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黑铁时代,万科跌成“黑铁”,房地产历史性一刻

时间:2022-11-23 08:34:15 | 浏览:131

这个周末,几乎所有的保利品牌,都在刷屏同一条朋友圈:“新王登基!历史性时刻来了,保利市值超越万科。”郁亮“黑铁时代”论曝光一个月后,中国房地产,迎来一个历史时刻:万科不再是A股市值最高的房企。当了N年的“老二”,有一天终于翻身成“龙一”,保

这个周末,几乎所有的保利品牌,都在刷屏同一条朋友圈:


“新王登基!历史性时刻来了,保利市值超越万科。”


郁亮“黑铁时代”论曝光一个月后,中国房地产,迎来一个历史时刻:万科不再是A股市值最高的房企。


当了N年的“老二”,有一天终于翻身成“龙一”,保利人鸡冻的心情可以理解。


但故事的另一方——万科的股民们,就没有这么好的心情了。


他们买的万科,自今年开年以来,股价就一直“跌跌不休”,从1月初的阶段性高位23.09,一路跌到了3月11日的历史新低16.02。


不仅跌破了市净率,市值更被保利超越,连蝉联多年的A股地产股市值第一的位置都不保。


股民们搞不懂,他们买的 “龙一”,怎么突然间就变成 “黑铁”了呢?


“龙一”变 “黑铁”,股民很生气


今年初抄底万科A的股民们先别生气,因为拉长时间来看万科A的股价你们就会发现:


今年初抄底万科A的人,最多站岗在半山腰。


真正高位站岗的人,是去年年初买入万科的“韭菜们”。


数据显示,万科A股价在去年3月初到达最高点33.35元,之后便一路走低,虽然中间偶有反弹,但难改下跌大势。


今年以来,万科股价更是一路狂泻,不仅跌穿19.58元的净资产线,更不断创造近年来股价的历史新低,最新历史低点便是3月11日的16.02元。


假设最倒霉的情况:


有位股民从从去年3月初万科股价的最高点33.35买了1000股,然后一路持有至3月11日,万科股价跌至16.02后卖出。


那么,持有了万科股票一年时间,这位股民亏了多少呢?


答案是:16.02*1000-33.35*1000=-17330,亏损幅度超过50%。


A股的情况是这样,港股的情况有没有更好呢?


并没有。


数据显示,港股万科企业股价在去年2月底3月初达到历史高位33.50港元后,同样一路向下。


3月11日,万科企业股价跌至15.44港元,同样达到近三年多的历史新低,情况比A股还不如。


要知道,这可是万科啊,曾经的龙头股,房企的市值第一,行业的老大哥。


有人会说,万科股价下跌,也怨不得万科,是受大行情所累。


近一年来,地产股的行情惨不忍睹,股价腰斩甚至闪崩的大有人在。万科虽然是龙头,但也架不住市场行情差,信心不足。


再加上俄乌战争的爆发,国际形势动荡引发全球股市都在下跌,万科再也只是千千万万下跌股票当中的一个而已。


这样的论调,初听好像很有道理,但仔细一推敲,就会发现站不住脚。


隔壁的保利、华润、中海、龙湖,同样也是地产股,同样也受行业和国际大势影响,怎么不见它们的股价出现如此惨烈的下跌!


当中有的甚至不跌反涨,逆势杀出!


当中的龙湖,甚至都还不是国字头,而是民企。


当中的保利,去年和万科的股价,一个20元,一个10元,市值相差一千亿。


谁能想到,只是过了一年时间,龙湖就一度成为了港股市值最高的房企,而保利的市值竟然超过了万科,成为A股房企中的“龙一”了?!


这样的惨烈对照下,也难怪股民们那么生气!


有股民吐槽:


万科一直绿,干脆改名叫绿科算了!那个什么亮,也该改名叫绿暗!


还有投资者甚至倡议:


建议万科中小股东收集10%以上的筹码,提议召开临时股东大会,罢免郁亮、祝九胜等管理层,完成姚老板未竞之事业。


如果失败,就提议给这些管理层每年发250块钱的年薪,以表彰他们这些年为万科做出的“卓越”贡献。


股民们的吐槽当然只是气话。


但作为行业龙头,万科的股价跌成这个鬼样子,我们也确实想问一句:


万科,你怎么了?


净利润250?万科怎么了?


万科股价下跌得如此离谱,大家能想到的最直接的原因是业绩不好。


数据显示,2021年,万科累计实现合同销售金额6277.8亿元,同比2020年的7041.5亿元下降10.8%,这也是万科首次出现销售额负增长。


而且,下降的幅度还不低:


Top10房企里面仅次于恒大和绿地;Top20房企里面也只跑赢了中南、金科和阳光城。


注意,这些都是已经爆雷或者处在爆雷边缘的房企。


简而言之,万科跑赢它们是应该的,跑不赢才有问题。


今年1-2月份,万科实现销售额646亿元,同比下跌43.57%,增速在Top10房企里面位列倒数第三。


不仅销售表现跑输大部分同行,落实到财报表现上,万科的业绩同样出现了“翻车”的现象。


财报显示,2021年前三季度,万科实现营业收入2715亿元,同比增长12.42%;但归属于上市公司股东的净利润却只有167亿元,同比下跌15.98%,增收不增利。


同时,公司房地产开发业务的毛利率下跌至17.5%,首次跌破20%;净利率也只有9.06%,首度低于10%。


这样的三季报,让人不禁隐隐担忧起万科即将发布的2021年年报,会不会有“爆雷”的可能?!


就在几天前,一群金融大V突然在微博上集体爆料称,中金公司预测,万科2021年年报净利只有250亿。


大V们分析了万科的房地产开发业务,给出了力证万科净利润只有250亿的三大原因:


1,2021年房开业务毛利率比2020年降低至少8个点,也就是少了320亿毛利,假设2021年房开业务收入增量400亿,那么又多了80亿,合计减少毛利240亿,扣除增值税后减少200亿。


2,2020年投资收益远高于前面年份,预计有广信资产包因素,2021年投资收益减少80亿。


以上合计280亿,税后220亿左右,扣除少数股东权益预计减少归母净利润利润150亿。


2021年上半年高点万科拿地第一,减值肯定也会比往年多。


猫姐看了一下, 2020年万科全年报表综合毛利率为29.3%,房地产及相关业务的毛利率为22.6%。


假如按照大V们预测的,那2021年万科房开业务的毛利率,将跌至不足15%。


这有没有可能发生?!


毕竟今年前三季度,万科房开业务的毛利率已经只剩17.5%了。如果四季度的业绩差一点,也不是不可能!


大V还发出了灵魂拷问:


很好奇,“绿科”去年净利润250亿,为什么大家都不相信?


你要知道你买的是哪个万科!是那个口口声声跌破净资产后就回购的万科!是那个一边说活下去一边在2021年初高点拼命拿高价地的万科!是那个拿了高价地吃瘪后2022年低价地又不敢拿的万科!是那个说的比唱的好,但做的却稀烂的万科!


猫姐回忆了一下, 2021年中期业绩推介会上,万科董秘朱旭确确实实说过,触发两个条件的时候,公司就会立即进行股票回购:


一是股价跌破每股净资产;


二是连续20个交易日股价跌幅累计超过30%。


现在,万科股价破净已经半年有余。不少投资者孜孜不倦在互动平台上提问:


万科你到底什么时候履行承诺、回购股票?


得到的回应一律是:


根据公司股东大会回购股份的一般性授权,董事会可以根据资本市场和公司股价的波动和变化,酌情及适时回购已发行股份。


没想到你万科浓眉大眼,说了也会当做没说过。


难怪股民们怨念这么深!


漫画:说财猫绘


还好,万科的2021年年报,马上就要在3月31日披露了。


届时,万科的净利润是不是跌得只剩250?万科的业绩什么时候能反弹?万科到底回不回购股票?或许就会有一个更加清晰的答案了。


只是,希望不会像此前万科年会,郁亮高喊“黑铁时代,万科要背水一战”那样,带给房地产股的,是又一个黑色星期四。

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