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万科董事会主席郁亮论房地产:要么死,要么活,没有中间状态

2022-11-23 08:37:57 895

摘要:昨天晚上开始,一份题为《郁亮在万科2022年会上的总结发言》开始在网络迅速传开。据悉,这是万科董事会主席郁亮于2月9日在万科内部召开的主题为“敢拼才会赢”的年会上的讲话稿。我看了一下时间,是2022年1月9日的讲话。我自己作为散户,持有万科...

昨天晚上开始,一份题为《郁亮在万科2022年会上的总结发言》开始在网络迅速传开。据悉,这是万科董事会主席郁亮于2月9日在万科内部召开的主题为“敢拼才会赢”的年会上的讲话稿。我看了一下时间,是2022年1月9日的讲话。

我自己作为散户,持有万科,但是深度看空房地产,我多次表示,有合适机会就会清仓万科,所以很多人过来问我的看法。这份讲话很多人都解读过,我晚上仔细看了原文,这里想谈谈自己的看法()。

一、外部环境

俗话说,形势比人强,识时务者为俊杰,作为企业家和投资者,首先必须对行业环境有深度认识,才有可能制定正确的策略。

1、外部环境的大特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说,缩表出清就是去金融化。什么叫做去金融化?第一,对于房子的购买者,你买了就是住,你不要指望靠房子涨价去发家致富,第二,对于房子的制造者,也就是房地产企业,你的资产负债率要降低,第三,对于银行这样的资金提供者,你要控制房地产业务贷款的规模,第四,对于土地的提供者,地方政府,你要降低土地出让金在财政中的比例。

现在第一和第二做的比较好,第三有征兆,第四目前还没体现到。这四个是有机关联的,主动或者被动,第四都会出现。

缩表是什么?资产负债表,资产=负债+所有者权益,资产和负债同时减少就是锁表。行业锁表意味着行业规模降低,体现在出售面积和销售金规模。出清是个结果,行业缩表了,必然有企业被淘汰。

2、要么死、要么活,没有中间状态。

什么是黑铁时代?我自己就是玩英雄联盟的,单排,长期徘徊在青铜,偶尔打到白银,我不是黑铁,但是对于黑铁环境深有感触。这个游戏要活下去,要胜利,不是看你多牛逼,而是看你的短板在哪里,有短板必死。

没短板就能赢?远远不够,因为你可能会沦为平庸。这个时候必须有亮点,才有突破口,才能杀出一条活路。

总结一下:把自己可能有的漏洞补上,同时寻找突破口。

3、去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁,而且随着需求不断被满足,总量也在不断变小。

租购并举固然对租赁住房是机会,但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择,会分流买房子的需求。

人、地、房之间的匹配关系可能改变。

上面三句话第一和第二说的是房地产行业的需求是在减少的,这和人口规模见顶,老龄化发展有关,但是如同我对老龄化的预期一样,我认为我们国家的人口老龄化是有一个临界点的,过了这个点,速度会加快,房子的需求也是一样的,过了某个点,会迅速降低。

这就像上海的2021,七月份之前大家在抢房,在摇号,11月份忽然大量的房子就卖不出去了,需要中介去推。

第三句话说的是什么,有些需求小的地方可能就真的不行了,需求大的地方会增加供给从而保持房价的稳定,那么公司未来的发展还是要建立在“房住不炒”这个大前提下去思考。

二、应对策略

1、环境是改变不了的,只能接受。首先是保证自己活下来,甚至于不受伤,然后图发展。

2、在行业萎缩的背景下,行业会分化,公司必须走集约化、精细化发展。怎么办?裁人、降薪、多干。

裁人方面,郁亮说:“今天拉通来看,各区域真的需要建设那么多的产品线,那么多产品负责人吗?”、“此前多出来的51位同事被分解到了其它部门中,也就是说我们做一个事情招一些人来,后来虽然不合适、或者有调整但也还留在这里,所以业务的此消彼长必然件随着组织适配调整。


降薪方面,郁亮说:“我们的福利、补贴等等,要跟黑铁时代相适应。”、

多干方面,郁亮说:“房地产过去每个环节都可以外包,每个环节外包出去之后我们还能赚钱,今天还能做到吗?”、“关于木地板基材的案例。所以我们二传手文化动不动请外面发包做一个,昨天说工地围板一拆除20、30万正常。我们今天黑铁时代了,我们自己不干谁干?

三、几个注意点

1、我们是在背水一战的情况下开展工作,一切工作都围绕打仗进行,围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开。“长肌肉”就是前面说的提高公司的管理能力,勤俭节约,属于内向的提效。

2、郁亮还是挺逗的,“我们不要妄自菲薄说某某比我们好,谁能和上海市政府签署全面战略合作协议?是万科。广州市准备和谁签署战略合作协议?是万科。所以我们有很多的资源,整个集团的力量聚合在一起,万科就很强大。”

这段话大家自己去理解。

3、万科的工作标准。三个要求——做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

做专业高手告诉我们不能满足于做业余的好手,我们不要和自己过去比较,也不要同兄弟比较,而要与行业中的标杆比较。

二是做全能冠军。靠一招鲜吃天下的时代已经结束了,现在要开发、经营、服务并重,这也是万科新的铁人三项。

三是做长跑胜将。长期坚持、长期坚守做正确的事,不违反纪律,才能够让我们打得特别好。

四、我的思考

1、公司的净利润和杠杆率、利润率和周转率有关。从目前的行业看,周转率大家其实都差不多,可以提升的空间并不大,杠杆率在下降,具体下降多少每家公司不一样,但是没有说提高杠杆率的吧?利润率被锁死了。

那么在公司的净利润没有上涨空间,甚至必将下滑的时候,未来股价怎么走?

2、利润率这块,房子的主要成本是土地出让金,限制新房房价,同时卖地很贵,这里面有地方政府和房地产公司的博弈,但是客观说,房价这么贵主要责任在政府,不怪银行不怪房地产公司,你能不能把土地出让金降低?

比如上海,土地出让金锁死1万一平,那么整个上海的房价瞬间就下来了。这是个极端情况,但是也能说明很多问题。

在上海这样的强势城市,地方政府的议价权很大,而在三四五六线城市,未来的土地出让金可能会调整,但是需求也不大,那么土地出让金的降能不能对冲需求的降?不知道。

说到底,这是一个行业竞争格局的问题。

3、我们一直期望,房地产行业能够实现产能出清,但是最近啊,恒大说了,决不能贱卖资产,我们现在的核心是“保交楼”,这些要死的房地产公司手里的土地开发完是有很大的量。我个人觉得房地产行业集中度提高并不容易,不要乐观。

纵观万科郁亮的讲话,很适合做总经理,董事长不称职,因为它的重心是向内的,向内是什么?是兜底的,是提升有限的。未来怎么实现突破?他完全没思路,连一个提法都没有。

我们可以说万科低调,说郁亮是被行业大势胁迫,说已经很好了等等,但是作为投资人我看不到光明在哪里。

能确定的是在这个大管家的带领下,万科很安全,有可能受伤相对也是很小的,在剩者为王的逻辑下,万科未来大概率在地产行业是有一席之地的。

期待的点是未来行业格局稳定后,估值水平能提高,这个是可以期待的,但是没把握。

万科,一个三流行业的优秀公司,算不得伟大,胜在便宜,凑着拿着,看价出。

这篇文章也算我对房地产行业未来发展及投资价值的一个总结,有兴趣的朋友多看看。

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