时间：2022-11-23 07:45:32 | 浏览：1954
郁亮认为，房地产企业不能再靠囤积原材料赚土地升值的钱了，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。出路只有一条，“踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。”
文｜《中国企业家》记者 李艳艳
编辑｜米娜
头图摄影｜邓攀
“如果说‘房住不炒’刚提出时，市场上还有些侥幸心理，那么过去4年的调控，让市场清醒地认识到了政策的稳定性。”3月31日，在万科2020年报业绩会上，针对外界高度关注的房地产政策问题，万科董事会主席郁亮如是说。
2019年下半年以来，地产行业出台了一系列重要政策，从“三道红线”、贷款集中度管理，到土地供应“双集中”，每一项政策的出台，都会引起市场的强烈关注。郁亮表示，上述所有政策都可以追溯到一个共同源头，那就是“房住不炒”。
万科2020年年报显示，公司实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。
“从目前来看，我们的方向选对了，也在部分业务上建立了市场竞争优势。”郁亮总结称，沿着客户需求、城市发展这两条主线，这个行业还有大量机会，但和过去不同的是，机会不再唾手可得。
围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，万科从传统的开发业务转向开发与经营并重。综合来看，在行业增速放缓的2020年，万科的销售业绩保持了双位数增长，而在新赛道方面，物业、长租公寓、物流业务也都在各自行业中做到了规模“龙头”地位。
业绩获得高增长的背后，万科的财务尤其是债务表现堪称“保守”。截至2020年底，万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债（830亿元）的2.4倍；总有息负债（2586亿元）占总资产的比重不足14%；净负债率仅18.1%，已连续20年低于40%。
业绩会现场，有证券分析人士提出疑问：万科是否需要保持这样低的负债水平？过低的净负债率，是否会影响公司未来的投资力度和节奏，影响新业务的成长？
就此，郁亮回应道：“万科不追求过低净负债率，40%这条线，是我们过去相当长时间坚守的。有时候净负债率低一点，那是万科在等待机会。”
对于今年部分城市出台的土地集中供应政策，郁亮称：“这就要求企业的资金实力具有很大弹性。我们保持18%的净负债率，也可能正是为了等待市场出现此类机会。”
“三道红线”指标，目前万科还处在“黄档”区间。公司期末剔除预收账款(6856亿元)的资产负债率为70.4%，略超70%的红线。对此，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华称，公司有信心在今年一季度回到“绿档”。
每年的万科年度业绩会，对地产业而言，具有“风向标”般的警示意义。万科董事会主席郁亮的一系列箴言，诸如“活下去”“管理红利”，早已成为业内的“金句”。今年，郁亮多次喊出“向制造业学习”，“美的、格力、海尔”等家电行业龙头，他亦如数家珍。
“今年可以说是行业进入管理红利时代的元年，大家都在感叹挣钱不容易，不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了，这是不是就代表着我们没有发展机会了呢？”郁亮自问自答，“家电行业的发展给我们提供了一个很好的例子。”
这次，郁亮又发现了什么？未来房地产行业的机会在哪里？
来源：被访者
郁亮认为，“三道红线”“双集中”等政策的出台，标志着房地产行业明确进入了管理红利时代，最大的变化是房屋回归居住属性，房地产回归实业属性。
回归实业属性，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢，房地产要从开发为主转向开发与经营并重，住房将越来越像耐用消费品，开发业务将越来越像制造业，经营业务本质上是内容的经营，将越来越像服务业。
“这也符合万科一直以来的观点。企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。”郁亮说，未来的竞争会更加全面和激烈，行业的出路只有一条，“踏踏实实
