,下降0.2个百分点。

旭辉控股集团总裁林峰曾对外表示:“规模不是万能,没有规模万万不能。”一家股份制银行公司融资负责人的表述更是直白,“大部分地产商本质上需要银行低成本资金,这就需要一定的规模准入,否则进入不了我们的白名单。”目前看来,大部分银行的白名单客户在TOP30左右,而大部分信托白名单客户在TOP50左右。

以绿地控股为例,因为较大的规模和产业优势,在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米,创下头部房企的拿地价格新低。

没有资金,那么土地拓展就很困难;没有土地拓展,又很难拿到更加便宜的资金,继而进一步丢失市场份额。一旦市场份额缩减,没有广泛布局能力的地产商面对区域或者城市的调控,将是雪上加霜。

有业内人士认为,行业聚集度越来越高,固化越来越强,但这不意味着一成不变,总有掉队的。房地产行业冲规模的窗口期,已经到了最后一两年,未来就关门了。

房住不炒,房地产股能不能炒呢?关键你要选对的那几个。

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