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昨天晚上开始，一份题为《郁亮在万科2022年会上的总结发言》开始在网络迅速传开。据悉，这是万科董事会主席郁亮于2月9日在万科内部召开的主题为“敢拼才会赢”的年会上的讲话稿。我看了一下时间，是2022年1月9日的讲话。

我自己作为散户，持有万科，但是深度看空房地产，我多次表示，有合适机会就会清仓万科，所以很多人过来问我的看法。这份讲话很多人都解读过，我晚上仔细看了原文，这里想谈谈自己的看法（）。

一、外部环境

俗话说，形势比人强，识时务者为俊杰，作为企业家和投资者，首先必须对行业环境有深度认识，才有可能制定正确的策略。

1、外部环境的大特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。什么叫做去金融化？第一，对于房子的购买者，你买了就是住，你不要指望靠房子涨价去发家致富，第二，对于房子的制造者，也就是房地产企业，你的资产负债率要降低，第三，对于银行这样的资金提供者，你要控制房地产业务贷款的规模，第四，对于土地的提供者，地方政府，你要降低土地出让金在财政中的比例。

现在第一和第二做的比较好，第三有征兆，第四目前还没体现到。这四个是有机关联的，主动或者被动，第四都会出现。

缩表是什么？资产负债表，资产=负债+所有者权益，资产和负债同时减少就是锁表。行业锁表意味着行业规模降低，体现在出售面积和销售金规模。出清是个结果，行业缩表了，必然有企业被淘汰。

2、要么死、要么活，没有中间状态。

什么是黑铁时代？我自己就是玩英雄联盟的，单排，长期徘徊在青铜，偶尔打到白银，我不是黑铁，但是对于黑铁环境深有感触。这个游戏要活下去，要胜利，不是看你多牛逼，而是看你的短板在哪里，有短板必死。

没短板就能赢？远远不够，因为你可能会沦为平庸。这个时候必须有亮点，才有突破口，才能杀出一条活路。

总结一下：把自己可能有的漏洞补上，同时寻找突破口。

3、去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁，而且随着需求不断被满足，总量也在不断变小。

租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。

人、地、房之间的匹配关系可能改变。

上面三句话第一和第二说的是房地产行业的需求是在减少的，这和人口规模见顶，老龄化发展有关，但是如同我对老龄化的预期一样，我认为我们国家的人口老龄化是有一个临界点的，过了这个点，速度会加快，房子的需求也是一样的，过了某个点，会迅速降低。

这就像上海的2021，七月份之前大家在抢房，在摇号，11月份忽然大量的房子就卖不出去了，需要中介去推。

第三句话说的是什么，有些需求小的地方可能就真的不行了，需求大的地方会增加供给从而保持房价的稳定，那么公司未来的发展还是要建立在“房住不炒”这个大前提下去思考。

二、应对策略

1、环境是改变不了的，只能接受。首先是保证自己活下来，甚至于不受伤，然后图发展。

2、在行业萎缩的背景下，行业会分化，公司必须走集约化、精细化发展。怎么办？裁人、降薪、多干。

裁人方面，郁亮说：“今天拉通来看，各区域真的需要建设那么多的产品线，那么多产品负责人吗？”、“此前多出来的51位同事被分解到了其它部门中，也就是说我们做一个事情招一些人来，后来虽然不合适、或者有调整但也还留在这里，所以业务的此消彼长必然件随着组织适配调整。”

降薪方面，郁亮说：“我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。”、

多干方面，郁亮说：“房地产过去每个环节都可以外包，每个环节外包出去之后我们还能赚钱，今天还能做到吗？”、“关于木地板基材的案例。所以我们二传手文化动不动请外面发包做一个，昨天说工地围板一拆除20、30万正常。我们今天黑铁时代了，我们自己不干谁干？”

三、几个注意点

1、我们是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开。“长肌肉”就是前面说的提高公司的管理能力，勤俭节约，属于内向的提效。

2、郁亮还是挺逗的，“我们不要妄自菲薄说某某比我们好，谁能和上海市政府签署全面战略合作协议？是万科。广州市准备和谁签署战略合作协议？是万科。所以我们有很多的资源，整个集团的力量聚合在一起，万科就很强大。”

这段话大家自己去理解。

3、万科的工作标准。三个要求——做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

做专业高手告诉我们不能满足于做业余的好手，我们不要和自己过去比较，也不要同兄弟比较，而要与行业中的标杆比较。

二是做全能冠军。靠一招鲜吃天下的时代已经结束了，现在要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。

三是做长跑胜将。长期坚持、长期坚守做正确的事，不违反纪律，才能够让我们打得特别好。

四、我的思考

1、公司的净利润和杠杆率、利润率和周转率有关。从目前的行业看，周转率大家其实都差不多，可以提升的空间并不大，杠杆率在下降，具体下降多少每家公司不一样，但是没有说提高杠杆率的吧？利润率被锁死了。

那么在公司的净利润没有上涨空间，甚至必将下滑的时候，未来股价怎么走？

2、利润率这块，房子的主要成本是土地出让金，限制新房房价，同时卖地很贵，这里面有地方政府和房地产公司的博弈，但是客观说，房价这么贵主要责任在政府，不怪银行不怪房地产公司，你能不能把土地出让金降低？

比如上海，土地出让金锁死1万一平，那么整个上海的房价瞬间就下来了。这是个极端情况，但是也能说明很多问题。

在上海这样的强势城市，地方政府的议价权很大，而在三四五六线城市，未来的土地出让金可能会调整，但是需求也不大，那么土地出让金的降能不能对冲需求的降？不知道。

说到底，这是一个行业竞争格局的问题。

3、我们一直期望，房地产行业能够实现产能出清，但是最近啊，恒大说了，决不能贱卖资产，我们现在的核心是“保交楼”，这些要死的房地产公司手里的土地开发完是有很大的量。我个人觉得房地产行业集中度提高并不容易，不要乐观。

纵观万科郁亮的讲话，很适合做总经理，董事长不称职，因为它的重心是向内的，向内是什么？是兜底的，是提升有限的。未来怎么实现突破？他完全没思路，连一个提法都没有。

我们可以说万科低调，说郁亮是被行业大势胁迫，说已经很好了等等，但是作为投资人我看不到光明在哪里。

能确定的是在这个大管家的带领下，万科很安全，有可能受伤相对也是很小的，在剩者为王的逻辑下，万科未来大概率在地产行业是有一席之地的。

期待的点是未来行业格局稳定后，估值水平能提高，这个是可以期待的，但是没把握。

万科，一个三流行业的优秀公司，算不得伟大，胜在便宜，凑着拿着，看价出。

这篇文章也算我对房地产行业未来发展及投资价值的一个总结，有兴趣的朋友多看看。