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楼盘测评:市中万科城户型典藏置业改善南城低密土地大城公园洋房

2022-11-23 13:11:07 3368

摘要:Part1.南美南北康07街区,为南区腾飞助力(图片说明R2黄色代表住宅 A33橙色代表中小学A5代表医疗、S+B代表商业混合用地)都知道济南南部缺地,尤其是近期沸沸扬扬违建别墅拆除事件,更是让南部山区的土地显得尤为稀缺。很少有完整的地块,...

Part1.南美南北康07街区,为南区腾飞助力

(图片说明R2黄色代表住宅 A33橙色代表中小学A5代表医疗、S+B代表商业混合用地)

都知道济南南部缺地,尤其是近期沸沸扬扬违建别墅拆除事件,更是让南部山区的土地显得尤为稀缺。很少有完整的地块,看看这个规划配套,整个九曲也就南北康这么一块大一点的地了,足见地块的稀缺。而从之前的南控现在也变成了南美,南城的每一块地都能引起一场腥风血雨。整个南北康07街区一共有7块大涧沟安置房和4块普通住宅地块还有3个教育地块,剩下的就是一些配套用地了

Part2.激战土拍143轮,万科溢价64.41%拿地

整个2021年大部分土地要么就是流拍要么就是低价成交,而有溢价成交的少之又少。而南北康片区07街区的C-1、C-2、C-3、C-4和B-1-1地块经过143轮竞价,溢价64.41%,最高楼面价C-1地块和C--3地块达到了13400元/平米左右,C--2是容积率最高的地块2.7,楼面价也达到了9582元/平米,C--4的楼面价为11078元/平米,而且从地块容积率和楼面价和大小来看,C--1、C--3更适合做纯改善,其他两个地块适合做刚需和刚改的,至于怎么做可以对比规划和户型分布

其实最终被万科拿地一点不奇怪,哪怕多点溢价毕竟万科山望2个地块基本已经交付入住了,而且南城地标望岳中心的开发商也是万科,这就不难看出它拿地的决心了。

Part3.周边项目配套

说到配套,一般从交通开始,这就像人体的骨架,先把人这个体型给撑起来,商业、教育、医疗、文体就像人的五脏六腑,没有他们这就不是一个完整的体系,也就是缺一不可。

交通上有南侧的绕城高速和北侧的二环南快速路高架,东侧是103省道与顺河高架南沿基本重合出行非常便利

商业上C--2地块北侧有市中万科中心276米的超高层写字楼与印象城签约了5.5万平米的商业中心,往北还有在建的绿地商业综合体、唐人商业综合体和已建成的贵和购物中心,项目东侧还有鲁能领秀公馆的美丽汇,可以说整个南城的繁华都聚集于此。

教育上整个片区有5所幼儿园、4所小学、3所初中、1所高中,而项目周边也有规划的教育用地。在C-1地块的西侧有30班的小学地块,北侧是初中用地。C-3的南侧有一个18班的初中和36班的小学。享受经五路小学、省实验中学的教育资源。

医疗上项目的西侧有规划中的市中区人民医院新院区南院,周边还有山东省警官医院、山东省立医院南院。

文体上项目围绕着10.7万方的望岳康体公园,,配建有足球场、篮球场、康养休闲和儿童游乐区。

Part4.市中万科城,大城敢想象

一个小区敢叫城的不多,开发商同一项目要有多个地块开发才能叫做城,一听到就知道规模不小,就像济南的新房叫做城的有如龙湖龙誉城、融创文旅城、雪山万科城、高新万科城、中海华山龙城、金科城、融汇城、绿地新里城、领秀城等等,这个项目叫市中万科城,足见其规模。

这也是万科在济南的第三座城,之前有高新的万科城建成较早已经成为2手房,雪山的万科城规划了8个地块107栋楼户数7249户也是一个大社区,而市中万科城是4个地块规划了2063户,那么接下来我们看看每个地块都是如何规划的。先说一下不变的

[项目规模]:26万方 [ 规划户数 ]:2063户

[交房时间]:2024年12月底 [ 装修 ]:精装修

[ 物业 ] :万科物业 2.36元/月 [ 梯户比 ]:1梯2户

[ 车位配比 ]:1:1.2 [ 绿化率 ]:30%

  1. -1地块:改善首选 低密宽景洋房

  1. -1地块占地20678㎡ 合计31亩地,容积率为2.0,总建筑面积是41356㎡,楼面价达到了13473元每平米,是4个地块中楼面价最高,容积率最低的地块。共有5栋楼,共有286户,共有机动车位346个(地上13个+地下333)车位配比达到了1:1.2。

  • 最南侧为7号楼、6号楼为10层,层高3.1米,面积是165平,共80套;

  • 5号楼、3号楼是17层,层高3米,面积为143平,共136套;

  • 1号楼是18层的,面积143平,共72套

6#7#号楼都为165平户型,整个南向采光面达到了16米,客厅宽度6米,进深接近10米,这样下来就客厅就接近60平方米,相当于高层80平整个的一个套内使用面积了。

卧室的宽度是3.8米,带了南向独立卫生间,整个主卧接近30个平方,整个户型也是全明通透,拥有更多的采光面也加大了很大的视野。

1#3#5#都为143平户型,整个南向采光面达到了13.1米,视野更开阔,采光面也更大。属于3+1户型,客厅宽度达到了6.3米可以分割出一个小书房,当然了也可以作为一个宽厅使用,灵活多变。

主卧宽度3.8米,深度6.83米,面积达到了26个平方,居住起来舒适很高。

总结:整个C1地块主要有2个户型,143平和165平,妥妥的改善,容积率低,舒适度高。需要注意的是项目西侧有学校,北侧有中学,西北侧有北康的回民墓地和混凝土搅拌中心。

C-2地块:出繁华,入宁静

C-2地块占地34410㎡合计51.6亩,建筑面积92907㎡,容积率是2.7,楼面价是9582元/㎡是4个地块中面积最大,容积率最高,楼面价最高不过万的一个地块。共11栋楼,760户,小区共有947个停车位(地上76个+地下871个)车位比达到了1:1.24个。

  • 中间户型105平、边户115平高层的楼栋有1#、2#为27层3#、4#、9#为25层共5栋楼,105平共258套,115平为258套共516套。

采用动静分离设计,客厅宽度3.5米,南向开间达到了9.4米,采光面大,视野也好。进深达到9.15米,户型整体方正,全明;主卧次卧带有飘窗,属于赠送面积;U型厨房,操作空间提升了20%。

边户属于3叶草户型,卧室各在一侧,没有面积浪费。进门入户玄关,让整个空间私密很高;客厅宽度3.5米,南向采光面9.6米,进深9.2米。全明通透,采光视野好,双卫设计舒适度更高。

  • 5#、10#2栋楼都为18层小高层规划设计图未出来,应该都是2个单元的,共计144套。

  • 143平位于13#1栋楼共40套

客厅开间达到了6.3米,南向达到了13.26米;入户玄关,更享私密;客厅近60平米,卧室达到了25平米,带有独立卫生间,私密享尊贵,舒适性更高更好。

  • 165平的位于6#11#14#3栋楼都是10层洋房层高3.1米,共计60套

整个南向采光面达到了16米,客厅宽度6米,进深接近10米,这样下来就客厅就接近60平方米。卧室的宽度是3.8米,带了南向独立卫生间,整个主卧接近30个平方,整个户型也是全明通透,拥有更多的采光面也加大了很大的视野

总结:整个C-2地块面积最大,可以操作的空间也大,看效果图就可以看出来,60米宽的大门,门口约8米高的迎客松无不显示尊贵

C-3地块规划还未出

占地28261㎡,合计42亩,建筑面积59348㎡,容积率达到了2.1,预计户数435户,户均面积136平,也是妥妥的改善楼盘。比C-1地块稍微大一点,楼面价为13334,比C-1地块每平便宜139元,预计后期也是主要改善为主,需要注意的是在它的西侧是济南普润水务有限公司,东北角还有一块幼儿园的教育用地。北侧为望岳路的康体公园,南侧为中学教育地块用地。

C-4地块

占地28169.6㎡,合计42亩,和C-3地块面积差不多,建筑面积70425㎡,容积率2.5,要比C-3地块容积率要大,楼面价为11078元/㎡。规划了582户,共6栋楼。机动车车位717个(地上58个+地下659个)户型未出。

  • 2#总高12层,层高3米,3个单元

  • 3#总高18层,层高3米,3个单元

  • 5#、6#、8#、9#总高3米,3个单元

需要特别注意的是2号楼东单元、中单元的1层4户以及2--4层9户,大寒日采光不足2小时是居住公寓;3号楼的西单元1--3层3户是住宅公寓,中单元1--4层的4户未居住公寓;6号楼的1--4层有4户为居住公寓,总计24户居住公寓,买的时候一定要注意。

Part6.周边楼盘对比

  • 绿地新里城B10地块澜庭公馆 均价18500元/㎡ 面积95、117、129、142、160平,2023年年底交房;万科山望的成交均价在22000元/平米已售罄。

  • 鲁能领秀公馆的2手房价格在22000元/㎡左右。

  • 领秀城的2手房价格达到了25000/㎡左右

  • 中国MALL百步亭价格也在20000元/㎡

Part7.总结

作为济南第三座万科城,户型设计上还是可圈可点的,143平以上客厅更是达到了6米及以上,从105--165平无论是刚需还是改善都能找到合适自己的,项目价格未定预计在3月底,按照保守和山望持平的2.2万均价,小高2.3万、洋房2.5万左右,那么总价区间在230万--410万左右,至于最终价格怎样,我们静等开盘。如果本文对你买房、看房有所帮助欢迎关注、点赞、转发、收藏!

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