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Joseph Mallord ，the grand canal, venice

文/顾天杰

2018年3月5日，我们关注了山东境内一座存在感不高的城市，菏泽。

人口大市，经济小市。

菏泽作为2017年棚改量全国第一的城市，登上我们叶檀财经的头条。当时文章标题是，《今天定调 2018年房地产市场没变！这个四省交界的人口大市 会继续成为房地产隐形冠军？》。

从2016年开始，菏泽拉开棚改序幕，完成6.2万户棚改；2017年棚改白热化，涉及18.2万户、近70万人，计划改造3092万平米，相当于拆掉一个百万人口的城市。

2019年，山东省内另一个城市急速蹿升，接下菏泽的接力棒。

同样是人口大市，经济小市，临沂。

同样的逻辑，同样的套路，让临沂房价也坐上火箭。

我们根据70%二手房价格涨幅，30%房租涨幅的权重计算，2019年上半年，在全国308个城市里，临沂综合涨幅全国第二，仅次于南昌；二手房排名第三，仅次于南昌和遵义。

（制图：叶檀财经 数据来源：禧泰数据）

太火爆了！土地供应拦腰截断 房子库存只够卖1.63个月

最近三年，临沂房价上涨最多。

根据世联行2018年临沂房地产市场报告，2016年，临沂全市商品房成交均价5438元/平米，同比上涨7.26%；2017年成交均价接近7000元/平米；2018年成交均价蹿升到8080元/平米，同比上涨21%。

临沂土地供应量却一直在减少。

隔壁菏泽作为棚改大市，依靠货币化安置，居民以3-4倍杠杆入市，购买不止一套新房，拉动了菏泽房价。

临沂是从源头入手，直接减少土地供应，房企不得不高价拿地。

从2011到2014年，临沂土地供应量、成交量略有波动，一直处于高位。到了2015年土地供应突然下降，不及前一年的一半，土地成交减少了四分之三，2016年略有上升，2017和2018年，供地又开始持续下滑。

最近三年临沂房价大涨，供地减少是根本原因，房企土地紧张、住房供应量减少，棚改是催化剂，2018年库存低到不可想象。

根据房天下数据，截止2014年7月21日，临沂库存144685套，上半年成交19767套，按照当时的去化速度，去化周期长达43个月。

到了2016年，根据世联行统计，全年住宅库存量222.66万平米，下降25.24%，去化周期缩减到了5个月，急剧减少。

2017年，全市住宅库存101.32万平米，同比下降50.28%，去化周期缩短到0.85个月。

临沂住宅库存告急！

2018年，库存再次减少到了90.3万平米，同比下降10.5%，去化周期只有1.63个月。

房子只够卖两个月不到？这是可怕的景象，预示着房价还会涨、保利、新城、碧桂园、中梁、恒大、荣盛、中南、万科等知名房企，就像当年争相进驻菏泽一样布局临沂，土拍市场楼面价水涨船高。

（图片来自视觉中国）

2016年，临沂住宅用地成交均价折合2890元/平米，同比上涨34.37%。

2017年，住宅成交楼面价折合2815元/平米，看似有所降低，实际上是靠郊区土地拉低了整体均价，主城区涨势明显，北城新区甚至拍出楼面价超过1万元/平米的地块。

2018年宅地均价上升到5139元/平米，同比上涨81.79%。

到了2019年7月，临沂全市成交27宗住宅用地，总成交面积比2018年同期减少了52.8万平米，成交金额却增加了近43个亿，典型的量跌价涨，土地供不应求，尤其是优质宅地更是一块难求。

面粉涨价，带动面包涨价。

热门板块均价过万 连售楼处都卖了

2019上半年，临沂楼市到底有多火爆？先看这两个段子：

某开发商的区域公司要冲月度任务，看山东几个城市都很萧条，唯独临沂一枝独秀。于是，临沂项目总监担当重任，可是那个月临沂项目卖断了货，一咬牙，把售楼处也卖了吧。这种大宗地产项目一般不好卖，谁知到售楼处一挂牌就卖了出去，本来计划也就是2000万，想不到一下子卖了3000多万。同样是这家公司，6月份，大区为了冲半年度任务，再次把目光聚焦临沂。还是没房子可卖，最后硬硬生赶进度造出一栋楼，一共六十套房子，结果现场来了400多组客户，直接开抢，据说沙盘外围增加了两层防护栏，还是被挤碎了，还有客户为抢房大打出手。结果不用说，直接售罄，连底层都卖完了。

段子是真实房价的镜子。

根据中国房价行情网7月数据，临沂的兰山、河东、罗庄、费县、沂南、沂水等区县，二手房价格一片飘红，兰山区二手房7月同比上涨43.99%，环比上涨7.11%，位列临沂各区之首，均价已经达到11539元/平米。

（数据来源：禧泰数据）

假设有位在临沂工作的檀香，2018年夏天在当地买一套房，以精装修7000到8000元/平米标准计算，到了2019年的夏天，基本跨过万元关口。

以前临沂投资客跑到青岛、济南买房，现在又回到临沂买房。还有不少在县城上班的周边居民，也跑到市区来买房。

2019年5月，中南以8292元/平米楼板价拿下南坊地块后，临沂楼市继续高热，不少人认为房价会对标济南、青岛郊区，在未来一年涨到2万/平米的级别。这是疯了吗？

中南拿地以后不久，5月底，北城新区中南鲁商樾府项目开盘，洋房均价18700元/平米，开盘售罄，大家没脾气。

6月30日，中南鲁商樾府加推套高层，均价16000元/平米，又是开盘售罄，之前3月底该楼盘高层住宅开盘均价为13000元/平米，短短3个月，均价就上涨了3000元/平米。

临沂人到底多有钱？一个侧面印证是，小商品行业里有南义务、北临沂的说法。

临沂街上的豪车，并不比济南、青岛少。这叫做土豪式奢华。临沂市区比较富裕，有钱个体户很多。

（图片来自视觉中国）

当地平均工资不高，但做各类小生意的个体户老板很多。

从汽车保有量看，相关部门统计，早在2017年6月，临沂的汽车保有量就突破200万辆，全国排名23，全省排名第3，仅次于青岛、潍坊。

强调 三四线城市窗口期已过

我们反复强调，2019年是房企回归新一线、强二线的一年。

楼市进入白银时代，房企在融资短缺，拿不到优质地块的情况下，从三四线撤回，深耕大本营，回归最熟悉的业务，最熟悉的区域。

最近五年，临沂最大的亮点是建立了全国规模最大的商贸物流市场，向物流、商贸等第三产业转型，以此拉动产业升级。

菏泽、临沂上一波的房价上涨，主要依靠棚改。棚改期供小于求，当地楼市有2年左右的销售空窗期，房价与地王齐飞。

2019下半年开始，窗口期结束，只有迅速消化剩余楼盘才能安全。临沂楼市只会更加分化，主城区上涨，其他的高位徘徊。

2019年4月，自然资源部发出通知，制定实施2019年住宅用地五类调控目标。其中就有：消化周期在36个月以上的，应停止供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

如果棚改放缓，供地增加，两大柱子被撤走，狂潮立马降温。