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太火爆了!土地供应拦腰截断,房子库存只够卖1.63个月

2022-10-05 16:30:39 4513

摘要:Joseph Mallord ,the grand canal, venice文/顾天杰2018年3月5日,我们关注了山东境内一座存在感不高的城市,菏泽。人口大市,经济小市。菏泽作为2017年棚改量全国第一的城市,登上我们叶檀财经的头条。当...


Joseph Mallord ,the grand canal, venice

文/顾天杰

2018年3月5日,我们关注了山东境内一座存在感不高的城市,菏泽。


人口大市,经济小市。


菏泽作为2017年棚改量全国第一的城市,登上我们叶檀财经的头条。当时文章标题是,《今天定调 2018年房地产市场没变!这个四省交界的人口大市 会继续成为房地产隐形冠军?》。


从2016年开始,菏泽拉开棚改序幕,完成6.2万户棚改;2017年棚改白热化,涉及18.2万户、近70万人,计划改造3092万平米,相当于拆掉一个百万人口的城市。


2019年,山东省内另一个城市急速蹿升,接下菏泽的接力棒。


同样是人口大市,经济小市,临沂。


同样的逻辑,同样的套路,让临沂房价也坐上火箭。


我们根据70%二手房价格涨幅,30%房租涨幅的权重计算,2019年上半年,在全国308个城市里,临沂综合涨幅全国第二,仅次于南昌;二手房排名第三,仅次于南昌和遵义。

(制图:叶檀财经 数据来源:禧泰数据)


太火爆了!土地供应拦腰截断 房子库存只够卖1.63个月


最近三年,临沂房价上涨最多。


根据世联行2018年临沂房地产市场报告,2016年,临沂全市商品房成交均价5438元/平米,同比上涨7.26%;2017年成交均价接近7000元/平米;2018年成交均价蹿升到8080元/平米,同比上涨21%。


临沂土地供应量却一直在减少。


隔壁菏泽作为棚改大市,依靠货币化安置,居民以3-4倍杠杆入市,购买不止一套新房,拉动了菏泽房价。


临沂是从源头入手,直接减少土地供应,房企不得不高价拿地。


从2011到2014年,临沂土地供应量、成交量略有波动,一直处于高位。到了2015年土地供应突然下降,不及前一年的一半,土地成交减少了四分之三,2016年略有上升,2017和2018年,供地又开始持续下滑。


最近三年临沂房价大涨,供地减少是根本原因,房企土地紧张、住房供应量减少,棚改是催化剂,2018年库存低到不可想象。


根据房天下数据,截止2014年7月21日,临沂库存144685套,上半年成交19767套,按照当时的去化速度,去化周期长达43个月。


到了2016年,根据世联行统计,全年住宅库存量222.66万平米,下降25.24%,去化周期缩减到了5个月,急剧减少。


2017年,全市住宅库存101.32万平米,同比下降50.28%,去化周期缩短到0.85个月。


临沂住宅库存告急!


2018年,库存再次减少到了90.3万平米,同比下降10.5%,去化周期只有1.63个月。


房子只够卖两个月不到?这是可怕的景象,预示着房价还会涨、保利、新城、碧桂园、中梁、恒大、荣盛、中南、万科等知名房企,就像当年争相进驻菏泽一样布局临沂,土拍市场楼面价水涨船高。


(图片来自视觉中国)

2016年,临沂住宅用地成交均价折合2890元/平米,同比上涨34.37%。


2017年,住宅成交楼面价折合2815元/平米,看似有所降低,实际上是靠郊区土地拉低了整体均价,主城区涨势明显,北城新区甚至拍出楼面价超过1万元/平米的地块。


2018年宅地均价上升到5139元/平米,同比上涨81.79%。


到了2019年7月,临沂全市成交27宗住宅用地,总成交面积比2018年同期减少了52.8万平米,成交金额却增加了近43个亿,典型的量跌价涨,土地供不应求,尤其是优质宅地更是一块难求。


面粉涨价,带动面包涨价。



热门板块均价过万 连售楼处都卖了


2019上半年,临沂楼市到底有多火爆?先看这两个段子:

某开发商的区域公司要冲月度任务,看山东几个城市都很萧条,唯独临沂一枝独秀。于是,临沂项目总监担当重任,可是那个月临沂项目卖断了货,一咬牙,把售楼处也卖了吧。这种大宗地产项目一般不好卖,谁知到售楼处一挂牌就卖了出去,本来计划也就是2000万,想不到一下子卖了3000多万。同样是这家公司,6月份,大区为了冲半年度任务,再次把目光聚焦临沂。还是没房子可卖,最后硬硬生赶进度造出一栋楼,一共六十套房子,结果现场来了400多组客户,直接开抢,据说沙盘外围增加了两层防护栏,还是被挤碎了,还有客户为抢房大打出手。结果不用说,直接售罄,连底层都卖完了。

段子是真实房价的镜子。


根据中国房价行情网7月数据,临沂的兰山、河东、罗庄、费县、沂南、沂水等区县,二手房价格一片飘红,兰山区二手房7月同比上涨43.99%,环比上涨7.11%,位列临沂各区之首,均价已经达到11539元/平米。


(数据来源:禧泰数据)

假设有位在临沂工作的檀香,2018年夏天在当地买一套房,以精装修7000到8000元/平米标准计算,到了2019年的夏天,基本跨过万元关口。


以前临沂投资客跑到青岛、济南买房,现在又回到临沂买房。还有不少在县城上班的周边居民,也跑到市区来买房。


2019年5月,中南以8292元/平米楼板价拿下南坊地块后,临沂楼市继续高热,不少人认为房价会对标济南、青岛郊区,在未来一年涨到2万/平米的级别。这是疯了吗?


中南拿地以后不久,5月底,北城新区中南鲁商樾府项目开盘,洋房均价18700元/平米,开盘售罄,大家没脾气。


6月30日,中南鲁商樾府加推套高层,均价16000元/平米,又是开盘售罄,之前3月底该楼盘高层住宅开盘均价为13000元/平米,短短3个月,均价就上涨了3000元/平米。


临沂人到底多有钱?一个侧面印证是,小商品行业里有南义务、北临沂的说法。


临沂街上的豪车,并不比济南、青岛少。这叫做土豪式奢华。临沂市区比较富裕,有钱个体户很多。

(图片来自视觉中国)

当地平均工资不高,但做各类小生意的个体户老板很多。


从汽车保有量看,相关部门统计,早在2017年6月,临沂的汽车保有量就突破200万辆,全国排名23,全省排名第3,仅次于青岛、潍坊。


强调 三四线城市窗口期已过


我们反复强调,2019年是房企回归新一线、强二线的一年。


楼市进入白银时代,房企在融资短缺,拿不到优质地块的情况下,从三四线撤回,深耕大本营,回归最熟悉的业务,最熟悉的区域。


最近五年,临沂最大的亮点是建立了全国规模最大的商贸物流市场,向物流、商贸等第三产业转型,以此拉动产业升级。


菏泽、临沂上一波的房价上涨,主要依靠棚改。棚改期供小于求,当地楼市有2年左右的销售空窗期,房价与地王齐飞。


2019下半年开始,窗口期结束,只有迅速消化剩余楼盘才能安全。临沂楼市只会更加分化,主城区上涨,其他的高位徘徊。


2019年4月,自然资源部发出通知,制定实施2019年住宅用地五类调控目标。其中就有:消化周期在36个月以上的,应停止供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。


如果棚改放缓,供地增加,两大柱子被撤走,狂潮立马降温。

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