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手握1400亿现金,净利增逾10%!万科郁亮:房地产恢复是缓慢温和的过程

2022-11-23 08:32:42 416

摘要:上半年净利同比增长超过10%,手握现金超过1400亿元……日前,地产龙头万科交出了一份超出市场预期的中期业绩,受到市场关注。8月31日,万科举行2022年中期业绩会。会上,面对外界最关心的房地产市场形势问题,万科董事会主席郁亮再次表达其对国...

上半年净利同比增长超过10%,手握现金超过1400亿元……日前,地产龙头万科交出了一份超出市场预期的中期业绩,受到市场关注。

8月31日,万科举行2022年中期业绩会。会上,面对外界最关心的房地产市场形势问题,万科董事会主席郁亮再次表达其对国内房地产市场的判断:“从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢而温和的过程。”

来源:万科供图

对未来企稳回升有信心

对于房地产市场近期表现,郁亮认为,“住房的刚性需求仍然很强,依然是个十万亿量级的巨大市场,常做常有,常做常新。”郁亮举例称,目前市场中的存量住房,按照自然更新速度,每年要淘汰10亿至11亿平方米,其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。按照当前新开工的降幅,新建住宅还达不到自然更新所需要的水平,这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素,因此当前市场是偏低了,不会一直维持在这个水平。

郁亮认为,当前房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中的前两者已经实现,“稳预期”还存在较大挑战。相比短期政策,万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。

他表示,房地产进入了新的阶段,为城市提供的配套服务业态越来越丰富,新的业务发展起来,同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务,需要有独立的政策制度。举例而言,要素成本需要和收益匹配,地价不能太贵,税费、利息不能太高;现金流入需要和流出匹配,地价是否能分期付,投资的回笼周期如果是十年、二十年,相应融资期限是否能拉长,以及需要建立类似REITs的权益性渠道。这些新领域的成长,需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。

8月30日晚,万科发布的2022年半年度报告显示,公司实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元,同比增长10.6%。

上半年,万科保持“绿档”,经营性现金净流入82.9亿元,同比增长22.2%;持有货币资金1410.7亿元,高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元,覆盖倍数为2.3倍,净负债率35.5%。

向开发、经营、服务并重的战略转型

郁亮介绍,万科在规模和债务方面一直比较克制,所以经营层面有一定的安全边际。去年以来,万科应对工作也做得比较早、比较扎实,销售回款效率一直保持在比较高的水平,债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此,尽管今年上半年市场波动超出了所有人的预期,万科的经营性现金流仍然实现了净流入,比去年同期表现更好。

谈到近期热点“保交付“问题,郁亮表示:“请客户放心,万科不仅是保证交付,还要保证质量,上半年已经平稳交付了11.5万套住宅。”

郁亮称,万科邀请客户共建家园,让客户能看见万科在建项目进展情况。目前为止,70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作,目前已实现35%的项目在交付的同时,将房产证交到业主手里。

在谈到疫情影响时,万科总裁祝九胜表示,疫情和整体经济增速放缓给万科带来很多挑战,万科也接受这种检验。

“好学生喜欢难题目,万科立足当好学生,就应该去克服宏观经济以及不可抗力等等因素的影响。同时,作为一个好学生,必须喜欢难题目,必须去做难而正确的事情。”祝九胜表示,万科从房地产的开发,转向不动产的开发、经营、服务并重的战略效果,已经初见成效。

郁亮举例,在以浙江为代表的竞争特别激烈的市场,即使受到疫情影响,万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城MEGA,首年经营性净现金流(NOI)率也达到了6%,泊寓在浙江今年以来整体出租率达95%,万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验,也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

郁亮坦言,在当前的外部环境下,万科也有压力,也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康,保持不断跑下去的状态,对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

编辑:于红波

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